房地产长效机制稳步推行

2018-11-14 10:56:21

来源: 时代周报

目前我国长效机制的探索处于前期阶段，使用土地、金融、行政调控等手段稳定房价和市场，下一步要重点进行房地产市场长期平稳健康发展机制的探索。

时代周报记者谢中秀发自广州

10月28日，住建部发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》（以下简称《通报》），《通报》指出，要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

实际上，自2016年12月的中央经济工作会议提出“房住不炒”、综合利用五大手段建立房地产长效机制以来，“长效机制”就成为房地产市场的热门词汇。

2017年2月，习近平总书记就“研究房地产长效机制和基础性制度安排”做出要求，2017年3月的政府工作报告、2017年4月的中央政治局会议、2017年10月的十九大报告都对“长效机制”有所提及。

时至今日，长效机制建立情况如何？

易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者分析：“长效机制并非一个简单的制度，简单地制定然后颁布。它是一个整体的一揽子的计划，来综合实现房地产市场平稳健康发展的目标。目前我国长效机制的探索处于前期阶段，使用土地、金融、行政调控等手段稳定房价和市场，下一步要重点进行房地产市场长期平稳健康发展机制的探索。”

探索长效机制

实际上，房地产长效机制的探索实践一直没有停止。

今年以来，中央、地方各个层面发布了调控政策超过400次。据中原地产研究中心统计数据显示，较2017年同期增长近80%。

根据国家统计局发布9月70城商品住宅销售价格统计数据，70个大中城市中，有64个城市新建商品住宅价格环比微涨，环比8月减少3成。从涨幅情况来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格涨幅为0.1%，环比下降0.2个百分点，35个二线城市新建商品住宅价格上涨0.9%，环比下降1.1个百分点。

陈洪海认为，经过这两年的密集调控，房地产市场已经逐步稳定，在成交量价两个方面都避免了大起大落，政策达到了一定的效果。

在成交量方面，也逐渐回落，趋于稳定。数据显示，今年1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月下降1.1个百分点。

根据2016年12月中央经济工作会议要求，房地产市场平稳健康发展长效机制需要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等多种手段。

陈洪海分析：“当前土地、金融两个政策已经运用得比较好了，对市场稳定发展起到了比较好的作用。”

时代周报记者观察，在土地供给方面，今年以来政府出让土地和房企拿地都比较审慎。

中国指数研究院对今年1-9月我国300城土地市场交易情况的统计显示，虽然1-9月我国300个城市土地供需总量较去年同期上涨，成交量也同比上升。

但随着政策调控不断深化巩固，房企拿地更加审慎，具体表现在1-9月成交楼面均价及平均溢价率均呈现下滑态势。数据显示，今年1-9月成交楼面均价为2219元/平方米，同比下滑8%。

“近两年我们已经很少听说‘地王’等说法了。”陈洪海对时代周报记者说道。

在陈洪海看来，土地端的调控是一个非常核心的部分。“近年调控政策在土地供给方面，以限价、竞人才房配给等方式，抑制房企拿地价格，切断高拿地价传递到购房者身上、抬高房价，这对抑制房价上涨起到了很大作用。”

此外，金融端对房地产开发贷以及个人房贷的收紧也抑制了需求。“通过供需的调节，稳定了市场。”陈洪海表示。

下一步要着力长效机制

随着我国房地产市场的变化，转变机制也逐渐提上了日程。

早在2015年4月的中央政治局会议就提及建立房地产市场健康发展的长效机制。此后，政策不断明确。

2016年12月的中央经济工作会议，首次明确综合利用金融、土地、财税、投资、立法等五大手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

这次会议也奠定了我国房地产市场调控的基调。在中央明确要求后，对于房地产市场平稳健康长效发展机制的提法也不断从“探索研究”“加快建立”“促进完善”不断演变。

中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《上海证券报》记者专访时分析，房地产市场长效机制的目标与当前的政策调控目标是有所不同的，房地产长效机制是长期性、全局性的，着眼于整个房地产市场的长期平稳健康发展，而当前“房住不炒”“人民住有所居”的政策调控目标只是房地产长效机制的其中一个部分。

陈洪海表示：“房地产市场长效机制是非常宏观的，并不是简单出台一个制度。而当前的土地、金融，以及各项政策工作，都是房地产长效机制的一个部分，也是应对当前市场情况的有效之举。对于更多的工作，比如房地产税、立法等多个层面，需要一步一步来。”

在恒大研究院任泽平看来，调控只是现象，而长效机制更意味着中国自1998年开始住宅市场化以来，是20年后另一个市场周期的起点。

任泽平建议，未来应从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度，坚持在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

同策咨询研究中心总监张宏伟则对时代周报记者表示，目前不动产登记全国联网工作已经在逐步推进，这是一个非常重要的工作，它对未来中国房地产市场的把握提供了依据，无论是制定房产税还是精准打击炒房行为，都提供了切实基础，此外在租购并举的市场制度方面，国家也在有序推进。

但与此同时，专家也指出，当前政策偏重于短期快速调控房价和市场，未来如何完善，在动态调整、适应市场，形成长期、有效、平稳机制仍是重点。