• 保利地产更名:加快两翼业务 启动大型人才招募计划

    地产 > | Time Weekly - 2018-09-18 04:41:30 来源:时代周报
  • [摘要] 另据保利今年9月13日发布的公告显示,目前公司房地产销售收入占比90.6%,两翼业务(综合服务与不动产金融)收入占比9.4%。

    时代周报记者 胡天祥 发自广州

    9月12日,保利地产发布公告,宣布将变更公司名称为保利发展控股集团股份有限公司(下称“保利发展”)。

    保利方面表示,为体现公司多元化发展方向,进一步加快两翼业务市场化发展,公司拟将名称变更为保利发展。但其也提示称,公司名称变更后仍以房地产开发经营为主,目前公司两翼业务收入比重仍较小,后续发展存在一定不确定性。据悉,目前保利发展房地产销售收入占比90.6%,两翼业务(综合服务与不动产金融)收入占比9.4%。

    时代周报记者获悉,更名之后,保利发展旗下保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业等11个板块,将同时变更为与地产开发平台平行的业务单元。与此同时,为了匹配公司规模化发展带来的人才需求,保利发展还在内部即时启动了一项名为“1101(1000+100+1)”的人才招聘计划,即保利需要招聘1000个高级管理人才、100个城市总经理及成立1座商学院。

    协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉时代周报记者,地产商更名是中国地产商业模式长期不受市场认可,因此希望更名改善估值。“对于地产商来说,此类更名充分说明了一点,即此类地产企业正不断在多元化、复合化方面发力。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉时代周报记者,从另一个角度看,也说明企业正面临一个瓶颈,主动更名是为了后续业务开拓的便利。

    而业界更关心的是,更名之后的保利发展将如何通过多元业态协同发展,重返“行业前三”。

    一主两翼

    保利布局多元业务始于2002年,彼时,管理层提出“三个为主,两个结合”的发展战略。到了2016年,保利正式提出“一主两翼”的战略构想,即以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼。

    房地产金融方面,保利于2010年6月联合中信证券成立信保(天津)股权投资基金管理有限公司(以下简称“信保基金”),并于2015年末成立保利(横琴)资本管理有限公司(以下简称“保利资本”)。2018年,太平人寿、太平资产、保利发展三方还共同出资成立太平保利投资管理有限公司,其主要业务包括养老产业和金融投资。

    上述基金中,尤以信保基金最为神秘。信保基金几乎将所有资金都投向保利地产旗下的项目,其手法是由基金管理公司与保利发展联合拿地,再由基金管理公司引入基金接盘所占股权,进行后续的资金提供。这样的深度合作,让信保基金在短短几年时间内迅速成长为中国最大规模的基金管理公司。2012年,中国房地产基金募集规模767亿元,信保基金一家的管理规模就突破120亿元。2015 年,该基金管理规模突破413亿元。也是在这一年,信保基金由联营企业转为保利发展子公司。2017年末,信保基金累计管理规模已达637亿元。

    再看2015年底成立的保利资本,其管理层曾在发布会上透露,经营策略方面,一方面保利资本将充分发挥并购基金、杠杆收购等股权投资基金方式获得资产权益;另一方面则是通过借助ABS、IPO等多元化资本运作手段套现权益资产。财报显示,2017年底,保利资本累计管理规模已达148亿元。

    据保利发展管理层透露,公司2020年房地产基金规模目标是1000亿元。此外,公司还将围绕产业链打造多元化的金融服务功能,择机进入银行、保险、信托等领域。

    保利为何要大力发展房地产金融?保利发展董事长宋广菊曾坦言,相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐,私募股权基金的资金很好运用,既不用抵押,又不用担保。“建立金融平台,进而投资相应的地产基金和地产项目,将有助于缓解企业资金压力,且让企业后续战略扩张方面有更大的主动性。”严跃进告诉时代周报记者,“地产+金融”另一个利好就在于多方的资金汇集,容易撬动一些大项目的投资。但其风险在于如果此类资金回收期慢,容易引起各合作方之间意见的冲突和抵触。

    除了上述业务,在社区消费服务方面,该公司旗下保利物业已登陆新三板。2017年,保利物业实现营业收入32.4亿元,归母净利润2.3亿元。时代周报记者获悉,目前保利物业已启动主板上市计划,管理层还提出“百亿版图”计划,声称其物业规模在未来将会实现服务规模从1.5亿平方米到4亿平方米,管理资产从2万亿元变成5万亿元,进驻城市从100个到300个。

    而在商业经营方面,截至2017年底,保利旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米,实现经营收入及管理费收入超10亿元。保利商业总经理方长斌表示,未来三年内要布局50个以上的购物中心,1000个以上的若比邻超市,而公寓方面将实现30万个安居之所。

    即便“两翼”业务发展前景看好,但截至目前,房地产销售收入依然是保利的主要收入来源。数据显示,2014年,保利房地产销售收入1055.87亿元,占总营收96.8%,到了2017年,房地产销售收入变为1374.63亿元,占比微降至94.05%。另据保利今年9月13日发布的公告显示,目前公司房地产销售收入占比90.6%,两翼业务(综合服务与不动产金融)收入占比9.4%。

    保四争三

    不只是“两翼”定下长远发展目标,针对地产主业,宋广菊也曾在2017年股东大会上提出:2018年保利要回到行业前五,未来两三年争取站到前三的位置。

    为了完成上述目标,2017年和2018年上半年,保利发展土地支出分别为2765亿元、1072亿元,新增容积率面积分别为4520万平方米、1510万平方米。2015年和2016年,保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元,拓展容积率面积1308万平方米、2404万平方米。

    除了拿地金额增加,保利还加大了对三四线城市的布局。数据显示,保利2017年在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%。2015年,这一数字仅分别为15%和7%。2018年上半年,保利在三四线城市的拓展金额及面积占比分别为32%和50%。截至报告期末,公司拥有待开发面积8950万平方米,三四线城市占比约39%。

    不仅如此,为了加快项目销售,保利还学习碧桂园的做法,“减少各个中间环节,直接把核心技术部门叠到了一起,专门组建了运营部门来提高运营效率。”宋广菊称,项目周转方面,我们争取一年内能够销售,这是我们的管理目标。

    此外,保利还参考万科、碧桂园等企业的跟投机制,于2017年12月推出自己的项目跟投方案。保利发展管理层在今年2月份表示,自2017年12月开始,公司已经跟投30个项目,今年拿的项目都会要求跟投,峰值在10%左右,高管资金来源得自己解决,不同层级会考虑有上限和下限,但是必须绑定,有激励和约束。

    多番布局之下,成绩显而易见。数据显示,2017年保利以3092亿元的合约销售稳居行业第五,到了2018年9月份,保利宣布前8月合约销售约2667亿元,以微弱优势超过融创(约2657亿元)位居房企销售排行榜第四。

    但保利如何“保四争三”?才是最大的挑战。

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