尹中立:“房价半年不涨,金融风险就会暴露”

2014-06-17 10:47:20
各个国家在不同的时点上都绊倒在同一块石头上——房地产泡沫。这是人类共同的心理弱点所决定的,各国政府均难以解决这个问题。

本报记者 韩玮 发自上海

过去十年,中国楼市一直“越调越涨”。而今年以来,在中央政府未出台任何全局性调控政策的背景下,房地产市场竟然开始自我调整。

所谓房地产拐点的来临,绝不只关乎房地产行业和购房者的利益,金融资产的质量安全亦尤为关键。

仅在信托领域,据海通证券测算,2014年房地产信托到期量约6335亿元,其中5月份兑付总额占比达20%。此外,银行、保险等领域的情况可能更为严重。当房地产行业开始调整,相关金融资产的质量安全已岌岌可危吗?时代周报就此专访了中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立。

时代周报:近期,房地产进入了一个不稳定的状况,你认为原因何在?是否与银行缩紧房地产相关贷款有关?

尹中立:影响房地产的因素有短期与长期之分。短期因素与信贷政策的收紧有着直接关系。但为何要收紧信贷政策,这是银行家们基于房地产市场已持续上涨十余年,结合国内外形势,认为系统性风险较大之后采取的措施。
时代周报:如果中国房价下跌50%以上,这会对银行业带来怎样的影响?

尹中立:中国银行业中,房地产行业的直接贷款占比20%。此外,很多企业的贷款也是以不动产为抵押。如果算上这些,中国所有的70万亿银行贷款中,与房地产直接或间接相关的资产,大约占到总量的60%—70%。

早在2008年,银监会曾做过压力测试,认为房价如果下跌50%,银行资产不会受到影响。我对此并不认同。

不要说房价下跌50%,只要房价不涨,且持续的时间超过半年,这就会对银行带来巨大影响。因为,中国房地产影响的不仅仅是实体经济的循环,还有财政和金融的循环。

从实体经济的角度来看,目前,房地产投资在整个宏观经济的固定资产投资中占据了20%的比重。如果房地产投资开始下滑,这将直接拖累中国的经济增长,房地产相关产业也会遭到严峻的考验。目前,包括钢铁、水泥、建材在内的20多个产业严重产能过剩,而这实际上与房地产投资的减速有着直接关系。

房地产市场只要价格不涨,投资必然减速。进而,中国整体经济就会出现困难。而一旦经济运行陷入困境,银行的贷款不良率会受到直接影响。

此外,中国各级地方政府,加在一起,对土地财政的依赖超过50%。如果房价不涨,土地价格亦不会上涨,开发商不会买地,地方财政的危机随之而来,地方融资平台、影子银行的风险就会暴露。

所以,无论实体经济,还是金融循环,他们都对土地存在着高度依赖。如果房价大跌,土地市场不景气,中国经济和金融的运行风险就会暴露。

时代周报:公开数据显示,今年5月,中国房地产信托到期规模正面临全年最高峰值。据海通证劵估算,2014年房地产信托到期量约为6335亿元,其中5月份兑付总额占比达20%。粗略估计,到期项目规模或超过1200亿元。你如何评估与房地产有关的金融资产目前面临的风险?

尹中立:房地产信托融资是一个不太透明的数字。监管部门对房地产信托一直有着风险提示。所以,很多房地产信托其实假借其他名义进行融资。而中国11万亿信托资产中,房地产信托融资至少占了60%—70%。所以,目前的真实情况肯定超过了海通证券的统计。

总体来看,房地产相关的金融资产目前面临很大的系统风险,但若要分门别类给出一个量化指标,现在不好说。
时代周报:目前,与房地产相关的金融资产面临如此风险,这是否意味着中国的房地产发展方式存在很大的问题?存在什么问题?

尹中立:其实,世界各国在不同阶段,遇到的所谓的泡沫经济危机或者说金融危机,基本上都与一个因素有关,那就是房地产泡沫。

人类到目前为止都知道这个东西有害,但却没有采取有效的措施去克服它。换言之,各个国家在不同的时点上都绊倒在同一块石头上——房地产泡沫。这是人类共同的心理弱点所决定的,各国政府均难以解决这个问题。
时代周报:既然如此,如何在房地产调控中,保证金融资产质量的安全?

尹中立:房地产最好不要有泡沫。一旦发生泡沫,你唯一能做的就是让泡沫消灭在萌芽中。从个人或者个别机构的角度来讲,李嘉诚的应对策略是一个较好的榜样,为大家带来智慧型总结。




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