手记 | 西南边陲小城腾冲的地产掠影
腾冲旅游业的蓬勃发展，也带动了地产商的开发热情，闻风而来的并不在少数，雅居乐是其中之一。
对旅游大省云南来说，11月中旬依然是忙碌的季节。作为拥有4770万人口的西南省份，云南省今年预计要接待5亿名游客。气候宜人的秋冬季，正是云南招揽游客的大好时节。
地处云南边境的小城腾冲，因为与漠河组成的地理分界线而被人广为熟知，也因为和顺古镇、银杏村落叶、热海温泉等景点，吸引着成千上万计的游客造访。
腾冲初印象
腾冲并不是一个交通便利的城市，它地处云南西南方向，没有火车，对外交通只能依靠公路和飞机，距离昆明、丽江、香格里拉等也是动辄六七小时的车程。
飞机是进出腾冲重要的交通工具，秋冬旅游高峰期，直达腾冲驼峰机场的机票一票难求，连相邻的芒市机场的票务也变得紧张，这使得不少游客不得不选择从昆明转机飞往芒市或腾冲，而这往往需要耗费一整天。
尽管如此，前往腾冲的游客还是络绎不绝。腾冲的人口只有66万，但在去年，整个腾冲接待了游客1063万人次，总数量是2011年2.4倍，整个旅游业处于爆发式增长阶段。
不同于云南其它以少数民族文化为主的偏远地区，由于历史原因，边境小城腾冲仍以汉文化为主流。随处可见的是白墙青瓦建筑群是佐证之一，而在和顺古镇内，至今仍保留着较多风格鲜明的徽派建筑。
和顺古镇因电视剧《北京爱情故事》取景而小有名气，一探剧中女主古朴、美丽的家乡成为诸多80后、90后来到和顺的缘由之一。
生意人瞄准了这个机会，古镇里面许多沿街的店面大多数已经装扮成了文艺范儿，大部分是在卖玉、特产或者餐饮。剩下靠里一点的楼房大多已改成了客栈。这个小小的古镇里，开业的客栈已经有三百多家。
一对操着北方口音的夫妇用两千多元在一家玉器店里买下了三个小玉环，老板娘乐呵呵地帮客人将玉环穿成项链。对于她来说，下午能获得一笔生意实在不易。
相比起阳朔、凤凰、丽江等古城，和顺古镇的白天有些冷清。玉器店老板娘说，大部分游客白天都在周边景区旅游，只有天黑时才会回到古镇。但即便晚上，这座古镇也并不太热闹，十点过后，酒吧街不再喧嚣，只有三三两两的烧烤摊散发着呛人的油烟。
和顺古镇更像是“睡城”，过往几年，外地游客的快速流入让这座小镇产业结构出现失衡，以餐馆、客栈为主导的餐饮、住宿业出现快速增长，但其它的商品消费却并未形成气候，古镇真正的文化内涵似乎未能发挥出更多的商业价值。
但镇里一家客栈的老板娘并不气馁，她认为古镇今后将会更加兴旺。这位老板娘是典型的80后，云南保山人，嫁给了浙江籍的丈夫，因为觉得腾冲生活舒适而留在了这里。夫妻二人在古镇西南面经营着一家高端客栈，拥有20间客房、9个员工以及一条黑棕色的柯基狗。
一年前，二人花900万建成了这家客栈。日式文艺的装修风格，得到不少中高端游客的青睐。这个季节，客栈几乎日日满客。
但即便如此，他们还是会担忧客栈的投资回报问题。老板娘说，云南的客栈都做得很精致，和顺古镇里的多数也都很漂亮、很文艺，自己只能以更好的硬件设施和服务来拉开距离。在和顺古镇中，传统的酒店概念似乎已经“失灵”，取而代之的是一个个小而美的旅居客栈。
涌入的开发商
秋季的腾冲以银杏村最负盛名，这个以落叶为美的村落，拥有2000多亩集中连片的古银杏树林。银杏村是腾冲旅游发展的一个典范，村子的开发历史尚不足十年。
