超5000亿债务压顶,房企坐不住了,10天融资超400亿

谢斯临
2020-07-10 12:42:30
万亿债务压顶之下,房企发债、配股融资在窗口期的尾巴变得越来越密集。

VCG211147533135.jpg图片来源:视觉中国

这是最好的时代,也是最坏的时代。

房地产仍在不断向上增长,屡屡创下新高,2019年全国商品房销售额在市场公认较冷的年份创下逼近16万亿的纪录,但与此同时,洗牌也在不断提速,中小房企破产消息频频传出,行业集中度不断提升。

在规模为王的年代,无数房企挤破头发高息债融资以期实现规模的成倍增长,换取更好的发展。他们之中有的人成功了,有的人却因为过分激进而深陷泥潭,还有的人在奋斗的中途。但不管最终结局如何,资本总是最无情的,借的钱到了该还的时候。

偿债高峰如期而至,“借新还旧”成为主流操作。据时代财经不完全统计,7月初至今10天左右的时间,房企通过美元债、超短期融资债券、中期票据等形式已经对外融资23笔,规模合计超过人民币400亿元。

上半年的信贷宽松融资窗口帮助大量房企挺过债务的压力。但随着政策逐步缩紧,房企融资成本正缓慢回升,在融资窗口逐渐远去的同时,接下来一两年内的债务压力却在不断加重。万亿债务压顶之下,房企发债、配股融资在窗口期的尾巴变得越来越密集。

10天“抽水”超400亿

行业迎来新一波融资潮。刚刚过去的这一周内,平均每天内基本都有5家左右的房企对外发债密集融资。

7月9日,佳兆业拟发行7亿美元优先票据、建发集团发行10亿元超短期融资债、美的发行10亿元公司债;7月8日,龙湖发行17亿元无担保中期票据、招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券;7月7日,绿城中国成功发行五年期3亿美元债、融创中国发行两笔优先票据合计10亿美元;7月6日,世茂等4家房企公告对外发债融资计划。

据时代财经统计,从7月初至今的十天时间内,房企通过美元债、超短期融资债券、中期票据等形式已经对外融资23笔,规模合计超过人民币400亿元。其中,美元债9笔,合计规模约28.5亿美元;超短期融资债券6笔,合计规模约88亿元。

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不难看出,在经历过去几个月海外资本市场动荡之后,美元债正在重出江湖。同策研究院研究员陈朦朦认为,随着海外疫情的缓解,美元流动性紧张态势缓解,境外融资窗口再次打开,房企外债发行与海外配股数量明显增加,且融资成本也有所回落,房企将会把握境外渠道拓宽融资来源。

超短期融资债券的高频出现,同样值得注意。超短期融资券是短期融资券的一种。一般而言,房企所发短期债期限在一年之内,而超短期债期限则在270天以内。汇生国际融资总裁黄立冲表示,相比于中长期债券较长的审核时间及趋严的政策走向,超短期债券审批较为灵活简单,一般规定一年期以上的债券才需要发改委审批。

超短期债券能够迅速补充公司的现金流,减轻资金压力,多用来作为“过桥”选择,应付即将到来的到期债务和行权高峰。与此同时,房企也在积极拓展多种融资手段。在股价高涨的当下,配股融资正在成为更多房企的选择。

7月6日,中国金茂公告宣布,已与配售代理高盛订立配售协议,拟以每股5.70港元认购配售股份,共配售约6.02亿股新股份。与此同时,中国金茂还以同样的价格向直接控股股东中化香港(集团)配发及发行3.4945亿股,占扩大后股份约2.74%。

配售及认购后,中国金茂预计共获得款项净额约54.25亿港元,中国金茂在公告中表示,配股获得的资金拟用作竞投土地、偿还债项及一般营运资金。

下半年偿债高峰将来

从公告中的融资用途上来看,房企们对外融资的目的多为“借新债还旧债”,意为现有债务进行再融资。在房企密集融资背后,是新一轮偿债高峰的来临。

克而瑞数据显示,今年7月份房企将有32笔债券到期,金额共计554.84亿元,环比大幅上涨91%,众房企将迎来新一轮的偿债高峰。

贝壳研究院发布的数据也显示,2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,较上一年增加58%,部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。

未来两年同期偿债压力将进一步剧增,据贝壳研究院统计,在未包含当年发行的短期债务的情况下,目前2021年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元,可以预见未来2-3年债务置换与债务债融资需求将不断增大。

然而,伴随着疫情影响逐步退去,经济逐渐恢复,流动性最为宽松的阶段已经过去,房企发债的融资成本逐渐回升。

据克而瑞地产研究院公布报告显示,截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35%,较2019年全年下降0.72个百分点。然而,到了7月,时代财经根据已披露的票面利率进行计算,12家房企的平均融资成本达到6.8%,相对上半年上升0.45个百分点。

整体来看融资成本有回升的态势。贝壳研究院报告显示,从2020年上半年的表现看,境内与境外融资利率均表现出先高后低,6月翘尾的趋势,结合6月底银保监会“回头看”的工作部署,下半年金融监管升级是必然,稳经济下的防风险将进一步趋严。

6月24日,银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》,为防止系统性金融风险的发生,重点对银行、保险机构整治金融乱象,传递金融监管升级信号,定调下半年,房地产行业正是其中的重点突出领域。

政策缩紧之下,房企融资窗口期正在逐渐远去,叠加下半年房企偿债高峰期的到来,趁着最后的窗口期抓紧发债融资或是房企6、7月份频频发力的原因之一。

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