潘军的“上下半场”：彩生活拓展难度加大

黄银桥

2018-08-25 08:34:02

来源: 时代财经

潘军指出，未来三年最重要的是聚焦两项头部业务，一是提升地产规模，2018、2019、2020年销售目标分别是300亿元、500亿元、1000亿元；二是彩生活继续领跑行业规模，彩生活的业务通过社区入口深化变现。

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图：彩生活业绩会

8月23日香港四季酒店2楼，同时掌管着两家上市公司的主席潘军分身乏术，先后带领着两批高管现身彩生活和花样年的2018年中期业绩发布会，上半场彩生活，下半场花样年。

整体来看，彩生活和花样年2018年上半年业绩都有较大幅度增长。彩生活实现营业收入17.57亿元，同比增长135.3%；公司拥有人应占溢利1.75亿元，同比增长74.1%；彩生活平台服务面积增加8120万平方米至约9.81亿平方米。

而花样年实现合约销售金额113.07亿元，同比增长123.8%，销售单价同比提升23.2%；净利润约1.8亿元，同比增长15%。

不过，两家公司毛利率的表现则较为逊色。2018年上半年，因收购毛利率相对较低的万象美，彩生活整体毛利率同比下降10.2个百分点至35.3%，花样年因交付较多均价7千元左右的刚需盘，毛利率同比下跌5.1个百分点至25.4%。

潘军指出，未来三年最重要的是聚焦两项头部业务，一是提升地产规模，2018、2019、2020年销售目标分别是300亿元、500亿元、1000亿元；二是彩生活继续领跑行业规模，彩生活的业务通过社区入口深化变现。

物业拓展难度加大

如今的物业行业，早已不再是彩生活一个人的游戏，随着越来越多龙头房企分拆物业公司上市，物业行业的竞争正在变得越来越激烈。

2018年上半年，彩生活共计新增了8120万平方米的服务面积，其中来自收购万象美的并表面积超过4000万平方米，来自内生式增长的服务面积超过3000万平方米。尽管彩生活CEO唐学斌强调，剔除万象美的并表面积，其实超3000万平方米的增长速度相对其它物业公司已经很快的了，但他同时也明显感觉到，扩张已经没那么容易了。

“现在大量的物业公司都在向彩生活学习，所以物业拓展的难度确实比两三年前要难得多。”唐学斌分析，现在市场上可供拓展的新增面积是比较少的，而存量市场的竞争也非常激烈，彩生活不太想去抢别人的饭碗，所以存量物业不会有特别大的拓展面积。

扩张的难度加大，彩生活也被迫放缓速度。谈及下半年的计划，唐学斌透露，拓展面积可能跟上半年差不多，也就是2000万平方米左右。

据时代财经了解，从2017年开始，彩生活就开始摆脱真金白银的收购，小股操盘的合作模式成为了新的扩张手段。2018年上半年，彩生活平台服务的9.81亿平方米中，自管面积4.84亿平方米，合作面积4.97亿平方米，后者已经超过前者。尽管直接收购而来的面积增长不大，但唐学斌表示，下半年彩生活在小股操盘上会有比较大的收购，上半年一些大的合作会在下半年呈现出来。

实际上，真金白银收购带来的债务增长一定程度上也让彩生活难以为继。2018年上半年彩生活融资成本从去年同期的4918.3万元增长至1.57亿元，一年到期借款也从去年同期的6.74亿元增加至16.19亿元。彩生活首席财务官杨澜解释，融资成本的增加主要是因为债务规模的增加，而债务规模的增加主要是因为收购万象美，且万象美本身也带有一定的债务和融资安排。

在寻求规模扩张之外，上市四年来，彩生活还一直在试图提高彩之云线上平台的交易量。2018年3月31日，彩生活推出了“彩惠人生”产品，该产品就是只要在彩之云平台上购买具有“彩惠人生”标识的商品就可以减免物业费。截至6月30日“彩惠人生”累计成交32.54万单订单，成交金额2864.69万元，累计抵冲物业管理费1281.12万元。

业绩会上，唐学斌举例解释其中的逻辑：如一瓶水在彩之云上卖10块，那其中有3块是可以当成物业费的，相当于是商家补贴了业主的物业费。“为什么商家愿意补贴？因为商家在彩之云平台上的推广费用会远远小于其他网购平台。”唐学斌称，不仅补贴物业费，商家还将拿出部分成本给彩生活推广的员工支付奖金或费用。

养老是下一增长亮点

在物业管理行业，彩生活“一哥”的位置还未受到太大威胁，但在传统地产业务，花样年已经落后了好几个身位。经过反思，2017年潘军提出了花样年的第二次转型——重新聚焦地产规模的拓展。

在转型策略下，2017年花样年销售金额首次突破200亿。2018年上半年，销售金额为113.07亿元，同比增长123.8%。

与此同时，花样年还在加快周转速度，2018年上半年，花样年新开工面积229万平方米，在建面积近500万平方米，双双创下历史峰值。潘军称，在建的500万平面积将集中在2019-2020年竣工，预计货值超过600亿元，为未来2-3年锁定收入及利润的增长。

在土地储备方面，截至2018年6月30日，彩生活持有近2200万平方米的土地资源，预计总货值超过3000亿元。据潘军预计，四季度将是拿地的窗口期，花样年4-9月一直在积蓄手里的现金，准备在四季度寻找优质的土地。

值得一提的是，在深圳大本营，彩生活已经获取了龙华玉石项目、坪山项目、望牛岗项目、梅林越华项目、葵涌项目（大小地块）、百利鸿项目、水头项目七个旧改项目土储面积超210万平方米，总货值约1000亿元。其中，坪山项目将于明年推向市场，其余6个项目也将在未来三年逐步推出。

此外，花样年还通过母基金持有位于成都、上海、青岛、杭州的5个项目，总建筑面积425.52万平方米。潘军透露，青岛合计381.57万平方米的两个项目将于下半年实现并表，首批货源会在今年年底推出，明年还有数十亿货值推出。

在聚焦提升地产规模之外，花样年这个地产平台还在尝试进军长租公寓。潘军说，美国的长租公寓是分为多种的，一种是散租公寓，一种是学生公寓，还有一种是养老公寓，而花样年要做的是养老公寓。“我们今年下半年到明年将会在养老公寓方面进行更多的尝试，准备在成都和苏州把原来的精品酒店项目改造成为养老公寓。”

据潘军介绍，花样年对养老的规划分为两方面，一是机构养老。按照花样年的计划是未来三年床位达到3千张，瞄准的是中高档市场，一张床投资大概15万元，总投资额约3-4亿元，每年投资1亿元左右。“对于花样年现在几百亿的销售来说，这部分投入并不大，而且很多主要是对酒店等低效资产进行改造。”

第二是基于社区服务平台的居家养老。潘军称，去年花样年已经在成都服务了6千个老人，平均每个老人每次服务收入30元。如果未来花样年社区里的200万老人都能实现这样的安排，相信五年后这个市场的服务收入将达到200亿。

“养老可能会成为彩生活之后，整个社区服务收入增长的第二个亮点。”对于养老市场，潘军非常看好。虽然重点是养老公寓，但潘军透露，住宅类的长租公寓花样年今年也会在深圳开始试水。