买中都“问题”资产，银城国际“踩钢索”扩张

童洁

2019-07-17 10:42:22

来源: 时代财经

中都资本包背后是一家企业沉沦的故事脚本，兜兜转转数年之后，它终于迎来了自己的白衣骑士。

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银城地产董事长黄清平。图片来源：视觉中国

刚进入2019年的下半场，银城国际就展开大手笔的收购。其全资附属公司南京银嘉渊和作为重整投资人的临安屹翔同投资人在近日订立投资重整协议，银城国际将以25.3亿元的对价收购中都系19间财困公司。

完成初步的收购后，银城国际会随即将其中17间公司的全部股权和相关不良资产转手，以1亿元的价格售予临安屹翔。最终，银城国际只会收购整个中都资产包中的两间公司，实际价格为24.3亿元。

就在宣布收购中都资产包一周前，银城系旗下物业公司“银城生活”向港交所提交了上市申请，这也引发外界对其资金状况的质疑。然而，质疑的声音尚未完全远去，银城国际就再次以高额收购的方式掀起争议。

中都资产终遇“白武士”

对于中都资产包，很多开发商都不陌生。一位房企管理人员告诉时代财经，过去两天，临安屹翔和中都管理人一直在为中都资产包寻找资方，在杭州的房企总能通过各种渠道听到相关的消息。

“这几年房地产行业收并购的现象比较多，中都系旗下资产基本集中在杭州临平，只要是有意在长三角地区发展的房企都会去接触一下。但破产重整的资产债权错综复杂，存在很多历史遗留问题，需要一定的耐心和精力去处理。通常房企对这类资产的态度比较谨慎。”

时间拉回到五年前的6月18日。那一天，中都百货庆春路店毫无征兆的关门歇业，员工和各方债主瞬间陷入混乱之中。他们发现，中都集团董事长杨定国“人间蒸发”了。

董事长“跑路”的消息推到了多米诺骨牌，中都百货位于杭州城区、临平、安吉等地多家门店相继挂起“暂停营业”的牌子，惶恐的商户纷纷撤离。杭州余杭区政府在第一时间介入了这场风波，事件爆发后的的第七天，警方在厦门找到了“失联”的杨定国。

随着杨定国的归案，中都集团超20亿元的债务浮出水面。这笔债务对很多房企来说，可能算不上一个大数字，但对于当时的中都集团而言，却是一笔“巨债”。为了拯救中都集团，杨定国在看守所洋洋洒洒写下长达七八页的重整方案，计划出售部分房产、土地等资产来偿债。

不过，杨定国的方案因为可操作性有限而被否决，中都集团也在后来宣告破产清算。2017年11月，中都集团进入资产重整阶段，杭州屹翔以32.1亿元高价拍下中都资产包，成为中都系19家企业重整投资人。

按照与中都管理人的约定，杭州屹翔需在中标后的十日内补足5亿元履约保证金，但杭州屹翔违约了。十日过去，第一笔资金并未如期到账。

此后，中都管理人不得不重新寻找重整投资人。次年3月，中都管理人发布重新遴选通知，却始终没有结果。直到今年3月，中都管理人再次发出遴选通知，这一次，它等到了银城国际这位“白武士”。

中都系资产一共包含中都集团旗下19个公司的所有资产，以房产、土地资产为主。此次银城国际收购的浙江临安中都置业和湖畔大酒店公司旗下主要包含位于杭州临安区的“中都青山湖畔”项目未出售、未交付和未开发部分，以及杭州临安区的杭州中都青山湖畔大酒店和临安湖畔童话酒店。

网上项目介绍信息显示，中都青山湖畔项目总规划面积约3000多亩，为低密度社区，总建筑面积约90万方，分为六期开发。中都集团破产之前，该项目1-3期已完成交付，4期完成部分工程，目前，该项目剩余未开发土地共计约600亩。而中都青山湖畔酒店和湖畔童话酒店目前仍在经营，总建筑面积约4万平方米，共计拥有约350个客房。

按照协议，银城国际接手之后要继续维持酒店的日常经营，同时完成中都青山湖畔4期的交付，和项目5、6期的开发。

银城“踩钢索”

2017年杭州屹翔违约时，有业内人士称半年之内付清款项的条件过于苛刻，对企业财务造成压力。此次银城国际的付款方式和杭州屹翔一样，半年时间内，银城国际需要支付完25.3亿元交易资金。但去年年底时，银城国际的账面货币资金仅为15.89亿元。

不仅如此，7月4日，银城国际还曾联合南京当地一家房企，以25.1亿元的价格拿下南京玄武区一宗商住用地。

关于资金问题，银城国际回复时代财经称，去年单个时点的资金为静态值，而企业经营运作是动态和连续的，单看银城国际上半年销售金额就有78.99亿元。另一方面，项目获取的资金不单单会使用自有资金，有时也会使用来自金融机构的借款。“当然在获取项目前，公司的资金压力是通过了测算的。”

尽管如此，这样的扩张节奏对于银城国际而言仍像是踩着“钢索”前行。毕竟，这几年来，银城国际的财务状况确实不太理想。

银城国际对规模的强烈渴望在去年爆发。2018年5月，一场高调的品牌战略发布会在南京举行。发布会上，银城国际总裁马保华向外喊话，2018年将冲刺200亿规模，5年站稳500亿元的目标。

为了加速做大，仅有数十亿规模的银城国际踏上了IPO的道路。去年9月，银城国际赴港IPO，并于今年3月成功“上岸”。随着银城国际的上市，其紧绷的资金链条也暴露在聚光灯下。

其招股书显示，2015年以来，银城国际的资产负债率持续上升，由79.43%连续上升至2018年的90.56%的，超过行业平均水平。而且，上市之前，银城国际的净负债率已经达到350%的水平，上市融资后这一数字也仍然企于250%的高位。

银城国际方面表示，目前拿地计划根据年初制定的计划在推进，但上市之后，也在进一步降低资产负债率，更加稳健合理的进行投资。

然而，从老板黄清平的动作来看，银城系“找钱”的脚步并未放缓。今年年初，黄清平开启了紧锣密鼓的境内外重组，成立了物业公司“银城生活”，银城国际敲钟后不到四个月，银城生活就向港交所提交了上市申请。

只是，就算加足了杠杆，银城国际的增长还是未及预期。去年全年，其销售额为95.5亿元，与200亿元的目标存在一定差距。今年，马保华在接受界面采访时转变了口风，将目标瞄准百强房企。“今年银城的目标是进入行业前百强，只有进入这个行业门槛才能拿到俱乐部的门票。”

克而瑞研究数据表明，2018年，百强房企的门槛达到218.5亿元。而今年上半年，银城国际的合约销售额仅有79亿元，照此情形，其要在年底跨入百强队伍有一定的难度。不过，银城国际方面称，下半年推货会比上半年多，“公司会努力完成目标。”