三年高增长跻身前十，世茂许世坛：增速要超过TOP20

世茂房地产业绩发布会

收并购、高增长、前十名，这是世茂2019年的关键词，也是世茂在三十岁之际，送给自己的礼物。

2019年的房地产市场充满了寒意，行业的下行正在改变房企的处境，过去几年经历了飞速增长的房企们苦不堪言，面临着增速放缓、利润收缩、成本高企等难题。在这样的行情之下，不仅小房企的日子不好过，大牌房企也走得很艰难，如同万科所言，“活下去”变得更加真实了。

一片哀鸣中，连续三年实现大步迈进的世茂显得尤为突出。从其年报数据来看，去年，世茂的销售额增幅达到48%，录得2600.7亿元，是TOP10队伍中唯一一家实现40%以上高增长的房企。

这是世茂差异化打法带来的成果。回看世茂过去这一阶段的战略，2015年和2016年其他房企蒙头狂奔时，其主动调整战略部署，修炼内功，一度因此而饱受争议。但是，到了近两三年大部分房企逐步放慢速度时，世茂又选择了换挡加速。

这样的战略看似与行业形势背道而驰，实际却为世茂赢得了更好的超车机会。翻看世茂近三年的年报可以看到，在2017年到2019年行业增速一步步下滑的前提下，世茂的销售规模由1000亿跨越至2000亿，行业排名从15名开外上升至第9位，提速明显。

而今年，房企纷纷“踩刹车”，世茂又再一次做出不同的抉择，表示要继续保持相对高车速。“2017到2019年是世茂的快速增长年，2020年和2021年也会继续快速增长。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在3月30日的业绩会上表示，未来三年、五年，世茂每年都会有进步。

收并购大年

去年在土地市场上的强势姿态提前释放出信号，世茂已开始为接下来的高速发展搭桥铺路了。

年报显示，2019年，世茂一共获得115宗土地，增加土地储备3092万平方米，耗资约1557亿元，单方成本5035元/平米。新增土地储备对应的可售货值达到约5000亿元，据许世坛介绍，这其中有超过三分之二是收购而来。

近些年公开土地市场地价走高之后，有不少房企都聚焦到了收并购市场。相比招拍挂土地，收并购获取的土地不但能有效地降低拿地成本，创造更高的利润，还能更快地进入施工和销售阶段。

这一点在世茂的操作中亦有所体现。有媒体做过梳理，以世茂旗下规模最大的地区公司世茂海峡为例，到去年12月时，其当年收购的项目基本都解决了历史遗留的疑难杂症，速度最快的情况下，4个月便能进入销售阶段。

正因有着优秀的资产转化能力，世茂将收并购作为扩储的利器。今年1月，世茂向福晟伸出援手，双方宣布达成战略合作，成立“世茂福晟”平台，贯彻执行“合作共赢生态圈”理念。据悉，世茂将逐步接管原福晟旗下资产。

这是一笔大单交易，涉及的资产包括住宅、旧改、物业、商业等等，是迄今为止房地产行业内体量最大的合作。通过这次合作，世茂顺利加大了在大湾区的布局之余，还成功打开旧改市场。

此次业绩会上，针对外界关心的世茂与福晟的合作进展，许世坛做了详细的说明。据其透露，世茂正在密切跟进福晟旗下一些商业和物业，今年会加快推进速度，陆续对资产进行处理，不排除出售部分资产，也不排除对一些合适的项目进行股权收购。

“福晟的项目我们会一个一个去做详细的尽调，要看它的负债，看它的结构，不是一下子全收购，过程中有好的项目才会陆续做转股。我们也在与金融机构沟通，做一些处理，处理好了才能一步步并入上市公司，一切都是循序渐进地在做。”

许世坛进一步指出，今年世茂福晟也有自己的销售目标，锁定在300亿。目前，世茂福晟有1200多亿的可售货值，可供未来四年的发展，旧改方面的进展也很快，第一个项目已在郑州挂地，今年还会有几个项目陆续推进。

今年，收并购还将是世茂的重头戏。“相信今年的收并购应该有更大的机会，因为市场现在在疫情影响下发生了一些变化，特别是当下，流动性好的大企业资金是比较充足的，中小开发商的压力就很大，所以应该有更多的机会。”

