保利置业开“慢车”，整合预计上半年完成

张常旺

2018-03-23 07:56:40

来源: 时代财经

韩清涛指出，保利系的股权调整是为了规避同业竞争，特别是证监会的要求。从保利置业的角度来讲，这种调整会减少原来程度上的同业竞争要求。

整合是保利置业业绩会上“永恒”的话题，但随着整合大幕的开启，规模大概率将取而代之成为外界关注保利系的下一个热点，而这样的过渡或许并不需要等待太久。

“重组的股权调整还需要一定的时间，因为国有资产的管理限定了我们必须走一些国内的程序。不过，预计今年上半年可以完成，只待后续的落实。” 保利置业董事总经理韩清涛在3月21日的业绩会给出上述回应。

保利系的地产整合前后已经发酵数年，破冰时刻在去年12月1日，保利地产同意以现金方式收购保利集团持有的保利香港50%股权，同时保利地产按相应的股权比例偿还保利集团的股东借款本息。

保利香港旗下主要资产为保利置业39.66%股权(实际拥有 40.39%表决权)，这也意味着在交易完成后，保利地产将间接获取保利置业19.83%的权益。

这是一场不涉及土地租赁和人员安置的交易，保利地产在日后将主导开发保利置业在中国境内（除港澳）的新增项目，同时此前被限制进入的城市也对保利地产开放。

于保利地产而言，这是央企整合过程中收获的另一个红利，保利地产董事局主席宋广菊也在去年的股东会上喊话，要在三年内再次进入行业前三。

不过，保利地产和保利置业的整合更多是出于满足监管的要求。韩清涛指出，保利系的股权调整是为了规避同业竞争，特别是证监会的要求。从保利置业的角度来讲，这种调整会减少原来程度上的同业竞争要求。

“保利地产在规模、业绩和专业化管理程度上都比保利置业有优势。股权做了调整后，保利地产也是保利置业的股东之一，有责任和义务帮助保利置业在进入的城市提升管理水平和业绩。涉及到合作都会按照上市规则，规避同业竞争和关联交易，不会出现违反内地和香港关于同业竞争的规则。”

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虽然保利系的这场整合是以保利地产为主导，但并不意味着保利置业平台日后在业务和角色上将发生改变。韩清涛指出，整合仅是股权方面的调整，从保利置业自身而言，它的架构和治理没有发生变化，依然是保利集团直接管理的一级子公司，同时由保利集团合并报表。

“这跟以前没有任何区别，同时我们整个团队和管理层也没有发生变化。我们的主营业务依然是房地产开发，包括中国大陆、香港、海外的开发业务。”

与保利地产相比，保利置业在规模上要远远落后，其在2017年的合约销售金额为402亿。在同行普遍提出加速冲刺时，保利置业依旧维持着央企的做派，它为2018年设定的目标仅有400亿，是目前为止唯一一家目标不及去年销售总额的房企。

保利置业副总经理万宇清在业绩会上透露，400亿的目标是基于年初700多亿的预估货值，“我们预判今年市场的压力还是比较大，尤其是下半年。这部分货值如果按照55%的保守去化率计算就是400亿，但如果我们的去化率进一步提升，超过这个数字是没有问题的。”

在保守的预期之外，保利置业的纳储节奏也显得有些束手束脚，其去年全年新增的土地仅13宗，总规划建筑面积约379万平方米，其中权益部分为252万平方米。而截至去年底，保利置业的总土储为2024万平方米。

经历过2015年的调整后，保利置业在逐步复苏，其2017年的营收增长3.7%至317亿港元，其中毛利为65.41亿港元，核心净利润19.6亿港元，毛利率则提升4.3个百分点至20.6%，净利率达到了8.1%。

作为地产央企，保利置业的融资成本较低，其2017年为5.2%，即便是两年前，这一数字也仅为6.3%。在较低的土地成本和融资成本的支撑下，保利置业的毛利率表现谈不上突出，其2015年和2016年的毛利率仅为11.5%和16.3%。

这般表现很大程度是受西南市场的影响，在保利置业目前的土储中，有48%是位于西南地区，其中尤以南宁和贵阳为甚。“西南前几年实际上压力很大，销售压力大也导致开发周期长，从而拉高了成本，同时前几年市场的售价变化不大的。西南整体毛利率，拉低了保利置业的毛利率。”

不过，万宇清透露，随着西南市场的回暖，保利置业2018年的毛利将会迎来改善。其2017年已售未结转的货值约260至270亿，其中将在今年进入结转的有170亿，这部分毛利率将在30%左右。

布局过于集中在少数几个城市显然不是明智的选择，在楼市呈现“轮流坐庄”的趋势下，西南市场恐怕很难长时间支撑起保利置业的有质量增长。