2010年时，这里还是远近闻名的贫困村，全村70%人口为贫困户。到2015年底，贫困人口已经降至了1%，村子里的男女老少几乎都分享到了这场村庄开发的红利，就连老太太的编织手艺也派上了用场。
去年开始，银杏村迎来了一位新伙伴--东方园林。东方园林是国内著名文旅、环境公司，由浙江籍女富豪何巧女投资创办，市值超过500亿。
2016年6月，腾冲市政府与东方园林签署全域旅游PPP协议，江东银杏村旅游区是三大重点项目之首。同年7月，银杏村PPP项目正式开工，打开全国全域旅游PPP项目开工建设的先河。在东方园林的计划中，未来银杏村除了有村落核心游览片区外，还会向游客呈递五彩田园、火山峡谷、金色银杏、乡村情怀等体验。
由东方园林投资的仿古商业街、游客集散中心正在建设中，村内已经竖起多档有“东方园林”字样的围墙。在云南境内，类似于银杏村这样的PPP模式正在成为主流，以东方园林、华侨城为代表的旅游开发公司成为社会资本开发的重要参与者，而政府为主体的开发模式正在发生改变。
腾冲旅游业的蓬勃发展，也带动了地产商的开发热情，闻风而来的并不在少数，雅居乐是其中之一。海南清水湾的成功模式让陈卓林看到了复制的可能，2011年，雅居乐在腾冲县城北部30公里的高黎贡山山脚处买下一幅土地。
3.3万亩的雅居乐·原乡项目由此揭开面纱，200亿元的项目投资，10到15年的开发周期让外界仿佛看到了清水湾的“身影”。雅居乐·原乡的纳客法宝是自然生态，用雅居乐自己的话来说，在这里买一栋房，可以过上一个“第二人生”。
这对于不少人来说仍然具有吸引力，一对来自北京的夫妇说，去年暑假到腾冲度假后接触到该项目，当即就决定在此养老，买下一套后，先后还劝说了多位大学同学前来购买。至今，他们已与十来位同学成了“乡民”（即邻居）。
雅居乐的客户画像中包含这样一些关键词：外省人、40岁以上、高收入、追求品质、有多套房产。他们中大多抱着在此养老或是在此度假的想法。与清水湾有所不同的是，这里的客户几乎没有人是为了投资升值而来。
过去四年，雅居乐·原乡推出的产品都去化不俗。“雅居乐·原乡是整个腾冲唯一一个需要摇号的楼盘。”一位曾在雅居乐·原乡营销部门任职的人士说到。从雅居乐辞职后，该人士在原乡的商业小镇里租下了一间1400方的商铺，向业主出售品牌家具。与项目边上的牛肉馆老板相同，他们都在收割着这个地产项目带来的红利。
一方面，他们享受着原乡带来的财富机遇，另外，房价的走高也让他们有不同的看法。原乡最新推出的别墅产品售价已经达到了1.6-1.8万/平方米，相当于腾冲县城高层商品房的3倍；而即便是高层产品，原乡6500元/平方米的价格也已超过县城，价格倒挂的现象非常突出。
在本地人看来，这样的价格有点“夸张”，“不知道为什么有人会买这么远。”一位本地的客栈老板说到。
旅游地产大盘的开发从来都伴随着风险，雅居乐·原乡走过的四年也并非都是坦途，而与雅居乐境遇相同的房企并不在少数。
在原乡西南30公里处，闽系世纪金源曾在这里开发了世纪城和世纪金源高尔夫别墅，但高尔夫别墅项目因违法占地问题被国土部点名批评。在这之前，深圳房企奥宸已在此挣扎数年，云南本土企业恒益亦泥足深陷。
但即便如此，房企似乎还是趋之若鹜。近一年，碧桂园和恒大相继宣布计划进军腾冲市场。只是，蜂拥而至的旅游大盘要如何消化？
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