房贷利率换锚：利率走势未定? 市场不再独宠LPR

2020-03-03 02:27:04

来源: 时代周报

让存量贷款的利率实现市场化，是央行自2019年7月利率市场化改革“最后一公里”中最重要的一部分。

时代周报记者王心昊发自广州佛山

“我们建议您可以选择将房贷利率换‘锚’到LPR，虽然现在月供仅仅相差几十块钱。”3月1日，在存量房贷“换锚”的第一天，广东某地农商行个贷经理于欣怡（化名）10点半接到第一个咨询电话。

于欣怡告诉时代周报记者，在去年年底，央行宣布要 “换锚”时，就已经有不少住房贷款客户前来咨询情况。“虽然大家对于转换定价机制已经有了解，但由于疫情影响，最近几天办理利率‘换锚’的客户人数并不多。”

根据2019年年底央行发布的公告，自2020年3月1日至8月31日，存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率。但不论选择何种利率定价方式，均只有一次选择机会。

值得注意的是，由于疫情影响，较早前市场曾有传言“换锚”可能延迟，但2月27日，央行副行长刘国强在国务院联防联控机制新闻发布会上表示，原定于3月份开始存量贷款定价基准转换的计划不变。

“从现在的情况来看，我们正处在一个利率的下行区间当中。因此从目前来看选择LPR的定价方式较为合算。”中国民生银行首席研究员温彬在接受时代周报记者采访时指出，房贷合同期限一般很长，从更长时期来看，因为利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。“一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。”

选择关键在LPR走势

2月29日，在央行明确表态“换锚”上马时间不变后，包括工商银行、建设银行等六大国有银行以及招商、浦发等多家股份制商业银行均发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则。

根据公告，各家银行的具体转换时间并不相同：其中，国有六大行均表示，从3月1日开始受理，至8月31日结束。股份制银行相对延后，华夏银行从3月底逐步开放转换工作，招商银行、兴业银行、广发银行等将从4月开展转换工作，光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

从市场对于存量贷款“换锚”的关注点来看，转换定价方式后带来月供数的变化备受瞩目。

“根据我们目前要求，个人按揭贷款加点数值应当是原来合同利率与12月LPR的差值，这也意味着，转换后的房贷利率和原有利率相当。”于欣怡告诉时代周报记者，到底用固定利率划算还是LPR加点利率划算，关键还是在于未来LPR的走向。

于欣怡给时代周报记者算了一笔账，如果一名顾客有一笔还款时间还有十年的房贷，举例来看，原定价水平为4.9%的基准利率上浮10%，即5.39%，如果转化成固定利率，则这个执行利率在2020?2030年都会锁死在5.39%。

但如果转换成LPR加点，客户将会参考2019年12月发布的五年期以上LPR报价4.8%，并且用执行利率5.39%减去4.8%，即每年上浮59BP。以后每年该名客户的房贷利率等于上年12月LPR+0.59%。

这也意味着，与固定的5.39%贷款利率相比，如果2020年12月的五年期LPR较4.8%为低，那么LPR加点更划算；而如果是五年期LPR高于4.8%，则固定利率更加划算。

“从近几年趋势来看，为了降低融资成本，利率下行仍将持续。但一部分贷款的时间可能还有20年以上，届时经济是否会出现波动仍然无法判断。”广东某大行住房信贷业务负责人表示。

该人士还向时代周报记者透露，银行在内部培训时对一线工作人员强调，需要和客户特别强调“LPR加点市场化程度更高，利率也会随着市场波动发生变化，如何转换需要客户自行判断。”

推进利率市场化

让存量贷款的利率实现市场化，是央行自2019年7月利率市场化改革“最后一公里”中最重要的一部分。

央行有关负责人曾表示，自央行发布改革完善LPR形成机制之后，接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

“我们预估住房贷款利率在近期内不会出现显著波动。”上述国有大行的住房贷款业务负责人对时代周报记者指出，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。加上“房住不炒”大背景，市场仍将以平稳为主。

2月19日，央行公布的2019年第四季度《中国货币政策执行报告》也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

比如，在2月20日最新一轮LPR报价出炉之际，5年期以上LPR为4.75%，较上一期下调5个基点，引发市场对于房贷月供变化的关注。

对此，中原地产首席分析师张大伟测算，以100万元30年期的房贷进行计算，房贷利率下行5BP，月供减少30元左右，大约30年内整体利息也仅减少支出10864元。