• 佳兆业万亿旧改进入释放期,净负债率减少42%

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-30 09:21:25 来源:时代财经
  • [摘要] “下半年,我们希望通过销售回笼资金、卖掉非核心资产等多方面的合作来降低负债。”

    文/时代财经    黄昱

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    图:佳兆业业绩发布会

    在金融去杠杆的背景下,净负债率不出意外的成为近期房企中期业绩发布会上备受关注的热点。

    曾经历债务危机的佳兆业对于“降负债”的决心绝非只是口头上说说,上半年以来,其一直将降低负债率作为重点工作。8月28日,佳兆业公布的2018年中期业绩报告显示,截至6月底,公司的净负债率为258%,同比减少了42个百分点。

    时代财经注意到,同日佳兆业举办的2018年中期业绩发布会上,出席的六位管理层中除了佳兆业主席兼执行董事郭英成、行政总裁兼执行董事麦帆、独立非执行董事饶永、高级顾问谭礼宁外,还有分别坐在两侧的财务部总经理吴建新以及新加入不久的首席财务官刘富强。

    一定程度上而言,两位财务相关管理高层的出席向外界彰显着佳兆业对财务管控工作的重视。郭英成表示,上半年公司非常重视负债问题,也取得了一些成效。“下半年,我们希望通过销售回笼资金、卖掉非核心资产等多方面的合作来降低负债。”

    除了财务指标的进一步改善,历来有“旧改之王”之称的佳兆业今年也迎来了旧改项目的收获期。麦帆透露,经过多年对旧改市场的深耕,目前佳兆业已迎来了全国多个城市旧改项目的集中供货期,下半年深圳主力在售旧改项目总货值超过440亿元

    净负债率降至258%

    自去年扭亏为盈后,佳兆业的业绩稳步增长,其2018年中期业绩报告显示,上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元,同比增长12.7%,总收益同比增长75%达150亿元,毛利同比增长66%达47亿元,净利润同比增长24%达22亿元。

    值得注意的是,在保证业绩稳步增长的同时,佳兆业将降负债作为今年的重要任务。麦帆指出,佳兆业通过外债管理及债务结构优化措施,使得净负债率比2017年年底下降约42个百分点达到258%,同时杠杆比率也下降3个百分点达到39%。

    基于“现金为王”的原则,上半年佳兆业集的销售回款率由去年年底的75%提升至今年上半年的85%,公司现金及银行存款比去年年底增长24%,达到263亿元。同时反映集团短期偿债能力的速动比率,由去年年底的1倍上升至目前的1.4倍。

    数据显示,截至6月31号,佳兆业的总借款约为1096亿元,其中一年内需要偿还的短期贷款为183亿元,占比约为17%。刘富强表示,在融资还款方面佳兆业早已有准备,除了手头上充足的资金外,公司还有132亿元的银行承诺金额可以拿到。

    据悉,下半年佳兆业将继续推进降负债的工作,目标是将净负债率降到200%以下。郭英成

    表示,降负债主要努力的方向是提高销售和销售回款的速度,以及资产合作和资产买卖方面,“如果估值合理的话,我们做生意的不是买就是卖”。

    他进一步指出,“我们机会很多, 因为现在很多人找我们合作,我们也会找人家合作。现在金融环境紧张,银行或金融机构和地产开发商的合作都会受到很多限制。佳兆业采取的方法就是跟有钱人做生意,不是买,就是卖,有钱人想跟我们合作,我们不够钱的时候也会找一些有钱人合作。”

    围绕资金周转,吴建新透露,下半年佳兆业将采取三大措施,第一,加快佳兆业的沉淀资产以及大宗资产的销售;第二,加大销售回款力度;第三,在保证质量的同时加快整个工程建设速度以及存货去化速度。

    与此同时,佳兆业的旧改潜力正在逐步释放。刘富强表示,由于旧改土地价格便宜,预期旧改项目将为公司带来更好的利润。利润规模和水平的提升预期也有利于佳兆业实现降负债目标。

    旧改潜力逐步释放

    数据显示,目前佳兆业共有超过2200万平方米的土地储备,其中有超过300万平方米的来自旧改项目,主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区城市。另外,公司还有占地面积达2680万平方米的旧改项目未纳入土地储备。

    “经过多年对旧改市场的深耕,目前佳兆业已迎来全国多个城市旧改项目的集中供货、供地期,这同时也是集团跨越式发展的机遇期。”麦帆说到。

    数据显示,上半年佳兆业积极布局粤港澳大湾区土地市场,旧改项目占地面积提升至2680万平方米,同比增长91%,其中深圳旧改项目占地面积近1000万平方米,占比37%;广州旧改项目占地面积近600万平方米,占比22%;中山旧改项目占地近700万平方米,占比26%,这些项目预计可以为佳兆业提供逾万亿的货值。

    佳兆业方面透露,深圳四大旧改项目下半年陆续进入供货期,总货值约440亿元,包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及盐田佳兆业城市广场等项目。此外,2018年全年有5个旧改项目供地,2019年有5个旧改项目供地,上述14个旧改项目以深圳为主,广州、珠海、上海各有一个,总货值近1300亿元。

    刘富强指出,虽然旧改的周期长,但土地的成本比较便宜,所以盈利较高。“这是比较长远的看法,最近两年可能现金回款不能很快,但是相对来讲,公司有这么多土地储备,从资产组合的角度来看,每一年都有这么大规模的项目,对公司来说,在现金流、盈利方面都会很健康。”

    郭英成则用“矿山”来形容佳兆业所持有的旧改项目,他表示:“虽然很多人并不看好旧改,但我觉得我们是在挖矿山。凭借多元化的业务板块,我们中标城市更新项目的几率更大。未来每年都将为公司贡献100万平方米左右的土地储备。”

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