万科告别“旧时代”，排名和规模已经不重要

张常旺屈慧

2018-03-28 07:53:23

来源: 时代财经

身为行业的头部房企，万科的一言一行都被视为行业的风向标。如今，这番改变也透视出万科业务布局的调整以及对房地产行业的重新思考。

不谈规模，不谈排名，只谈“美好生活”，想要像往年一样直接从郁亮口中择取爆款新闻标题的财经媒体恐怕要失望了。在3月27日万科总部大梅沙举行的业绩会上，主席郁亮少了股争时期的凌厉，话语间透露出的更多是“政治觉悟”。

没有过多聚焦于对具体业务的阐述，郁亮在这次业绩会上谈得最多的是“新时代”和“新思维”。用他的话来说，“既然我们拥抱新时代，就需要告别旧思维。我们再用旧思维思考，那我们对新时代来临的意义可能会理解不到位。”

万科要告别的是过去的定位和房地产思维，郁亮称，在“新时代”，万科要将自己的定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，未来万科也将身兼起四重角色——美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

身为行业的头部房企，万科的一言一行都被视为行业的风向标。如今，这番改变也透视出万科业务布局的调整以及对房地产行业的重新思考。

第一第二不重要

在以规模论英雄的时代，绝大多数开发商都祭出了进取的目标，它们共同的诉求是在行业内博得一席之位。不过，提倡用“新思维”思考的郁亮却表示，万科已经不再看重行业内的排名座次。

“只有你们不断在提示我们是第一还是第二，第一第二早就不在我们心中了，我们的心中只有美好生活。” 事实上，从2012年提出转型城市配套服务商后，万科就不再给自己设定销售目标，它对利润率和回款的强调也成为日后很多房企仿效的说辞。

不过，在业绩会当天，有好事的投资者仍然希望从郁亮口中获知万科2018年的销售指标。这让一直在强调新思维的郁亮有些恼怒，“我不是数学家，所以我没办法预测数字，更没法预测别人的数字多少，我对数字的预测不准，所以别人更没法预测了，我觉得我们当好农民种好地吧。”　　

股权之争告一段落的万科在2017年实现了较大幅度的增长，其全年销售达到5298.8亿元，销售面积3595.2万平方米，同比分别上升45.3%和30%。

不过，其全年营收仅增长1%至 2429亿元，当中归属于上市公司股东的净利润 280.5 亿元，同比增长 33.4%，每股基本盈利 2.54 元，增幅为 33.4%。

从房地产收入结算的区域来看，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 30.52%、28.62%、23.77%和 17.09%。对比2016年，细微的改变已经在发生，其中上海区域的占比有所下滑，北方和中西部则在稳步提升。

而截至2017年底，万科已售未结资源增至 4143.2 亿元，另在合并报表范围内有 2962.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 4143.2 亿元，较2016年末分别增长 30.0%和 48.9%，已经锁定了成长预期。万科透露，今年的预计项目竣工面积为2630.5万平方米，比2017年实际完成规模增长14.3%。

与同为5000亿量级的碧桂园和恒大相比，万科在土储方面一直处于劣势，这也是其发展过程中的“心病”。不过，在2017年，万科已经呈现出拿地提速的迹象，其全年共拿下216 个项目，总规划建筑面积 4615.4 万平方米，权益地价总额约 2188.9 亿元。目前万科的总土储为1.35亿平方米，而恒大与碧桂园则达到3.12亿平方米和4.24亿平方米。

万科业绩会.jpg

万科告别“旧时代”

没有成功的企业，只有时代的企业，海尔集团主席张瑞敏的“名言”在万科业绩会上屡屡被郁亮提起，这句看似抽象的话隐含着万科战略升级的逻辑。

正如郁亮所言，一个企业战略定位一定是基于对时代判断的基础上。他表示，中国房价单边快速上涨的时代已经过去，住房“短缺时代”也已经结束，新时代住房要解决是结构性问题，即不平衡的问题，这当中既包括城市和区域的分化，也包括服务的不均等。

“如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。”

郁亮说，作为万科的主席，他最大的体会是要“把握方向、布局未来”。“把握方向最主要是把握时代的前进方向和行业的发展方向；布局未来是要做好战略布局和建设好机制、培养好人才。”

因此，在新的时代和新的思维之下，万科提出了定位的升级，它要从城市配套服务商切换为城乡建设与生活服务商。在重新定位之后，万科也赋予了自己美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者四重角色。

从配套服务商到生活服务商的转变决定了万科不能只停留于不动产的建设上，它也需要提升自己的服务能力。目前，万科已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。

可以说，未来万科的发展将不再只关心城市，也关心乡村以及城市和乡村的互动，这当中既包括城中村、城市周边的乡村，也包括远离城市在乡村。据郁亮介绍，万科已经在内部启动“万村计划”，通过改造城中村来提升居住品质。

去年9月底，深圳万科就与福田南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约，据此万科旗下“万村发展有限公司”将以城中村切入租赁市场。在政策层面提倡“房住不炒”的基调下，万科已经以泊寓品牌率先切入长租公寓市场。

截至2017年，万科已经获取长租公寓10万间，累计开业超过3万间。在2018年，万科计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。

虽然长租公寓的盈利仍然是个问题，但郁亮并未对万科的尝试给予否认。“在这个时代做事情，不能都以赚钱为目标。如果我们在业务培养之初把账算好了才去做，没有机会能轮到你，反而是大家还看不明白的时候，你做了可能就成功了。任何伟大的业务都是从不赚钱开始的，有些一开始就赚钱的买卖反而是碰不得的。”