物业公司的规模遭遇战，彩生活四个月新增1.7亿平

刘新歌

2018-11-27 11:43:14

来源: 时代财经

截止10月31日，彩生活的平台服务面积累计达到11.5亿平方米，在7至10月新增1.7亿平方米。

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今年以来，来自内地的物业公司屡屡“闯关”香港资本市场，雅生活（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、新城悦（01755.HK）等都已经完成了上市征途。11月26日，佳兆业集团分拆的佳兆业物业(02168.HK)也正式招股。

前有猛虎，后有追兵，作为曾经的“物业资本市场第一股”，彩生活（01778.HK）的光芒正在逐渐淡去。虽然一直扛着“互联网+”的大旗，但物业管理公司的本质属性使其难以避免与同行的“正面刚”。

在“遭遇战”中，做大规模始终是确保优势地位的方式，彩生活也在加速规模扩张。11月26日，彩生活在电话会议中透露，今年下半年来，彩生活多项业务，尤其平台扩张迅猛。

新增1.7亿平服务面积

规模扩张首先体现在服务面积上。彩生活副总裁段斐钦透露，截止10月31日，彩生活的平台服务面积累计达到11.5亿平方米，在7至10月新增1.7亿平方米。

服务面积由彩生活自营管理和平台输出两部分组成。其中，自营管理面积达5.15亿平方米，较半年报数据增加3149万平方米。而通过平台输出获取的合作面积则达6.35亿平方米，较半年报数据增加1.38亿平方米。

自营管理面积主要来自10月份推进的汝瓷小镇项目和北京市保障性住房项目。汝瓷小镇项目面积共计约1800万平方米，主要包括汝瓷文化园、互联网电子商务产业园。此外，彩生活还与北京市保障性住房投资建设中心合资成立了一家保障性住房专业运营合资公司。该公司由彩生活控股、股比为51%，其将先行承接3个周转房项目，面积约116万平方米。

规模面积增加的同时，彩生活“彩之云”线上平台的作用也逐渐显现。截至10月底，平台注册用户达1651万，同比增长134%；其中，6月后新增200万，活跃用户391万，较上半年新增11万。平台交易总额达74.9亿元，同比增长72.7%。值得注意的是，2018年半年报披露后的四个月内（7-10月份），平台新增交易额31.31亿元，基本达到去年半年的交易总额。

为提高“彩之云”线上平台交易量而推出的“彩惠人生”产品也获得较大发展。“彩惠人生”自今年3月31日推出，将新零售模式与缴纳物业管理费的场景相结合，即只要在彩之云平台上购买具有“彩惠人生”标识的商品就可以减免物业费。

截至10月31日，上线整7个月的“彩惠人生”GMV（商品交易总额）达4987万元，成交93.59万单；其中6月后新增GMV为2122万，新增订单61.09万单。

显然，彩生活已经明显有别于一般意义上的物业管理公司。彩生活副总裁段斐钦称，“彩生活的核心问题是它是一家什么样的公司。彩生活直营的物管公司，可以称之为'物业+互联网'，而彩生活的平台输出则称为'互联网+社区'。”

通过平台输出、为第三方物业公司赋能，彩生活获取了合作物业的生活数据，如社区居民的消费数据、停车数据等。“这些数据对未来整个彩生活平台实现用户的智能化运营提供很重要的前提。”段斐钦称。

加速海外扩张

“现在大量的物业公司都在向彩生活学习，所以物业拓展的难度确实比两三年前要难得多。”彩生活CEO唐学斌在2018年年中业绩会上表示。为了扩大规模，彩生活将目光投向海外。11月19日，彩生活通过全资附属公司通天控股有限公司，与越南主要从事提供物业管理服务的富美兴发展责任有限公司（以下简称“富美兴”）订立投资协议，成立合营企业在越南开展O2O业务。

彩生活与富美兴投资额分别约为人民币240万元和480万元，股比分别为33.33%和66.67%。在具体的合作上，彩生活主要负责技术平台的搭建，富美兴则在未来几年内，陆续向合资公司注入将近170万平方米的管理面积。

与富美兴的合作是彩生活第二次海外扩张。2014年11月，彩生活以109.2万新加坡元(约662.23万港元)的总代价购入Steadlink Asset3.4万股股份，占后者于该协议日期已发行股本的68%。Steadlink Asset是一家于2006年3月14日在新加坡注册成立的公司，主要在新加坡从事物业管理。

在寻求规模扩张的道路上，彩生活还于去年11月14日以20.13亿元的总代价从母公司花样年手中购得深圳市万象100%受益权以及万象美（原万达物业管理有限公司）100%股权。此笔收购为彩生活带来超过4000万平方米的并表面积，也带来债务规模的上升。

段斐钦在电话会议上称，截止6月30日，公司债务规模为41.7亿元，其中大部分为收购万象美而产生或带入的，同时为潜在的收并购做准备，彩生活拥有银行结余及现金共计29.9亿元。下半年已经在积极地偿还债务。目前，已偿还公司债等债务约3亿元，额外10亿元将于2018年底或2019年1月偿还。

而作为劳动密集型产业，物业管理公司在追求规模的同时，不得不考虑社保新政正式实施后带来的影响。但在段斐钦看来，彩生活是行业内外包比例最高、酬金制面积比例最大的企业，社保新政对其影响较小。

据了解，彩生活目前自有员工为1.3万，外包员工为4.1万，“外包商方要在一定程度上消化社保新政带来的成本上升。”此外，其在管面积中有65%是酬金制，酬金收入和利润较有保障。

段斐钦还透露，未来彩生活将通过基础物业的订单化，实现从人员外包到劳动服务外包的转变，借此来实现劳动力成本的管控。“未来基础物业的产品化是彩生活走向市场最关键的前提。”

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