• 降准释放7500亿增量 未来楼市以“稳”为主

    时事 > | Time Weekly - 2018-10-16 02:54:01 来源:时代周报
  • [摘要] 根据央行解释,降准约将释放1.2万亿元资金,其中4500亿元用于偿还10月15日到期的中期借贷便利(MLF),此部分MLF当日不再续做,实际将释放约7500亿元增量资金。

    时代周报记者 谢中秀 发自深圳

    10月7日,在国庆假期的最后一天,央行发布通知,自10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。根据央行解释,降准约将释放1.2万亿资金,其中4500亿元用于偿还10月15日到期的中期借贷便利(MLF),此部分MLF当日不再续做,实际将释放约7500亿元增量资金。

    根据以往市场表现,每次降准或多或少都将对房地产市场产生利好影响,尤其是此次降准少了前几次的定向意味,且释放增量资金也较大。但是,这一次降准,似乎并未对楼市造成太大的影响。

    易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者分析道:“房地产目前最大限制条件就是金融的严控,其中包括土地端和销售端,在土地端,房企开发贷受到严格的信贷政策管控,而销售端又受‘限价’政策以及个人房贷利率提高的掣肘。此次降准并未涉及这几个方面的放松,也无从谈对房地产的放松。”

    严调控下 降准对楼市缓释作用不大

    而降准释放的资金,则被认为对房地产资金压力缓释作用不大。

    中泰证券研究所高级经济学家杨畅分析认为:“降准确实带来流动性的宽松,但原来银行间市场并不缺钱,政策意图主要在于对冲国庆假日期间,香港等外围市场的大跌。”

    陈洪海更是坦言,降准对开发商贷款取地、对新房信贷影响都不大。这主要在于,原本银行间市场并不缺钱,但对于银行信贷资金流入房地产行业,目前有严格管控。

    招商银行深圳的一名员工告诉时代周报记者,当前招商银行对于房企开发贷的额度比较宽松,贷款利率也在合理范围之内,并不会高出10%,但是审核非常严格,要看房企申请的项目、房企资质等情况而定,一般而言,大房企申请贷款会比小房企容易一点。

    据了解,自从楼市调控加码、房地产开发贷款政策收紧以来,各大银行对房企开发贷均有严格审核,要求房企已取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证等,并要求房企持有一定比例的项目预算投资,其中中国银行要求房企持有资金比例不低于30%。

    今年以来,银保监会也处罚了多家银行信贷资金违规流入房地产的案例。

    在个人信贷方面,目前个人房贷压力也不见减弱。

    融360统计数据显示,今年8月,全国首套房贷款平均利率已连续20个月上涨,达到5.69%,其中执行利率上浮20%-30%银行数增多,128家银行上浮20%,30家银行上浮25%,28家银行上浮30%。工、农、中、建国有四大行也上浮了15.9%。

    购房者信心也未见提振。根据中原地产监测数据,9月以来,中介房源带看量已长时间呈下降态势。深圳中原研究中心数据显示,中原经理指数已经连续五周下调,最近一周(10月1日至7日)经理人指数下调3.72%,报49.86%。

    时代周报记者走访深圳多家中介机构门店发现,大多数中介门店依旧一片冷清,即使挂出了多个房源的优惠信息,也鲜有人问津。

    去化减速 房企资金压力增大

    实际上,自今年以来,房地产下行趋势不断明显。尤其自9月以来,多家房企多个楼盘打出了降价、优惠等口号,但市场反应并不如预期。

    根据克而瑞研究中心数据,9月全国楼市呈现出供应增加但成交不足的情况。9月29个重点城市商品住宅供应量2949万平方米,环比上升12%,然而去化仅2388万平方米,环比下降7%。

    进入10月,市场表现依然不佳。

    而与之俱来的是前期业主不满降价而进行的“房闹”维权。

    前不久,行业“老大哥”万科更是首开退款先河。国庆期间,万科厦门白鹭郡2号楼开盘,为争取去化回款,楼盘取消了前期业主所拥有的到户电梯、精装修等条件,以低于前期的价格进行销售,最终引发前期业主不满和维权。最终,万科以退款了事。虽然万科官方宣称,退款是因为向前期业主承诺的入户温泉无法实现。但无论如何,“退款”已成事实。

    据不完全统计,目前已有上海、合肥、杭州、上饶、厦门、广州等多地爆发退房维权,涉及恒大、万科、碧桂园等多家房企。

    去化成绩不佳也加剧房企资金压力。

    数据显示,今年前三个季度,已经有恒大、万科、碧桂园、融创四个房企销售突破3000亿元。但今年回款额定在6300亿元的万科,虽然在前三季度完成了4315.5亿元的销售业绩,但回款额仅完成了不到50%。

    此外,房企去化增速相比2017年也在放缓。

    “随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”张大伟根据对今年前三季度房企销售情况总结道,“但与此同时,房地产行业‘拼规模’现象加剧,房企更需资金进行规模扩张。”

    在此情况下,不少房企转向发债或前往资本市场、海外市场融资。据不完全统计,截至9月30日,今年已有154家房地产企业共发行400只房地产信用债,规模4044.55亿元,此外在资本市场上,截至目前房企宣称的融资计划已达数百亿元。

    未来楼市以“稳”为主

    虽然降准资金对房企和居民购房的直接影响不大,但此次降准也释放了一定的信号。

    陈洪海分析,降准释放了两个信号:一是扶持实体经济,二是房地产调控目前已经基本稳定。“这个稳定并不能说是放松,也不确定之后是否会再加码,但是已经基本是稳定了。目前房产税都延期了。”

    根据国家统计局最新发布8月70城房价数据,虽然我国70个城市中,67个城市新房价格环比上涨,但变动幅度较小。统计数据显示各城变动幅度-0.3%-2.0%之间,其中四个一线城市新房价格环比上涨0.3%。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析,虽然此次降准央行明确表态是为了扶持实体经济,但过往经验也告诉我们,从来没有哪一次能把降准后的资金完全管控流到实体经济里,房地产还是会有所受益。

    但“即便降准给房地产带来了一定程度的资金松动机会,但绝不意味着房价会再次出现上升,当前限价、限购、限贷等调控政策仍旧从严,而且在宏观经济比较严峻的大形势下,中国房地产更要稳字当头。”宋丁表示。

    在巨大的压力面前,与其寄望于降准资金起到缓释作用,房企还不如努力从想其他办法融资,甚至大多数选择继续“降价跑量”。

    陈洪海表示:“开发商目前资金链普遍比较紧张。拿地偏谨慎,销售四季度会想尽一切可能去货。”

    克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则认为:“正如央行所强调的,本次降准仍然是定向降准,并非大水漫灌,考虑到上一次降准后楼市政策不松反紧,我们还是要审慎观察楼市调控政策有无同步变化,不能轻易将其乐观地与楼市救市等同起来。当然,房地产作为资金密集型行业,同样属于宏观经济的一环,货币政策保持流动性的适度充裕,有利于为行业营造一个较为有利的大环境,其意义对楼市自然是积极的。”

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