“今年世茂对于收并购的项目要求会更严格，也会有更多的标准。现在好的标的不一定会像去年一样这么多，我们还是希望质量会更好。”许世坛说。

财务跻身一线水平

由于房地产的高杠杆特性，规模的增长与负债的攀升总是如影随形，想要做到规模与财务的平衡并不容易。世茂是行业中为数不多能够兼顾规模高增长与财务安全的房企。

债务方面，世茂的净负债率连续8年维持在60%以下，为59.7%；借款余额较同比上升16%至1265.6亿元，其中长期借款占比71%，短期借款占比29%，借款结构安全；账面现金596.2亿元，较2018年底上升20.3%，现金比率为1.6倍，短期偿债能力强。

业绩会上，有记者问及世茂如何做到在增加了大量的土储之下保持良好的现金流。对此，许世坛回应称，世茂去年有很多资产都只收购了51%的股权，实际不需要支付百分百的资金，这也是世茂今后发展的方向，不一定要求百分百收购。

当然，财务面的好与坏是由各个环节综合性作用产生结论。除了选择合适的拿地方式外，销售回款、营收、利润各项数据的向好同样非常关键。

去年，世茂实现营收1115.2亿，同比增长30.4%；回款额同比增长率仍达42%，实现回款1950亿；归母净利108.98亿，同比增23.35%；期内毛利额341.3亿，同比增长26.6%，毛利率为30.6%，处于行业优势地位。

稳健的业绩表现又成为了世茂在资本市场上的优势。2019全年，其融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，这样的融资成本远低于行业均值。此外，报告期内境内外战略合作机构达40家，未提境内债额度143亿元，未提境外银团额度10.4亿美金，总授信额度达500亿元。

凭借多元化的融资渠道和优秀的现金流表现，世茂受到境内外各大机构的青睐。去年9月，穆迪将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”，其预计世茂通过一贯积极有效的现金流管理，能保持良好的流动性和境内外融资渠道。此外，世茂还获得标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级，均属行业标杆水平。

今年，世茂的融资成本还在进一步走低。3月，世茂成功发行2020年首期债券，共计45亿。其中，5年期（3+2）产品17亿，票面利率仅3.23%；7年期（5+2）产品28亿，票面利率3.90%。

增速要超过TOP20

跻身行业前十后，世茂的目标瞄准3000亿，增幅15%。对比前三年超过50%的复合增长率，这一目标显得有些保守，但许世坛称，这是因为考虑到疫情的影响，不想将目标定得太高。

“疫情对全国的房地产销售产生比较大的影响，我们预测会有10%到15%的下降。这个数字可能比很多机构预测的还要多，这是因为疫情不仅仅对国内市场产生了影响，现在全球范围内的影响都是比较大的。”

许世坛进一步分析，如果接下来有很多类似降息、降税和降费政策密集的出台，整个流动性有比较大的改善，那么，在最好的情况下，可能只会下降6%-7%个点，整个行业就有可能做到15万亿的规模。但现阶段来看，政策还是不够的，市场压力还是比较大。

和其他同行一样，世茂也在为对冲疫情的影响而努力。据悉，世茂在2月开通了网上销售渠道，世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人邵亮介绍，2月份，世茂获得超过60亿的网络认购。

到了2月下旬及3月，线下售楼处逐步复工，除了湖北以外的大部分城市都恢复了正常销售，世茂形成网上销售和线下销售并行的模式。另外，世茂方面还表示，今年会在销售端尽力补充供货，并增强去化，以此保证全年业绩目标的兑现。

事实上，以世茂手中的土储规模来看，完成3000亿的销售额目标是大概率事件。截至2019年末，世茂拥有权益前土地储备约7679万平方米，货值超过1.3万亿，分布全国120个城市，总项目数达349个。

不仅如此，今年世茂还计划将回款的50%用于拿地。“去年我们新增了5000亿的货值，投了上千亿在土地上，相信今年也差不多。我们希望将回款的一半用来做土地投资，销售额3000亿的话，投资规模应该会突破1000亿，但不会特别多，还是要稳妥一点。”

至于对未来三年、五年的希望，许世坛透露，世茂已经做好了规划，“快”仍是其中的关键词。

“2017至2019年是世茂的快速增长年，2020、2021也会继续快速的增长。我们要比前10强，甚至前20强房企的平均增速更快，世茂每年都会有进步，但是快多少很难去说。我们对2021已经有很细的要求，在销售的增速上希望比前20强更快。”不仅如此，许世坛还希望，到了2021年，世茂权益后的利润增长可以做到每年20%以上。