• 摸底限竞房:滞销楼盘折价36万

    时事 > | Time Weekly - 2019-12-31 04:34:05 来源:时代周报
  • [摘要] 时代周报记者梳理目前北京限竞房项目后发现,限竞房项目分布最密集的五大区域分别位于大兴、丰台、顺义、昌平以及房山。这其中只有丰台属于主城区,其他都为近郊区。

    时代周报记者 王宏 发自北京

    乘坐北京地铁房山线到苏庄站,出地铁站再经过约20分钟的车程,才能抵达限竞房项目之一—丰台区青龙湖大湖风华的项目售楼处。别急,该售楼处距实际项目位置还有2.8公里的距离。

    2019年12月29日,从市三环内乘公共交通经过两个小时、近40公里的车程后,时代周报记者来到了位于青龙湖的大湖风华售楼处。

    从售楼处出来返程中,由于道路还没修好,经过10多分钟的等待,记者才终于打上车。司机对记者说:“在这地方买房,就算是晚上自己开车也得掂量掂量。”

    距离太远、交通不便、配套设施不完善,这不仅是位于青龙湖的限竞房项目面临的尴尬,也反映出北京市滞销的限竞房项目面临的共同问题。

    时代周报记者梳理目前北京限竞房项目后发现,限竞房项目分布最密集的五大区域分别位于大兴、丰台、顺义、昌平以及房山。这其中只有丰台属于主城区,其他都为近郊区。

    此外,目前北京在销的限竞房项目主要集中在五环到六环之间。上述的青龙湖虽然属于丰台区,但却位于近六环的位置。

    购房者犹豫不决

    2018年从华南某大学建筑系毕业的王凡(化名),在父母的支持下决定在北京购入自己的首套住房。

    “我也是刚来北漂,发现通勤时间太长了。我的选房要求就是最好离单位近一些,户型稍微好一些,”王凡这样对时代周报记者表示。在反复比较后,他还是更倾向于选择城区内交通方便的二手房。

    “少置换”甚至“一步到位”是张衡(化名)的主要购房需求。张衡在2019年12月27日对时代周报记者表示,“置换的成本太高,各种税费加中介费,最高能占到房价的8%─12%”。

    “但限竞房适合工作、家庭生活都很稳定的人。像我这种目前在望京,未来可能去西二旗或者亦庄工作,因此不太适合限竞房,”张衡这样对时代周报记者解释。

    事实上,确实有一些位置优越的限竞房项目,但很快便一抢而空。包括位于三环内的佑安府、天恒学院里;三环外的金融街融府、西城天铸;四环边的电建洺悦苑、橡树澜湾等。以橡树澜湾为例,二期开盘有2031人参与摇号,争抢688套房源。

    中原地产研究院数据显示,自首批限竞房于2018年6月10日入市以来,截至目前已有66个项目入市,合计100期。按比例来看,近两年限竞房在商品住宅供应中占比达到七成。

    此外,五、六环之间是限竞房主要供应区域,累计供应了54块地,其中大部分优质项目已经入市。该区域累计供应住宅面积合计为504万平方米,平均大约有5万套住宅。

    2019年12月29日,一位房企工作人员在对时代周报记者表示,除了少数五环内限竞房成交较为理想外,房山区和丰台区的青龙湖、昌平的北七家未来科学城以及大兴的瀛海、旧宫等部分区域都面临较大的去化压力。

    时代周报记者在走访中也了解到,即使在同一片区,交通便利的限竞房项目去化率也要更好一些。例如位于昌平的华润理想城以及和悦华玺均已基本去化完毕。

    2019年12月27日,某置业顾问在向时代周报记者介绍,离上述两项目不远的金辰府,首期开盘去化率只有三分之一,主要原因还是离地铁较远。

    入市项目80%遭遇亏损

    由于限售政策“拦路”,从开发商交房到拿到房产证,再到五年的限售期过去,前后周期长达8─10年,也让像王凡、张衡一样的购房者对限竞房抱有犹豫态度。

    58安居客首席分析师张波在12月30日告诉时代周报记者,限竞房由于先行限定房价,存在未来和市场相比有优势的可能性,限售是基于防止炒房来考量设置的。

    时代周报记者在走访中了解到,为了加快去库存,不少开发商开始打起了价格战,降价30万元成为常态。

    据悉,2019年11月开盘的金辰府项目,拿地时的限售均价为5.3万元/平方米,而开盘实际成交价为4.5万元/平方米,降幅接近15%。在时代周报记者前往该楼盘咨询时,项目中介称目前有特价房推出,相当于均价仅4.1万元/平方米。如果以89平方米的住房为例,特价房最终的价格相当于开发商折让了36万元。

    位于青龙湖的大湖风华,折价同样不少。据悉,该项目拿地时的限售均价为3.72万元/平方米,开盘实际成交价为3.3万元/平方米。在时代周报记者前往该楼盘咨询时,项目中介讲述,加上赠送面积单位均价只相当于3.02万元/平方米。以该项目最小的89平方米的户型计算,折合每套直降25万元。

    中原研究院数据显示,2019年11月,限竞房的平均成交价为46449元/平方米,环比每平方米减少了1000元,套均价则环比减少了83万元,成交价格持续走低。

    中原地产首席分析师张大伟在12月29日对时代周报记者表示:“整体来看,北京限竞房市场入市项目中有80%已经亏损。”

    但在一些企业看来,市场上大量供应的同质化限竞房项目,也给了他们进入这个市场的机会。位于昌平高教园区的国子郡项目由信达地产开发。该项目的置业顾问在12月27日告诉时代周报记者:“公司在2004年就拿到了这块地,捂在手里一直没开发。现在我们项目已经是市场上少有的纯商品住宅项目,很受欢迎。”

    该置业顾问还告诉时代周报记者:“目前我们的购房者主要是来自于华为、小米等科技公司的员工。高教园的职工来这里购房的也很多。还有一些早年在回龙观那边以几十万元便宜入手的人,700万元把手上的房子卖了,全款付这里,还能余下200万元来养老。”

    但另一个值得注意的问题是,随着目前土地市场开始恢复纯商品住宅地块的供应,未来商品住宅陆续入市,也将带给购房者更多的选择。

为了保证企业现金流,减少拿地成为房企的普遍动作之一。数据显示,截至2019年10月,全国主要城市62%的热点地块均以底价成交。

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