被恒大碧桂园赶超，万科二三季要加速出货

黄昱

2018-03-08 11:17:04

来源: 时代财经

除了自身规模增长的驱动外，在对后市预判不太明朗的情况下，快速出货，维持安全的现金流已经成为龙头房企的一个共识。万科就在电话会议上透露，将在二三季度加大推盘力度。

近期，各大房企陆续发布了二月业绩，碧桂园、恒大、万科等龙头房企继续领跑。尽管二月销售业绩略有下降，但万科前两月的销售规模也已突破千亿规模。

前2月万科共实现合约销售1035.8亿元，同比增长19.6%，但2月单月356亿元的销售却比去年同期下降了7.6%。万科在近日的电话会议上透露，从认购的角度，今年2月份的销售面积同比下降了29%，销售金额同比下降了39%。

相较于万科同比减少的情况，同为龙头房企的恒大和碧桂园却延续着极高的成长率。2月份，碧桂园和恒大的合约销售达到了546.8亿元和481.4亿元，增幅为41%和51%。

克而瑞研究中心分析认为，碧桂园、恒大在2月销售额能有明显的增长，主要是由于其在三四线城市布局项目较多，受到春节返乡置业旺盛需求带动。此外，恒大本月进行大力度打折促销活动，全国所有楼盘享基础优惠88折，有力促进了销售业绩。

相比于往年，龙头房企迈过千亿门槛的时间普遍提前。除了自身规模增长的驱动外，在对后市预判不太明朗的情况下，快速出货，维持安全的现金流已经成为龙头房企的一个共识。万科就在电话会议上透露，将在二三季度加大推盘力度。

二三季加速出货

自去年三月份以来，楼市调控力度不断加大，在限贷、限购等政策的影响下，购房者将承受更高的首付比例和个人住房贷款利率，这使得整个住宅销售市场放缓。

万科提供的数据显示，2月份的销售当中，有70%左右的购房者选择按揭付款，平均首付比例是四成三，而去年平均不到四成，首套房的平均利率也从去年的4.2%、4.3%增长到了5.2%、5.3%。

融360大数据研究院监测数据显示，2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%，同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。其中广州和深圳为四个一线城市中2月首套房贷款平均利率最高的城市，分别为5.37%和5.44%。

同时，2月在全国35个城市533家银行中，共有34家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务，较上月减少3家银行分（支）行。另外，近期中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务，这在一定程度上也显示出房地产市场信贷不断缩紧的趋势。

“前两月房地产市场的整体环境虽然相比去年上半年要更紧一些，但相对于14年上半年的情况还是要好很多。”万科方面指出，虽然认购到签约的周期有所拉长，但按揭放款并没有停下来，放款周期仍能保持在一月以内。而前两月，万科的销售回款率达到了94%，接近去年95%的水平。

对于2月销售的下滑，万科认为是春节假期直接导致了销售时间缩短。同时，万科在2月份的推盘量也低于去年水平。不过，尽管销售下降，但相关数据显示，万科2月份的销售去化率稳定，在55%左右，略高于1月份。

在正常的年份下，万科的推盘重点会放在下半年，用他们自己的话来说，往年下半年的推盘量会比上半年多50%。今年前两月万科的推盘面积为200万平方米，全年的计划是4500万平方米。按照目前的进度和安排，万科往后每月的推盘量将在400万平方米以上。

不过，对于后市的不确定性，万科表示将在二三季度尽快推盘。“我们不知道未来市场会发生什么样的变化，即便现在来看不会有很大的波动，但如果能够提前锁定更多的回款的话，那么在未来不确定性的环境中，能选择的可能性就会更多一些。”

时代财经统计发现，2017年万科销售贡献最大的两个时点来自于一季度和四季度，分别为1502亿元和1336亿元。今年万科一改以往推盘节奏的原由大概率是为“现金为王”所迫。

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拿地机会不会比去年少

万科业绩增长的底气来自其充足的土地储备。2017年下半年以来，万科加大了拿地的力度。2月万科新增项目22个，主要位于武汉、杭州、宁波、郑州、嘉兴等二线城市以及热点三线城市，权益土地价款共118.3亿元，新增权益建筑面积276.1万平方米。

据万科在电话会议上提供的数据显示，一二月份，万科的土地储备共增加了623万平方米，权益面积是366万平米。3月份，万科又与杭钢集团签订了资产合作协议，包含8个项目，分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市，这是万科首次参与浙江国企混改，进一步拓展了公司多元化的拿地渠道。

万科方面预判，今年的市场环境不会比去年好，但对万科来说，拿地的机会不会比去年少。万科的核心逻辑是，企业主要的资金来源就是销售。如果销售是增加的，投资能力就会增强。如果销售下降了，投资能力就会下降。

“整个行业来说不会比去年好，所以投资能力整体是下降的。但是对于销售还在增长的企业，投资能力肯定是在增强。”

在多数人的观点中，2018年的楼市调控仍会呈现趋紧的态势。不过，万科方面表示，其销售均价在2018年不会出现下调。“万科的销售面积只有不到15%在一线城市，超过60%在二线城市，25%左右在三四线城市，主要是在城市聚集带，比如长三角、珠三角、环渤海这样城市群之中的小城市。”

一二线城市的新建商品住房的供应和价格普遍受到政府的调控，万科认为，在这些城市中的销售价格并没有多少升降的空间，价格比较平稳。而对一些远离核心城市的中小城市来说，随着去年商品住房价格上升和政策收紧，确实存在着一定回调的压力，但是影响有限。

未来万科在销售结构上也不会发生很大的变化，75%以上的新增项目还是会在一二线城市。尽管万科对于未来的发展持乐观态度，但不得不承认，在人口红利的渐渐消失以及楼市调控严厉的背景下，传统住宅销售市场的天花板隐现，行业竞争势必会越来越激烈。

万科表示，2014年之前，大企业和小企业没有非常明显的分化，增长的差异不体现在规模上。但这大小企业规模差异显著，进一步导致了它们结构上的差异，行业集中度不断提高，大企业在融资、土地竞争等层面都具备了更强的优势。

“中小企业的的势弱，虽然使得大企业更容易获得市场份额，但万科去年销售面积的市场占有率不到2.5%，竞争并没有到你死我活的地步。”