万科或将回归拿地主场

2019-06-17 19:35:18

来源: 时代商学院

时代商学院地产研究员郑琳

今年的四五月份，一些二三线城市的土拍市场有些喧嚣，众多房企不惜高溢价拿地在交易市场上演“百轮大战”。而转眼到了6月份，原本在土拍市场伺机而动的房企正在逐渐回归自己的主场。

6月17日，浙江温州一宗商住地成功出让，成交总价10.19亿元，楼面价18034元/平方米，溢价率19.32%，竞得者为万科。6月13日，经过73轮报价，万科以总价约13.19亿元竞得江苏江阴市一地块，成交楼面价8756元/平方米，溢价率12.25%。时代商学院研究发现，这个高喊“活下去”的房企似乎还远未到生存危机时刻，虽然前5月在土拍市场较为小心谨慎，但6月份逐渐加码了拿地的火力。

销售速度远超货值储备速度

图万科2018-2019年前5月销售业绩和土储货值情况

来源：公开资料，时代商学院整理

据CREIS中指数据公布的《2019年1—5月中国房地产企业销售业绩TOP100》，万科以2681.3亿元的销售业绩稳居房企第二，仅次于碧桂园，同比增长11.59%。从整体经营情况来看，在头部房企销售普遍下滑的情况下，万科的整体销售依旧保持了稳定的增长，彰显强大的综合实力。

而从土储货值来看，万科2019年前5月的新增土储货值量相对来说较为保守。据易居克而瑞发布的《2019年1—5月中国房地产企业新增货值TOP100》，万科无缘前三名，新增货值量仅为1478亿元，同比下滑18.50%。时代商学院计算，万科前5月的销售业绩与土储货值之间有1203亿元的缺口，也就是说，如果万科没有及时地补充货值储备，则有可能会影响未来的销售业绩，缩减企业规模。

但是，万科前5月在拿地方面也较为谨慎。据中指研究院发布《2019年1—5月全国房地产企业拿地排行榜》，从拿地金额来看，碧桂园、融创、新城占据榜单前三位，万科以447亿元距离榜首碧桂园还有211亿元的差距。

时代商学院认为，土地市场自今年3月份逐渐回暖后，四五月份房企拿地态度积极，部分房企补仓意愿强烈，甚至不惜高溢价补充土储。而相比之下，万科前5月的销售业绩表现强劲，在拿地补货方面却较为谨慎，这是否与企业的财务状况有关呢？

财务良好助力回归拿地主场

据最新的2019年一季度报，与去年同期相比，万科的盈利能力维持稳定。从盈利能力来看，总资产净利率0.21%，去年同期为0.15%，总资产收益能力有所提升；从成长能力来看，营业利润增长率98.09%，去年同期为90.51%，营利增速明显上涨，盈利性良好。

从负债情况来看，公司剔除预收款项后的资产负债率为50.39%，较2018年年底下降1.16%，净负债率为44.74%，现金短债比为2.04，负债压力可控；从融资能力来看，3月8日，万科成功发行金额为6亿美元的5.25年期固息票据，票面利率仅为4.2%，远低于行业平均水平。

时代商学院认为，万科是一家极具发展眼光的房企，从近几年的销售业绩和财务状况来看，无论是在行业调整期还是增长期，企业均能够按照自身节奏实现持续增长。在今年前5月，万科或是处于拿地节奏的调整期，后续该企业将会继续保持龙头地位，保持规模增长。因此，进入6月份，万科连续几次角逐土拍市场，最终以溢价的方式将土地收入囊中。

从拿地战略来看，万科拿地又有自己的逻辑。6月12日，万科曾以19.4亿元拿下西宁南川区的2019NC—1地块，总面积293.18亩，而这已经不是万科首次进入西宁拿地了。加上2018年2018NC—5、2018NC—6、2018NC—7三宗土地的408.62亩，万科在南川共拿下701.8亩土地，拿地总金额超过43亿元。万科如此重视对南川的开发，与其背后火爆的开盘认筹有很大关系，甚至未来有意打造一个南川的商业中心。

时代商学院认为，万科虽身处房企的第一梯队，但是并没有以首为傲，相比很多房企盲目地追求规模扩张，万科则是十分谨慎地布局发展战略并严格落实，这或许就是头部房企的自身气质所在。在风险控制方面，万科似乎在债务和规模之间寻求到了一种自我平衡的状态，销售与规模稳定增长，投资依旧谨慎。我们认为，从万科目前的业绩和规模来看，企业土储货值在不断减少，未来这家房企将会在土地市场重新彰显自己的主场地位。