• 调低海南项目贡献,雅居乐2019年销售目标保守增长10%

    Time News > | Time Weekly - 2019-03-22 08:09:02 来源:时代财经
  • [摘要] 2019年雅居乐推售货值超过2000亿元,其中9-10%位于海南,1100亿销售目标中,海南区域贡献调低到100-110亿元,基本与2018年的销售持平。

    文/时代财经    黄银桥、黄昱

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    尽管已经不是第一次,但在各大同行规模都稳步增长的时候,雅居乐再一次业绩不达标的表现多少还是让市场“跌眼镜”。

    2018年,雅居乐集团连同合营公司、联营公司以及由雅居乐集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的累积预售金额为1026.7亿元,同比增长14.5%,累积的预售建筑面积为798万平方米,同比增长8.4%

    这是由雅居乐集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目,即代建业务,第一次为雅居乐做业绩贡献。借此,雅居乐整体预售金额首次突破千亿,但依然未达到原定的1100亿元目标。

    海南项目在“史上最严厉”调控之下的低迷表现是导致雅居乐业绩不达标的主要原因。据时代财经了解,2017年仅海南清水湾一个项目预售金额就近170亿元,得益于此,雅居乐当年预售金额为897.06亿元,同比增长52.36%,而2018年雅居乐整个海南市场的预售金额才约100亿元,降幅明显。

    进入2019年,海南史上最严调控政策仍没有放松迹象,雅居乐宣布调低海南项目的贡献。管理层于投资者会上透露,2019年雅居乐推售货值超过2000亿元,其中9-10%位于海南,1100亿销售目标中,海南区域贡献调低到100-110亿元,基本与2018年的销售持平。

    但海南区域对雅居乐的影响始终无法摆脱,随着海南区域贡献减少,雅居乐销售增速将进一步放缓。2019年,该公司销售目标定为1100亿元,同比仅增长10%。主席兼总裁陈卓林坦承,这个目标是比较保守的。

    副总裁王海洋称,预售10%的增长一方面是考虑现在的市场和政策,另外是希望公司在2019年实现有质量的增长。“如果后续市场、政策有改变,目标也会有相应调整”。

    受牵连的还有毛利率,2018年,雅居乐毛利率为43.9%,高于行业水平,但2019年将出现下滑。首席财务官张森称,2019年雅居乐的毛利率水平会比较保守,估算大概在30%以上。“我们估计海南岛的贡献相对来说不会太多,所以对2019年有短期的影响,但是毛利率肯定也能做到30%以上。”

    虽然业绩波动大,但对海南这个粮仓,雅居乐依然抱有期待。王海洋表示,目前海南虽全岛限购,但肯定是暂时的,因为海南未来有政策利好,有自由贸易港、百万人才进等政策。“市场需求是在那里的,另外海南住宅供应少,未来海南肯定没问题”,他甚至将雅居乐海南项目比喻为“宝贝”,“放得越久越有升值空间。”

    谈及如何规避海南市场影响,王海洋称,现在雅居乐已经做到了全国均衡布局,虽海南受到影响,但可以通过其他地区的弥补来进行平衡,另外旅游地产板块的份额在逐渐下降,虽然海南受影响,但云南的增长非常快,“去年至少有五六十亿的销售收入,未来云南板块的旅游地产会慢慢起来”。

    截至2018年底,雅居乐已进入65个城市,持有预计总建筑面积达3623万平方米的土地储备,其中华南地区占33%、华东地区占18%、中西部地区超过15%、旅游地产(海南及云南)从去年的32.5%下降到28%

    管理层于投资会上指出,未来会加大在大湾区的开发,因为大湾区的土地储备成本很低,可以平衡雅居乐的利润损失,毛利率做到了平衡,预售金额自然也平衡。

    据介绍,雅居乐目前在粤港澳大湾区持有土地储备约980万平方米,其中中山占比49%、惠州占比29%、广佛占比17%,总货值达1500亿元,土地成本约3300/平方米,均价约13400/平方米。“目前地价还不到房价的30%,未来随着房价的上涨,利润空间会更大。”

    此外,王海洋透露,2018年雅居乐还签订了10个城市更新合作/框架协议,主要集中在广州、中山、太原和郑州,预计有几百万平方米的土地储备。2019年,雅居乐在房地产业务的投资金额约400亿元,希望在大湾区的投资比例占20%左右。

    在传统的地产主业之外,雅居乐近年还在不断进行多元化布局,非房地产业务包括物业、环保、房管、建筑、商业五大板块。陈卓林透露,理想的状况是,2021年,房地产业务和非房地产业务带来的利润为5:5。其中,环保业务带来的利润将达到双位数。

    年报显示,环保是雅居乐目前增长最快的业务。2018年,雅居乐环保业务新增的危险废物处理项目达11个,水务处理规模的增长接近10倍,新开拓的生活垃圾焚烧发电业务亦新增 3个。年内环保收入为6.14亿元,同比增长199.8%;环保的经营利润为1.97亿元,同比增长685.1%

    此外,雅居乐的房管业务三年后也将实现两位数利润。据管理层介绍,2018年找雅居乐做代建的项目超过100个。“这项业务基本没成本,只需要‘雅居乐’的品牌外加一个项目总,性质相当于多做了一个地产公司出来,而业务的平均净利率能达到6%。”

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