• 广东住房租赁试验田:国企搭台,先行入局

    Time News > | Time Weekly - 2017-12-25 16:14:54 来源:时代财经
  • [摘要] 广东省是入口流入的大省,大量流动人口让租赁住房市场需求巨大,租赁市场发达。在全国工商联房地产商会理事吴新坚看来,未来租赁市场是国企为主、民企为辅的格局。

    文/时代财经    柳军

    自去年6月国务院发文提出发展住房租赁市场以来,全国正在掀起以政府为主导力量的住房租赁新潮,在这其中广东又一次成为试验田。

    12月20日,广东省住建厅在部署2018年住房租赁工作安排时强调,将重点抓好建立国有专业化住房租赁机构和政府住房租赁交易服务平台两项工作,争取到2018年6月底前各地级以上市至少建成1家国有住房租赁企业,要确保全面完成国家交给广东的改革试点任务。

    “从全国来看,广东省试点城市占了全国的近三分之一,是重点省份,应该走在全国前列,为全国其他城市的试点树立一个榜样。”广东省省情调查研究中心城镇运营研究所所长贡立华告诉时代财经,目前被住建部选为住房租赁试点城市的广州、佛山、深圳、肇庆,市场化程度比较高,基础工作比较好,有快速推进工作的条件。

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    广东省住房租赁试点城市占了全国近三分之一。图片来源:视觉中国

    广东有条件先行一步

    时代财经梳理发现,在发展住房租赁市场政策的实施过程中,辽宁、四川、江苏等多个省份将2020年作为政策目标年,而广东省在今年1月就明确提到,到2018年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

    今年7月18日,住建部选取了包括广州、深圳、佛山、肇庆在内的12个城市作为首批开展住房租赁的试点。随后,国土资源部、住建部确定全国13个城市开展首批利用集体建设用地建设租赁住房试点,以增加租赁住房供应,这其中,广东的广州、佛山、肇庆三个城市也入选试点名单。

    “广东是试点最多的省,也是最早布置实施的省。”华南城市研究会创会副会长许学锋对时代财经透露, 7月18日住建部通知一下来,广东省内几个城市马上就有新动作,例如佛山,7月21日就召开试点工作动员大会,当时提出了扩大国有租赁平台规模、盘活存量住房、完善供地方式等具体措施。

    其他城市也在纷纷跟进。截止11月末,广东省内已有广州、深圳、佛山、肇庆、清远、汕头、东莞、中山共8个城市建立国有住房租赁企业,其中,广州、深圳建立的是市属国有住房租赁企业,佛山、肇庆、清远、汕头、东莞、中山6个城市则与广东建鑫投融资住房租赁有限公司合作建立国有住房租赁企业。

    按照本次部署,未来半年时间内,另外13个地级市将接连成立国有住房租赁企业,这样的工作进度在全国范围遥遥领先。

    全国工商联房地产商会理事吴新坚对时代财经表示:“广东省是入口流入的大省,大量流动人口让租赁住房市场需求巨大,租赁市场发达,所以广东在租赁政策部署方便应该适当超前,先行先试。”

    大中小企业协同发展

    按照广东省住建厅的规划,未来将通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

    为落实相关政策,改建、收购等方式成了多地发展租赁市场筹集房源的重要手段。例如,广州提出,广州市属租赁企业广州城投集团将侧重整合政策性房源、自有存量房、三旧改造地块建设租赁住房;深圳提出,国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储房源;肇庆允许将在建、建成、库存的商业用房按规定改建为租赁住房;佛山则通过落实集体土地建设住房租赁试点、商改租、城中村改造、三旧改造等多种形式建设租赁住房。

    除了建设国有租赁住房机构,多地也在鼓励民营企业、社会资本涉足住房租赁市场。佛山明确提出,要大力培育民营企业共建住房租赁平台;肇庆引导房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

    贡立华指出,政府和国有企业领导下的租赁市场初见成效以后,形成的投资开发模式、商业模式和盈利模式可以引导民营企业进入,引导一些大型企业进行规模化地开发与运营。

    “随着各地响应发展租购并举的政策,未来房地产市场将一改过去单一销售的市场供给模式,出现既有租又有售并存的格局。”许学锋指出,现在一些地方在供地安排上,70%到75%用来销售住房,而25%到30%用来发展租赁住房。

    而在吴新坚看来,未来租赁市场是国企为主、民企为辅的格局。“未来租赁市场分化,民企主要发展高端租赁市场,国企主攻惠普性平价房源市场。”

    摸着石头过河

    按照中国社科院发布的《中国住房发展报告2017-2018》,住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场,在租购并举和租售同权的政策刺激下,2018年住房租赁市场将有显著的提升。

    不过,许学锋指出,目前国内租赁住房的模式还不够清晰和成熟,处在摸着石头过河的阶段,因此大面积推广还面临一定风险。租赁住房是房地产建立长效机制的具体措施,这种效果需要在今后5到10年后才能显现出来。

    许学锋还认为,各地政府的政绩目标和实事求是之间的矛盾不可忽视。“广东肩负着国家租赁住房改革试点工作的任务,试点工作带有一定的政治任务,在实际操作过程中,不能光说数据,建了多少套租赁住房,还要看建在哪里,有没有租出去,有没有起到效果。”

    贡立华指出,这需要在具体操作过程中,根据客户群体要清晰明确地订立门槛标准,并且运作过程要透明公开,避免暗箱操作,避免富豪权贵抢占适用房资源,而真正需要的人却申请艰难的局面,对条件造假而获得租赁房资源的人,要从严处罚。

    从目前来看,一些已经建成国有住房租赁服务平台的地方,也相应设置了一定门槛。例如佛山采购的首批518套房源就要求,要满足大专以上学历、在禅城区无房、在佛山工作三大条件的人群才能申请。

    此外,许学锋强调,一般国有租赁平台的价格低于市场价,现在政府把一部分少量土地便宜定向拍给国有租赁平台,国有租赁机构建出来的房子能基本保本,但这种模式不可能大面积全部用于国有土地,只能是部分国有土地加上部分集体土地。

    “但集体土地拿到建设用地指标不太容易,拿到指标后,只能在国有平台上操作。假如放手给农村合作社、街道、开发公司来做,可能会出现一些以租代售、卖居住权等违法行为”。许学锋强调,如何平衡不同土地性质来建设租赁住房也是需要深思的问题。

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