万科风华正茂 郁亮坚持“活下去”减法术：转型需时间 传统

北京世园会，一座以根系为外形，楼顶有三只长颈鹿木雕的建筑物格外引人注目，这正是本届世园会四大主题场馆之一的万科植物馆，因该场馆呈现出万花筒般多彩奇妙的植物世界，别名又叫万花筒。

9月24日，万科35周年司庆晚会就在此举办。

走过35载，万科早已不再是单纯的地产商，长租公寓、物流、物业管理、商业地产等一系列多元业务的发展也犹如这万花筒一般。

万科35周年司庆月主视觉

万科董事会主席郁亮在演讲中回顾道，在创业初期，万科退出无关领域，只聚焦于地产，因此成为全球最有影响力的住宅企业，随着行业逐渐进入白银时代，万科向“城乡建设与生活服务商”转型，寻求多元业务发展。

郁亮在晚会上

在演讲中，郁亮将35岁的万科形容为一个“既成熟、又风华正茂”的年龄。并表示，在战略选择上，“万科的减法”将会坚定不移。

“活下去”一周年的考验

值得注意的是，就在前一天，9月23日下午，万科南方区域媒体交流会也在植物馆举行。

当天，郁亮身着带有植物园logo的绿色polo杉，脚踏一双白色球鞋，看起来精神不错。

在现场，转型与多元化，依然是最受关注的话题。

除了在转型业务中寻找第二增长曲线之外，还应该从传统业务中寻求新的增长点。这是郁亮对于转型的最新释义。

作为万科多元化业务中最成熟的业务代表，商业地产平台印力集团董事长兼总裁丁力业、万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全分享了对于旗下业务的看法。

丁力业（左）朱保全（右）

遗憾的是，在抬头仰望美好星空时，创新业务的利润贡献不足也成为业务负责人不得不低头面对的现实。

而郁亮却强调，不要只从财务角度来看待万科的转型。

多元业务盈利待解，传统开发业务亦遭遇挑战。

去年9月，万科喊出了活下去的悲观论调，惊动了整个行业。

距离去年万科提出“活下去”已满一年。这一年里，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”成为万科的动作指引。

虽早已发出警示并提出应对策略，但从结果来看并不乐观。今年前8个月，万科的合同销售金额为4263.2亿元，同比仅增长9.8%。

在现场，郁亮再谈“活下去”。

“我们从来不会因为外部环境变化，而改变如履薄冰的危机感，据我了解，同行们感觉到比以前压力更大，在相对压力大的情况下，我们对行业比以前相对谨慎乐观，在行业困难的时候看见机会，在行业顺势的时候看见风险。”郁亮表示。

多元命题待解

交流会上，对多元业务的介绍依旧占据着最大篇幅。

最先出场的是商业地产平台印力集团董事长、总裁丁力业。

丁力业表示，随着中产阶级的崛起，或以及生活水平的提高，人们对于品质生活更加讲究，而这也给商业地产也带来了一些挑战和压力。做购物中心的时候，取悦消费者困难的。

接过丁力业的话题，郁亮调侃道，“丁力业的压力在于他对报表的贡献比较少。”

翻开万科年报，关于印力的介绍仅有面积及出租率，截至今年上半年，印力商业项目总建筑面积超过1350万平方米。其中，印力集团管理商业项目 110 个，管理面积 915 万平方米，已开业面积为 643万平方米（90%为购物中心）；购物中心的整体出租率（不含改造项目）约 97%。

而至于具体的收入以及盈利状况，并未提及。

丁力业的烦恼，也是万科其他大多数多元化业务共同面临的难题，目前仅有万科物业提供了营收数据。上半年万科物业实现营业收入 52.8 亿元，同比增长 27.1%。

作为有着近百亿规模的多元业务，近一年,有关万科物业分拆上市的传闻时不时传出，郁亮表示，“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不同意，我一定要等到万科物业成为城市服务商，才让它上市，要区别于传统的物业公司，它的价值才能得到肯定。”

目前万科物业正积极开展数字化建设。朱保全现场举例称，“30年前，万科物业刚刚成立的时候，要求保安入职两周之内，必须背下所负责区域经过的车的车牌号。而今天用车牌识别的技术，就可以永远记下客户的车牌号。” 

随后郁亮还提及了其他业务。“万科物流业务，我觉得做得很成功，规模仅次于普洛斯，冷链已经是全球第一。万科长租公寓，已经是集中式公寓市场的第一名。”

在郁亮看来，多元化业务犹如父母养育的孩子。“孩子们中有经商的、做科学家的、做教育家的。

“经商的孩子给父母的钱最多，那他就是最有出息吗？出息与否，只看他给多少钱吗？”郁亮比喻道。

由此可见，目前郁亮对于新业务的评价标准依旧比较模糊，虽然规模做上去，但何时才能转换成盈利能力？这是万科作为一家上市公司接下来应该要回答的问题。

近期贵州茅台、海天酱油分别创下1.45万亿元、3000亿元的市值新高，超过了万科在内的所有地产公司。有媒体调侃“以前是卖楼的不如卖酒的，现在是卖楼的不如卖酱油的。”

面对调侃，郁亮将话题延伸至目前万科的转型。“海天酱油让我们看到了希望，从收入上来看，万科可能是它的17倍多，利润是它的7倍多。所有的业务只要能够满足老百姓的需要，能够成为他的首选，市场一定可以给它非常公平合理的定价和评价，这让我看到了希望。”

销售压力到来

作为行业龙头企业，万科面临的销售压力不小。

“每天晚上9点当天的销售数据会过来，10点各个老总报告当天的销售情况，通常我们业务顺利的时候就不会急着打开看，但现在通常会10点左右马上看。我们希望有非常好的收成，但确实不能左右。”郁亮表示。 

投射在具体的数字上，今年1至8月，万科累计实现合同销售面积 2740.9 万平方米，合同销售金额 4263.2 亿元，同比增速9.8%。

同过去几年相比，万科的确慢下来了。

据财报显示，2016年前8月-2018年前8个月，万科同比增速分别为52.21%、47.26%、10.97%。

上述数据可以看出，2018年是万科业绩分水岭，而这也是其喊出“活下去”、“聚焦基本盘”的直接因素。

万科销售增速放缓背后，是整个房地产行业的集团减速。

国家统计局数据显示，1—8月份，商品房销售额95373亿元，增长6.7%，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%。 

目前正值房地产传统销旺季，而郁亮亦在现场表示，今年9月份销售成色不足，金九不一定有了。

那么银九、铜九能保证吗？ 疑问背后，万科开始挖掘地产业务中的增长点。

郁亮提出，寻找第二增长曲线，除了在全新领域寻找增长点，诸如长租公寓、物流地产等，还有一方面就是从传统业务着手，加强万科在旧区改造、物业、TOD等领域的探索。

南方区域首席执行官孙嘉在现场透露，万科团队经过反复讨论，把城市更新作为下一阶段万科在中国大城市里的重要发展领域。

在万科的财报中，城市更新并未被单独列出来，但各个区域的城市更新业务已经在如火如荼地展开。

2018年8月，万科北方区域透露，未来三年城市更新项目规模将达500亿元。据时代周报记者不完全统计，万科目前在深圳有蛇口渔一村、南苑新村、南华村、沙井街道上星工业区等逾10个旧改项目。而在2018年5月，万科首个在上海市中心的城市更新项目“上生·新所”也正式对外开放。

事实上，物业开发类城市更新项目激烈竞争，并且有着不确定的项目周期，万科也并非最早入场以及最具优势的玩家，能否将昔日荣光复制到城市更新领域，万科还需等待时间的验证。

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