龙湖地产的上海样本：从住宅、商业到创新业态

童洁

2017-08-25 16:08:50

来源: 时代财经

虽然面对传统住宅市场的严格调控，吴亚军一如既往地强调着要“小心驾驶”，但在商业地产及近年来兴起的长租公寓和联合办公，龙湖却开起了“快车”。

龙湖对创新业态的探索在各个城市公司次第拉开。8月23日，上海龙湖公布了其位于徐汇南区域的综合体项目案名。上海龙湖营销总监卢兰介绍，这个综合体涵盖了龙湖的全业态。

时代财经了解到，该项目的可售资源仅占整体的10%。从规划中出现的龙湖天街、长租公寓“冠寓”以及联合办公“一展空间”来看，持有型物业将是龙湖未来关注的焦点。

龙湖掌门人吴亚军行事风格历来保守谨慎，但这种姿态从去年开始逐渐出现转变。面对传统住宅市场的严格调控，吴亚军虽然一如既往地强调着要“小心驾驶”，但在商业地产及近年来兴起的长租公寓和联合办公，这位女强人掌控的龙湖却已经开起了“快车”。

“2020年，商业与长租公寓租金收入将达到80亿元，商业和长租公寓分别为60亿元和20亿元。”在不久前的龙湖中期业绩会上，管理层宣布了龙湖对持有型物业收入的目标。按照龙湖的计划，2020年，开业商场数量将超40个。

就目前进度来看，龙湖已经开业的商场为22个，其中包括13个天街项目。这22个商场在上半年为龙湖带来了11.4亿元租金收入，较上年增长28.8%，天街的租金收入增长更是达到了31%。

在住宅市场面临重重调控的情况下，持有型收租物业无疑能够起到风险平衡作用，也能扮演企业穿越经济周期的压舱石。在80亿租金收入目标驱使下，龙湖加快了扩张脚步。据时代财经不完全统计，过去7个月，龙湖拿地金额超过750亿元，其中在苏州、无锡、天津、重庆等地拿下数十幅商住用地。同时，在公开市场外，龙湖也在积极寻找机会进行商业布局。

与“天街”成熟的运营模式不同，尚处起步阶段的冠寓似乎还走在“野蛮生长”的路上。但龙湖并不掩饰自己进军长租公寓的野心。今年年初，龙湖将长租公寓升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一主渠道业务。

“长租公寓是新兴的市场，龙湖是去年研究，今年着手，对此我们是有目标的，我们要快速地站到行业的前列。”龙湖集团副总裁袁春曾在接受媒体采访时称，长租公寓市场非常大，中国的租赁市场规模约在1.5万亿左右，而且集中度非常高，基本集中在16个一、二线城市中。

自去年启动以来，龙湖的冠寓已进入7个城市、运营这10个项目。袁春向媒体表示，龙湖今年将完成15000间公寓的目标。上海龙湖总经理温介邦透露，9月底，龙湖将在上海6个区开设16家门店。

除了规模，如何通过长租公寓获利是投资者最为关心的问题。袁春称，市场占有率和成本控制是实现盈利的关键所在，而房地产开发企业在这方面占有优势。通过利用手中的重资产，房地产开发企业能够有效的降低成本，从而获得可观利润。

在龙湖的计划中，2019年，长租公寓业务的收入便会超过10亿，到2020年公寓租金收入达到20亿。“天街”和“冠寓”都有着明确的目标，另一个被龙湖视为未来发展重点的联合办公品牌--“一展空间”却少被提及。

去年11月，龙湖首个“一展空间”项目在北京长楹天街开业，但在成都、上海相继落子后，“一展空间”便鲜少有动作。在“一展空间”发布一年后，龙湖宣布在龙湖闵行中心推出“闵行科创中心”，成为“一展空间”的最新一子。

针对“一展空间”未来的发展，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓曾指出，一展空间现在还是个试水性质的业务，并没有大规模扩张的计划。龙湖官网信息显示，2016年，一展空间北京长楹天街店开业出租率达到95%以上。温介邦也披露，一展空间上海虹桥天街店开业半年，出租率约为88%。