中报直击 | 净利增67倍，上市首年大发地产提速

张常旺童洁

2019-08-30 09:13:40

来源: 时代财经

大发地产“提速增效”的背后是其努力编织的“大投资”、“大财务”和“大运营”的三张大网。

大发地产1.jpg 大发地产业绩发布会现场。图片来源：大发地产

以上市为时间节点，大发地产开始了一轮迅速攀升，它正在实现基本面的脱胎换骨。

如果刨除基数的考量，大发地产绝对是上半年净利增速最快的房企，其在8月28日晚间披露的半年报数据显示，上半年大发地产的净利润达到了3.15亿元，较2018年同期大幅增长6774.5%。

这只是大发地产成绩单中的亮点之一，今年上半年，大发地产的合同销售额为71.11亿元，同比增长40.8%，而其收入为39.73亿元，同比增幅高达302.6%，录得毛利9.61亿元，较2018年同期增长约227.7%。

于大发地产而言，这并不是一蹴而就的结果，背后是深层次的战略调整，是投资、研发、设计、融资、管理等多环节变革酝酿的一场综合化学反应。

净利增速高达6774%

虽然当下房地产市场遭遇严控，但房地产企业在上半年普遍还是交出了“增收增利”的半年成绩，这也是对过去两年高速成长的兑现。

在一众房企中，大发地产的净利增幅格外惹眼，高达6774.5%，同时其收入也在上一年的基础上增长302%至39.73亿元。大发地产的主要收入来自于物业销售，其确认的收入达39.44亿元，占比99.2%。其中，上海、温州、安庆、宁波四地分别贡献了12.6亿元、16.05亿元、6.34亿元和4.4亿元。

大发地产净利的增长除了结转收入的大幅增加外，还与其利润率的提升不无关系。今年上半年，大发地产的净利润率达8.2%，而其去年同期仅为0.3%。

在营收和利润达到高点的背后，大发地产的规模也在逐年提高，今年上半年其销售规模为71亿元。大发地产首席运营官冷俊峰在业绩会上透露，下半年的目标预计会达到95亿元以上，全年目标设定在160亿元，“这个目标我们是非常有信心的”。

大发地产的信心来自于下半年较为集中的供货，冷俊峰介绍，大发地产在七八月已经实现了30亿元的供货，而7到10月份共有120亿元的货值，加上30亿元的存货以及剩余月份的货值，只需要50%的去化率就可以完成全年目标。

在加速业绩提升的同时，大发地产也在稳定自己的财务“底盘”。今年上半年，大发地产的融资结构正在逐步改善，截至2019年6月30日，大发地产长期借贷占借贷比例为60%，总负债与总资产比为0.83。

虽然其上半年净负债比率较2018年底略有上升，但大发地产CFO罗俊表示，到年底这一数字将降到与去年基本持平的水平。

“因为公司在上半年完成的阶段投资任务超过50%，签约任务是全年的45%左右，所以上半年的净负债比率有所波动。下半年我们会通过三方面的努力降低净负债率，一是提高资金收款比例，二是严格按照回款比例进行投资，三是加大与第三方的合作。”

大发地产透露，其与招商银行、中国民生银行、工商银行等60多家大中型银行及及金融机构保持着良好的关系，积极与银行协商安排再融资计划，以维持高续约率。通过在境内外资本市场筹集资金，大发地产积极地调整债务结构，信托贷款金额与占比正在有序下降。

随着基本面的改善，大发地产也获得了境外评级机构投出的信任票。标普在近期授予大发地产“B”评级，展望稳定，其称，“稳定展望反映我们预期，未来12个月内大发地产将继续增长和保持高购地支出。尽管我们预期杠杆率小幅上升，但公司或将显著降低对高成本非标融资的依赖，进而降低整体融资成本”。

体系调整赋能成长

大发地产“提速增效”的背后是其努力编织的“大投资”、“大财务”和“大运营”的三张大网，这些于数字变化之外的调整正在赋予这家房企新的成长力。

在投资上，大发地产进一步确立了“1+5+X”的布局体系，其中“1”代表全面深耕长三角核心区域，“5”代表重点深耕成渝、中原、长江中游、广东、山东5大城市群，“X”则是指战略性关注西安、北京、天津、福州等重点城市机会。

今年上半年，大发地产的投资就围绕着上述战略展开。时代财经获悉，前6月大发地产新增了13个项目，总建面128万平方米，项目主要位于杭州、常州、南昌、郑州、温州等能级较高的城市。截至6月底，大发地产的总土储达432万平方米。

大发地产董事会主席葛一暘在业绩会上透露，下半年有合适的机会会投资一些高质量的项目，“希望能在下半年的投资中，既完成任务又进行投资筛选，下半年投资的项目要求达到快速供货和高利润”。

在财务管理方面，大发地产确立了“大财务”体系建设规划，即由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理，努力打造全面预算管理体系，并据此对公司资源进行合理配置。

此外，在“大运营”管理体系的打造上，大发地产以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现自有资金高回报的战略目标。通过以财务经营为导向的管理路线，通过对现金流和利润率等关键要素的管理，实现快速高效运营，提高资金利用效率，抵抗经营风险。

体系调整带来的效果立竿见影。大发地产并不讳言，销售的增长是来自于运营能力的提升，而运营能力提高得益于投融运销一体化的大运营体系集中发力。目前大发地产能够实现项目拿地后三个月开工、十个月现金流回正。

“这样的速度和时间得益于我们投融运销体系的构建和运行。从投资端，我们保障了土地拿地的预售条件较好，城市的能级和客户的承载力比较强；在融资端，我们在拿地阶段就锚定了融资方向；在运营端，标准化的产品体系和标准化的管理体系，拉动了我们的效率；在销售端，保证项目去化率和回款。”

在组织体系的调整之外，大发地产也在搭建科学、规范的人才发展供应链，通过引入明星职业经理人及多维度考核激励措施调动团队的创造性。据不完全统计，在廖鲁江出任大发地产CEO以来，其已经先后引入原中南建设副总经理罗俊、原泰禾集团助理总裁、设计中心总经理王峰以及原禹洲地产首席财务官黄展鸿，涉及财务、设计等条线。