收中交2500亿“礼包”，绿城中国要加杠杆和提周转

在这场首次坐镇的业绩会上，张亚东的每一次发言几乎都在传达着中交未来与绿城加强合作的愿景。

图：绿城中国业绩会

“非常高兴跟大家见面，这是我第一次作为行政总裁来参加绿城的中期业绩发布会，今天是个好日子，绿城的股票涨了超过5%，这也是近期涨幅最大的一天。”履新绿城中国行政总裁的张亚东以这样的一段话开始了其业绩会的首秀。

这位从中交空降而来的新行政总裁，于今年8月1日正式上任，将负责绿城的存量业务。在这场首次坐镇的业绩会上，张亚东的每一次发言几乎都在传达着中交未来与绿城加强合作的愿景。在现场媒体的首个提问中，张亚东就从宏观、中观、微观三大方面进行了阐释。

“宏观上，中交在城乡建设领域有一级开发资质，绿城二级市场开发能力强，双方合作有巨大的协同优势。中观上，中交作为一家国企，有完善的治理机制和保障，绿城有灵活的市场机制，将来互相借鉴制度和技术上的优势。”

具体到微观上的项目合作，张亚东透露，在8月23日，中交和绿城的合作迈上了新台阶，双方签订了16份意向合作协议，合作项目包括泰国曼谷项目、马来西亚新山项目、雄安建设者之家、容东新镇项目、宜昌南灵小镇项目、庐山西海项目、川菜小镇等近30个项目，计划总投资超过人民币2500亿元。

“这是经过反复挑选筛选出来的项目，绿城获得这些资源，对未来发展会形成一个巨大的价值。”

加杠杆扩大规模

磨合了三年，绿城与中交总算找到了正确相处方式，而傍上中交后，绿城开始追赶已经落后的规模。

2018年上半年，绿城取得总合同销售754亿元，较去年同期的595亿元增长26.7%，完成全年1600亿销售目标的47%。虽然没有实现“目标过半”，但执行总裁李青岸表示，今年年初公司定的指标是1600亿，如果下半年销售比较好，可以达到1700亿元。

“自然增长20%应该是有的，到明年的销售额应该到2000亿元，这是有希望达到的，毕竟已经有这么多的土地储备。”

张亚东则补充称，绿城今年完成1600亿很有把握，如果下半年市场不发生重大变化，超过1600亿是非常值得期待。“绿城现有8000多亿的货值，即使现在一块地不拿，未来三年实现2000亿、2500亿的销售也是非常现实的。”

中报显示，上半年绿城新增地块共19个，总建筑面积约440万平方米，归属于绿城的约244万平方米，总成交金额约248亿元，归属于绿城的地价款约184亿元，预计可售金额约745亿元，归属于绿城权益约433亿元。

截至2018年6月30日，绿城集团共有土地储备项目106个（包括在建及待建），总建筑面积约3297万平方米，权益建筑面积约为2073万平方米；总可售面积约为2323万平方米，权益可售面积约为1438万平方米。另外绿城管理集团总体管控项目合计达250个，规划总建筑面积约5348万平方米。

由于上半年加大拿地力度，绿城净资产负债率从去年同期的46.4%上升至55.1%，总借贷732.19亿元（2017年12月31日：577.06亿元），净负债（总借贷减去银行存款及现金）288.01亿元（2017年12月31日：217.29亿元）。

李青岸直言，下半年绿城的净资产负债率还会适度增长，可能会到60%-70%。李青岸强调，如果有机会去投资的话，还是希望拿出资金去扩大规模。

“公司现在除了正常的招拍挂之外，还有用其它的四个模式进行投资。但如果纯靠招拍挂拿地的话，目前这种情况下，我们认为这个发展速度是有天花板的。”

张亚东表示，买地一定会持续跟进，这是一家房地产公司长远发展最重要的一个指标，绿城的投资会加大力度，但买地结构会优化，除了传统的招拍挂外，绿城会拓展一些新的投资市场。张亚东口中新的投资市场，包括与中交合作的30个项目、TOD产品、小镇项目，以及运动系列的产品，如杭州亚运村、西安全运村等。

据张亚东介绍，绿城北京公司已经开始全面开展地铁上盖物业的开发，这一业务的利润率将远远超过传统的招拍挂市场，此外与中交合作的项目，从目前签署的具体项目看，利润率也会更高。“我们会去专攻一些更加擅长的产品，让绿城实现全局融合发展，取得更高的利益。”

提周转加速度

高周转是实现规模快速增长的重要手段，正在追赶的绿城也开始越来越多地强调加快开发速度。

7月初，绿城披露的一份内部文件要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。

过去，绿城以品质著称，在周转方面并不出色，如今提出加快周转也反应出行业的变化。绿城加快周转的一方面来自于产品线的调整，李青岸表示，目前绿城已经初步形成2：6：2的橄榄型产品结构，20%适应高端市场需求，60%为高性价比产品，剩余20%开发高品质安置房及保障房。“这个结构性价比比较高，可以说是快周转的。”

由于去化速度提升，绿城库存量也出现较大幅度下降。2018年上半年，绿城投资项目整体去化率约62%，其中新增去化率达80%。截至2018年6月30日，绿城投资项目存量货源可售金额为291亿元，较于2017年12月31日的存量货源可售金额413亿元减少122亿元，其中，三四线存量货源从年初的181亿元下降至92亿元。

新项目的开发速度也在不断加快，李青岸透露，今年上半年新增地块预计于当年实现推盘的可售货源约人民币95亿元，转化率达13%（去年同期：9%）。“这个速度有很大提高。”按照绿城的要求，目前平均拿地5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回正，做得好的话，4个月开工也有。

此外，绿城下半年的开发规模也将进一步扩大。据时代财经了解，上半年绿城新开工面积324万平方米，竣工面积183万平方米。下半年从现有的土地情况来看，预计新开工面积为488万平方米，竣工面积为350万平方米。截至6月30日，绿城在建的面积总计是4030万平方米，其中绿城投资项目的在建面积是1636万平方米，代建有2394万平方米。

据李青岸介绍，下半年绿城预计整体可售货源约为815万平方米，整体可售金额约为1689亿元。其中，2018年下半年绿城将有108个投资项目在售，预计可售货源约417万平方米，可售金额约1165亿元（其中存量房源约291亿元，新增房源约874亿元），一二线城市可售货源约244万平方米，可售金额约825亿元，占2018年下半年可售金额的71%。另外，2018年下半年绿城代建项目预计可售货源约398万平方米，可售金额约524亿元。

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