跳出“数量路线”，宝龙商业的重构与再造

张常旺

2018-11-09 10:25:43

来源: 时代财经

改变正在宝龙内部潜移默化地发生，更多隐性的调整开始表征于外。

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图：厦门宝龙一城

填补在厦门商业市场的空白一直是宝龙集团董事局主席许健康的心愿，但机会直到2013年才出现，两宗位于厦门岛内湖边水库旁的商业用地成为了许氏厦门商业故事的脚本。五年演绎后，宝龙首个超高端项目宝龙一城在9月30日开门迎客。

至此，宝龙商业旗下三大产品线宝龙一城、宝龙城和宝龙城市广场都有了落地项目。“锻造标杆”是宝龙在年初提出的十六字工作方针之一，与过去侧重于“数量路线”不同，眼下的宝龙更渴望在质量上实现突破。

改变正在宝龙内部潜移默化地发生，更多隐性的调整开始表征于外。在提速增效的前提下，宝龙对商业的管理架构进行了调整，原来的两级架构改为了三级架构，“项目重运营、区域大营运、总部强支持”是宝龙地产总裁许华芳希望达成的效果。

重构与再造

跳出单纯的“数量路线”之后，宝龙亟待用一场变革来完成内部的重构和再造。商管体系的重塑在2018年列入了宝龙的工作要点，组织重构、流程再造、信息保障、机制革新成为了宝龙打出的“组合拳”。

组织架构的调整率先到位，宝龙商业集团副总经理兼华南区域营运中心总经理张继民在日前的宝龙总部媒体行上透露，宝龙商业的管理体系已经落实到了三级架构，过去项目直接由总部商管集团管理，而现在是实行区域制管理。

“目前商业已经划分为北中南三个区域，福建属于南区管理。从管理的规范性和效率来说，区域管理制都有大幅度的提升。”

事实上，在进入成长的新阶段后，构建快速反应的管控体系已经成为了宝龙不可回避的课题。许华芳希望通过调整架构和落实，来实现项目重运营、区域大营运、总部强支持；通过打造商业运营专业能力，实现团队精英化、营运精细化、招商精准化；并通过科技赋能领先，来实现客户赋能、产品赋能和管理赋能。

在商业重塑的命题之下，宝龙正向的激励制度由上而下。同时，不同的项目也被赋予不一样的角色。以上海七宝宝龙城为例，在改造升级后，它承担着“体验标杆”的重任，而杭州滨江宝龙城和厦门宝龙一城的目标则是经营标杆和品质标杆。

内部的重构次第展开，而围绕新零售的竞争力再造也在不断摸索。去年，宝龙内部成立了一个名为创想实验室的新部门，意在通过投入商业线下资源，建立对新零售和新物种的研究和发掘，为新零售、新技术提供线下资源和验证平台，孵化并投资有价值的创新项目，探索灵活可变的新商业模式。创想实验的新型商业理念将赋能宝龙旗下的商业综合体，成为其商业运营转型的加速器。

提速和增效

通过内部机制的革新，宝龙开始提速换挡。今年前10月，宝龙地产实现合约销售331.5亿，与去年同期相比，增幅多达106.8%，距离其年初制定的全年目标不足20亿。按照目前的销售节奏，宝龙极有可能在今年实现400亿的突破。

而在提速换挡的背后是宝龙运营体系的升级，2018年，宝龙提出了“369”体系，即新项目3个月完成方案，6个月开始预售，9个月实现资金回笼，这样的周转效率并不亚于某些龙头房企。推崇高周转最为直观的效果是销售快速提升，资金利用效率大为改善。

和万达模式相似，宝龙的商业发展也仰仗于可售型物业的“输血”，对于商业综合体的扩张，宝龙有着明晰的规划路线。时代财经从宝龙中期业绩路演材料中获悉，明年宝龙计划开业的项目有9个，2020年要开7个。

截至今年上半年，宝龙经营和管理的商业项目共有34个。如果按照规划的路线铺开，宝龙到2020年开业商场将达到55座，而其更长远的目标是到2025年达到100个。

在加快新项目开业的同时，宝龙也在提升在营项目的效率。以杭州滨江宝龙城为例，经过2018年的提升优化后，其预计今年的租费收入将增长26%，开业率可提升至97%。而去年其租费收入为1.51亿，总销售额11.4亿，全年客流量2000万，开业率95%。

东吴证券指出，未来3年，宝龙的商场开业将迎来高峰期，叠加经营效率提升，将带动租费预期持续向好，预计2016-2020年租金复合增速可以超25%。

以提速和增效作为目标后，宝龙也在这两年明显加快了拿地节奏。今年上半年，宝龙新增项目14个，总建筑面积331.98万平方米，新增货值约500亿。在宝龙的布局中，长三角和福建区域始终是重点，今年上半年其90%以上的土地投资集中在了长三角，而在宝龙的总土储中，也有七成以上位于长三角。