A股房产投资图谱：偏爱一线城市 持有总额逾万亿

年关难过，找钱不易。

12月21日，在2019年世界浙商上海论坛暨上海市浙江商会年会上，马云表示，到了年底，自己曾经在一天之内收到了5个朋友的电话表示要借钱。“过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。”马云说。

而有些上市公司已经开始通过抛售手中的房产度过年关。

通常来讲，上市公司持有的房产价值会以投资性房地产的项目，作为公司的一项资产计入到资产负债表中。Wind数据显示，截至2019年三季末，A股上市公司持有的房产总价值达到1.33万亿元。

但这项数字无法透露更多信息。上市公司都持有哪里的房产？他们又喜欢投资什么样的房产类型？

从年末上市公司抛售房产的公告中，也许能窥视一二。

一线城市是热门

临近年末，一些上市公司陆续通过出售房产来增厚利润。其中，有一些企业主营业务陷入亏损，通过出售房产来实现扭亏为盈。

12月18日，信息产业基金的投资总监魏斌向时代周报记者，上市公司一般实力比较强，赶着前些年房地产比较好的时候，都会做一下房地产相关行业。

“一般企业有资金会选择投入生产，扩大效益。但相比房地产投资这几年实体经济回报比较低，万一投入资金生产出来的产品卖不出去，库存积压，既影响资金流动也会影响到利润。反而投资房地产保险得多，出租房产有租金回报，出售房产还能获得丰厚的投资回报。”魏斌表示。

时代周报记者注意到，上市公司抛售的房产大多以办公业态为主。这符合其上市后利用闲置资金购置房产扩大办公规模的需求，与此同时，一旦公司规模收缩，业绩下滑，公司也可以出售房产回流资金。

12月13日，*ST游久则公告表示，为盘活和优化公司存量资产，公司拟通过上海联合产权交易所将位于上海市浦东新区8套办公房产挂牌出售，出售的房产建筑面积合计2852.74平方米，挂牌价格1.55亿元。

更早之前，10月22日，昂立教育发布公告称，拟将位于上海徐汇区合计10套房产以9851.95万元的价格出售给日清食品（中国）投资有限公司。该房产建筑面积共计2149.61平方米，出售单价为4.58万元/平方米。

10月22日，中成股份发布公告称，拟以2.57亿元出售北京丰台区南四环的办公楼，面积为5993平方米，还附带60个车位；11月29日，中房股份公告称拟出售其位于新疆兵团大厦的一层和三层办公房产，交易总金额1.33亿元，预计增加2019年营收1.27亿元，增加净利润5100万元。

除了办公业态的房产外，还有上市公司持有了大量商品住宅以及商铺。

比如，因业绩持续亏损而被戴帽的海马汽车，就曾因大笔出售共计401套房产，成为企业卖房“担当”。

10月26日，云天化发布公告称，其子公司拟将位于云南安宁市天然居小区的72套房产挂牌出售。预计全部出售后并扣税后，预计将增加公司归属于母公司净利润约4000万元。

10月21日，保变电气公告称，拟以4021.42万元出售其持有的保定市格林曼都小区商品房八套，面积总计面积总计1647平方米。

时代周报记者梳理抛售房产公告后发现，上市公司在其所在地一般会持有大量房产，同时，还偏爱投资北上广深一线城市以及新一线城市的房产。

数源科技在12月11日发布公告称，为盘活资产，拟在杭州产权交易所挂牌位于杭州市江干区丁桥景园的10处商铺，转让价格合计不低于5110万元。

海正药业在3月28日发布公告，其挂牌了位于北京、上海、杭州等四地的闲置房产，挂牌价格不低于9226.16万元。

在上述海马汽车的出售公告中，也透露了其在上海市浦东新区拥有36套闲置的房产。 

企业买房不限购

自2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位以来，各地纷纷出台房地产调控政策，一城一策，房住不炒成为楼市的主基调。

各种形式的限购、限价以及限售政策也纷纷出台，限制资金投入到房地产领域。

在严格的限购政策下，为何上市公司能够持有大量房产？

12月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，从企业投资角度看，是可以投资商品住宅的。此外，商业地产的投资门槛也比较低。只有个别城市会配合限购出台应急性内容，限制企业投资。

根据中信建投的报告显示，各地出台的限购政策均是针对个人或者家庭购房，而无针对企业购房的限制政策。

目前只有西安、长沙、杭州三地在2018年6月相继出台了针对企业和机构的限购政策。

严跃进还对时代周报记者表示，这两年上市公司投资房地产出现了一些“炒房”的苗头。但后续肯定会加大对企业炒房的限制力度，尤其是一些库存量比较小，去化周期比较低的城市，住房应该优先给刚需的购房者去买。

12月18日，另一位业内人士周正国则告诉时代周报记者：“通过资产出卖来改善财务报表，属于市值管理的常规动作之一。退市压力下，公司为了急于保壳，自己的核心资产不能卖，不良资产卖不动，因此房产反而是最合适的选择出售的资产。”

“卖房产不说明房市不好，如果没有退市压力的上市公司也大量出售房子，才说明房市可能出现问题了。”周正国补充道。

上市公司持有的房产价值会以投资性房地产这一科目，作为资产计入到上市公司资产负债表中。

Wind 数据显示，截至2019年三季末，A股上市公司持有的投资性房地产总额为13340亿元，而2009年投资性房地产总额为1683亿元。

十年间上市公司持有的房地产总价值增长了6.9倍。

时代周报记者注意到，A股上市公司持有的投资性房地产总额增长最快的分别是2014年至2018年间，其中2018年末投资性房地产总额达到12190亿元，较2017年末增加了2228亿元。

值得注意的是，A股上市公司中，持有最多投资性房地产的并非房地产企业，而是从事租赁和商业服务的美凯龙。

此外，险资也偏爱持有房地产资产，中国平安、中国人保、中国人寿投资性房地产余额规模也达到百亿级别以上。

魏斌对时代周报记者表示，相对于实业投资，房地产投资在回报收益和风险等方面还是具有比较强优势的。而且医养房地产和长租公寓等，不仅符合保险资金的偏好，还与保险公司的“保险+医养”业务存在战略协同。

虽然A股上市公司持有的房产规模达到了万亿级别，但上市公司真是楼市最大的卖家吗？

答案是否定的。资料显示，2017年链家董事长左晖曾对媒体预测，中国目前存量房地产的规模已经超过了200万亿元。上市公司持有的1.33万亿元的房产只占到其中的0.67%。

12月22日，空白研究院创始人杨现领告诉时代周报记者，目前存量房产主要仍持有在私人业主手中，并且以居民为主。