林德良：越秀房托如何突破增长瓶颈？

黄银桥

2018-08-07 08:55:54

来源: 时代财经

林德良在业绩会上强调，公司不会放弃项目的收购，也会继续与母公司越秀集团互动，收购和资产注入两方面都不放弃，标的主要是一二线城市核心地段的写字楼和商场项目。

稳定增长是越秀房地产投资信托基金一如既往的风格。新出炉的中期成绩单显示，2018年上半年越秀房托的收入总额约为人民币10.03亿元，同比增长10.3%；物业收入净额人民币7.27亿元，同比增长12.7%。每基金单位分派约人民币0.14元，同比增长4.4%，按年计算的分派收益率为6.12%。

2017年底收购武汉财富中心项目后，越秀房托旗下项目增至八个。报告期内，广州白马大厦约占总经营收入的19.0%；财富广场约占3.8%；城建大厦约占3.3%；维多利广场约占3.5%；越秀新都会约占3.6%；国金中心约占54.4%；越秀大厦约占7.0%；武汉物业约占5.4%。

撇除刚刚收购的武汉项目后，原有七项物业出租率为97.9%。而武汉物业综合出租率为68%，其中其中写字楼出租率59.4%，零售商场出租率93.7%。

2016年，执行董事及行政总裁林德良首次公开提出“千亿房托基金”目标，于2018年6月30日，越秀房托旗下物业组合重估市值约340.72亿，距离千亿目标还有一段比较长的距离。

林德良在业绩会上强调，公司不会放弃项目的收购，也会继续与母公司越秀集团互动，收购和资产注入两方面都不放弃，标的主要是一二线城市核心地段的写字楼和商场项目。

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图：越秀房托业绩会来源：时代财经

融资成本攀升

美国进入加息周期，企业的境外融资成本水涨船高，境外融资占比高达79%的越秀房托也难以独善其身。今年4月，越秀房托宣布发行一笔4亿美元三年期有担保中期票据，票面利率4.75%，较原来的3.10%高出不少。整体来看，越秀房托的融资成本也从年初的3.16%上升至2018年上半年的3.91%。

林德良表示，公司有一笔3.5亿美元债于5月份到期，4月份发行美元票据主要是还旧债，今年hibor、libor都在上升，hibor多了82个点子，libor多了53个点子。“我们的融资成本也上升了75个点子，4月份发债我们是提前锁定了利率，如果不做一些主动管理的话，可能上升不止75个点子。”

林德良透露，今年8月份公司还有一笔28亿港元的债务到期，越秀房托目前已经在跟银行谈再融资计划，原来是三年期，这次可能做五年期，这样整体利率会比原来更低。“提前锁定利率是很重要的，今年整体的融资成本可能会受外围因素影响，但我们的主动管理还是有效果的。”

美元加息之外，人民币贬值是企业经营需要面临的另一个风险。

中报数据显示，越秀房产基金上半年除税后及与基金持有人交易前净溢利为6.17亿元，较去年同期下降38.7%，期内港元、美元银行错款及美元有担保票据产生的汇兑亏损约人民币1.26亿元。

不过，林德良认为，这么多年来在人民币贬值期间，越秀房托物业估值的升幅都是可以抵御人民币贬值的，这证明越秀房托经营的基本面在上升。

无论是房地产企业还是房地产信托基金，规模永远是一个绕不开的话题。越秀房托也有自己的“千亿”目标，只是没有一个具体的时间表。林德良直言，越秀房托也想干很多个项目，但是信托基金本身对杠杆率有一定限制，现在越秀房托是36%，离45%还有一定空间，但还是要考虑稳定性。

于2018年6月30日，越秀房托的借贷总额约为人民币128.53亿，相当于总资产约36%，低于房托守则规定的最高借贷限额45%；总负债（不包括基金单位持有人应占的资产净值）约为人民币200.93亿元，相当于越秀房托总资产约56.3%。

如何破增长瓶颈？

除了新收购的武汉项目外，截至2018年上半年，越秀房托原有七项物业出租率已经达到97.9%，在没有更多新增项目的情况下，挖掘原有项目的价值成为了越秀房托实现业绩增长的重要手段，如何突破这其中的增长瓶颈？林德良称，主要有三方面，包括经营提升、资产提升、财务提升。

首先是经营提升，据林德良介绍，目前公司对旗下商场、写字楼、酒店、公寓四种业态都有一定创新。其中商场部分，越秀房托通过推出快闪店、KOL网红店、以及“M空间”等措施丰富了业态组合。

林德良举例称，公司每个月都会在广州IFC“M空间”开展很多活动，如文化沙龙、艺术展览等，让白领能在商场多留两个小时。维多利广场引入KOL网红店——喜茶之后，前后租金对比增加了近一倍。

写字楼主打的“越空间”主要服务于写字楼内的原有租户，为他们提供短暂办公或扩租的需求，同时还将提供物业管理中没有的服务。“Wework现在有22种附加值服务，服务收入已经占总收入的20%，我们也朝着这个方向去做。”此外，越秀房托在酒店推出了米其林餐厅，在公寓则增加了机器人服务。

至于资产提升，林德良称，越秀房托每年对旗下项目投入的资产性改造有3000多万。“每年都翻新很多东西，比如国金中心会对空气进行过滤，复印机也有专门排废气的管等等。”而财务提升则是主动管理汇率和利率，提前做好再融资。

另外，作为越秀房托旗下唯一的一个专业市场项目，白马大厦2017年经营收入同比减少了3570万元，2018年上半年有所改善，实现经营收入1.89亿元，同比持平。

执行董事及副行政总裁程九洲表示，衡量白马大厦最重要的一个指标是人流量，今年上半年同比增加了8%。其称，自今年实施“双百计划”（引进100户优质品牌商户，扶持100户内部实力商户）以来，至今已引进了56家新品牌，淘汰了17家经营较弱的旧品牌。同时组团参加了多场博览会和交易会，以及对项目硬件进行提升，都对增加人流量带来帮助。