南京90亿卖地的冷热:相隔不到一年地价降了5千

童洁
2017-09-21 11:15:58
蹊跷的是,就在土拍的前一天,南京国土局突然叫停了G50地块的出让。最终7宗地的成交让南京国土局在一天内入账89.4亿。

今年收金超千亿的南京国土局再组百亿土拍盛宴。原计划9月20日,南京将一口气推出8宗地,由于此前南京土地市场高烧不退,因此,业界认为该8宗地的出让将呈现“金九”行情。出乎意料的是,该场土拍并未按照惯有的“轨迹”发展,“意外”连连的结果甚至让这场备受关注的“土拍大戏”透出一丝“凉意”。

时代财经了解到,南京计划出让的8宗地总起始价109.36亿,多为商住、商办用地,纯宅地仅1宗。蹊跷的是,就在土拍的前一天,南京国土局突然叫停了G50地块的出让。最终7宗地的成交让南京国土局在一天内入账89.4亿。

被叫停的是此次最受关注的“梦工厂”地块。南京国土局挂牌信息显示,该地块规划为商业用地、娱乐用地、商住混合用地、二类居住用地,总用地面积42.12万平方米,出让面积35.02万平方米,综合容积率1.35,挂牌出让起始价45.1亿,最高限价为70亿。

梦工厂项目的规划始于2014年。当年9月,南京市政府在“2014中国南京文化创意产业项目推介会”上透露,美国“梦工厂”品牌乐园将落户江宁高新园,并由美国梦工厂、世茂集团、南京政府共同合作开发。而后的三年里,该项目的开发起起停停,始终没有大的进展。

按照彼时的规划,梦工厂整体将分三期开发,预计在5年内全部建设完成,包括梦工厂品牌乐园、动漫文化主题商业、酒店等,总建筑面积超过220万平方米,总投资超过400亿。而时代财经注意到,此次土拍中,该地块要求竞买人或其控股股东的下属控股公司须拥有自主知识产权的动漫形象,竞买人应具备国内房地产开发一级资质,且不得联合竞买。

这意味着,该项目很大概率会被龙头房企接手。不过,地块的终止出让令这一切都停留在猜测阶段。关于终止出让的原因,业内众说纷纭,有说法称是因为出让条件严格,可能是为个别房企定制,没有谈妥,还有说法表示与新出台的租赁试点方案有关。

当然,梦工厂地块的退出并没有使这场土拍就此完全失去看点,“花样百出”的南京土地市场将在当天首次推出“竞自持”地块。根据出让公告,编号为G43的地块出现了“竞争自持住宅面积”的要求,即竞价达到最高限价时,如果仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为现场竞报住宅自持面积。

国内并不缺乏“竞自持”的样本,在此之前,以上海、北京为代表的热点城市早已开始推出“竞自持”地块,并且反应热烈。目前,“竞自持”已经成为热点城市土地出让的主要方式。以北京为例,有媒体统计截至9月13日,北京今年共成交了47宗住宅用地,约有16宗土地出现自持,占34%,其中最高自持比例达到70%。

因为有了上述城市的先例,南京业界对G43地块的出让结果颇为期待。令人没有想到的是,G43地块在经过93轮缓慢地报价后,被中海地产以43.2亿元的总价终结,楼面价为17956元/平方米,未达最高限价48亿元。

一位熟悉南京房地产市场的业内人士认为,G43地块位于城南西善桥板块,周边交通及配套比较旧,且周边主要以老校区和拆迁安置房为主,环境较差,这些因素影响了G43地块的最终价格。但南京房产专栏作家阳光指出,17956元/平方米的楼面价已经是西善桥板块的历史高位,对于这一价格,他并不感到意外。

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图:9月20日南京土拍结果一览 来源:365淘房网

虽然业内最想看到的竞自持环节并未上演,但另一幅G47地块的保障房面积竞争却异常激烈。G47地块的竞拍持续了3个多小时,经历199轮次,达到最高竞价后,改在地块内竞争保障性住房面积,竞争可谓白热化。最终,荣盛置业以总价8.3亿元加配建2.64万平方米保障房拿下这宗土地,楼面价8972元/平方米,这也是当天唯一一宗达到最高限价的地块。

G43、G47地块的掀起高潮过后,位于河西南的G46地块成为不折不扣的“黑马”,该地块起价2800万元,最终由东南奥体置业以2.025亿元竞得。350轮竞拍、溢价率623%,这些关键词无一不让其成为当天最抢眼的地块。

更不寻常的是,该宗溢价最高的地块为社区中心用地,出让条件尤其苛刻。地块规划建设的体育活动中心、养老院等设施都将由东南奥体置业代建,后无偿移交给河西管委会。地块内少数可建设成准公益性质的社区服务功能的部分,也不得销售、不得转让。

而现场的“意外”绝不只是发生在上述地块身上。G45地块所处江宁东山板块一度是区域“地王”的诞生地,但在当天的竞拍现场,“地王”光环突然黯然失色,上海建工仅仅花费25亿就拿下了该地块,甚至未达最高限价。

据时代财经了解,G45地块最终成交楼面地价为18860元/平方米,这一楼面价与去年11月华夏幸福拿下的区域地王G70地块相比,低了5023元/平方米。

除了以上四宗地外,其余三宗商业用地的成交表现平淡。其中G48地块在经过1轮报价后,被南京金牛湖野生动物王国以1.7亿元的底价竞得;G49地块被弘阳拿下,总价1.08亿;而G44地块则被明发以8.1亿获得。

阳光坦言,受“京奥港地王”亏损事件影响,加上此次出让地块质素较为一般,开发商普遍兴趣不大,参与者相对前几次土拍有所减少,总体来看,这次土拍相对遇冷。

与此同时,南京房价也出现降温趋势。根据国家统计局发布的70城房价指数,从去年12月份南京新房价格环比的首次下探,到如今,南京房价已经连续9个月没有涨了,除了今年6月的持平之外,其他全部都是下跌,8月的南京新房价格环比再度下跌0.2%,同比涨5%,同比涨幅比2016年12月,已经下降了36%。

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