• 从九龙治水到全国联网 自然资源部破解不动产登记难题

    时事 > | Time Weekly - 2018-06-26 02:00:56 来源:时代周报
  • [摘要] 最大的作用是提供基础数据。一是通过掌握房子和土地的数量,为将来的宏观调控提供依据,其次是为房地产税的征收提供数据基础,摸清家底。

    时代周报记者 姚佳莹 发自北京

    6月16日,自然资源部发布重磅消息:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

    自然资源部表示下一步工作的重点是不动产登记的规范化和标准化。自然资源部不动产登记局副局长高永表示,将着力提高不动产登记规范化、标准化水平,积极推进互联网+不动产登记,有序开展以不动产登记为基础的,自然资源统一确权登记工作。

    北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池向时代周报记者表示:“最大的作用是提供基础数据。一是通过掌握房子和土地的数量,为将来的宏观调控提供依据,其次是为房地产税的征收提供数据基础,摸清家底。”

    机构改革加速统一登记实施

    根据自然资源部最新调查统计,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和民众提供不动产登记服务。

    不动产登记机构受理不动产登记申请后,将对以下内容进行查验:一是确保申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致;二是检查权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;三是不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,明确权属、界址和面积;四是确定法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

    不动产登记信息实现全国联网,是在两轮国务院机构改革的背景下,部门职能理顺后踏出的实质性一步。整合国土部、水利部的水资源确权登记管理、农业部的草原资源调查和确权登记管理,国家林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理等职责组建的自然资源部,从根本上破除了原本不动产登记九龙治水的局面。

    “原来不动产产权登记职责分散在住房、农业等多个部门,现在都统一了,整合在自然资源部下,加速了统一登记的实施,提高了效率。”赵秀池向时代周报记者表示。

    统一的不动产登记制度最早在2007年物权法颁布时便已提出,但由于各地不动产产权登记分散在国土、住房、农业和林业等多个部门,没有统一的平台和管理标准,多年以来一直难以推进。

    2013年,在当时国务院机构改革的背景下,整合房屋、林地、草原和土地登记的职责成为题中要义,在当年11月20日召开的国务院常务会议上,正式提出整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,各地在中央统一监督指导下,将不动产登记职责统一到国土资源部一个部门。

    按照2014年的工作部署:2014年建立统一登记的基础性制度;2015年推进统一登记制度的实施过渡;2016年全面实施统一登记制度;2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。应该说,相较于当年的工作部署,而今的不动产登记信息实现全国联网延迟了差不多半年。

    而在不动产登记信息实现全国联网的消息发布后,与2013年提出时一样,引发了对“降房价”和“反腐”的期待,那么对房地产市场而言,不动产登记信息全国联网会带来什么影响?

    摸清家底

    中原地产首席分析师张大伟认为,不动产登记本身并不是房地产调控政策,不会直接影响到楼市,但通过不动产登记可以实现更多、更快的楼市调控效果。

    不动产登记体系全面运行,意味着对新增不动产登记信息的实时掌握,同时,整合分散在房产、林业、国土等多部门的既有不动产登记信息,从不动产的自然状况到权属状况,建立起“全生命周期”的登记数据库。

    根据2015年3月1日开始实行的《不动产登记暂行条例》:不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物,且不动产登记的主要内容包括:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。

    自然资源部此前表示,对于不动产统一登记实施之前的多部门分散登记时期,因相关管理环节不完善、不规范导致的历史遗留问题,不得长期搁置。

    这对房地产市场来说,意味着建立起房产市场基本面的动态跟踪,而只有摸清房地产市场的“底数”,才能实现有效调控。全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在“2018陆家嘴论坛”上演讲时作了一个比喻:“现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?”

    张大伟认为,这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件,对市场的影响将非常大。

    然而,目前的不动产统一登记尚不包括“小产权房”等“特殊”的房子,对此,赵秀池向时代周报记者表示,不动产登记的是产权房,产权不明晰的例如小产权房还是要分类,根据不同的性质归口管理,“这些房子太复杂了,例如现在在鼓励职工宿舍,有的是工厂的土地,占用的土地性质也不一样,广义的小产权房分很多种,目前还应归在不同的部门管辖。”她分析道。

    摸清房地产市场的“底数”,无论是对近期可能的政策调控,还是更长远的制度建设,这一基础性的数据库是必不可少的,舆论认为不动产登记的全国联网和全面运行,意味着高悬已久的房地产税即将落地。

    理顺原有税费体制

    舆论猜测有其缘由。征收房地产税的原因之一,在于通过增加地方政府的财政来源,调节财政收入结构,帮助地方政府摆脱长久以来的土地财政。

    1994年分税制改革后,地方政府财政支出缺口增大,加上房地产的高速发展,使土地出让成为地方财政收入的重要来源。根据自然资源部公布的《2017中国土地矿产海洋资源统计公报》,2017年,出让国有建设用地22.54万公顷,同比增长6.4%;出让合同价款44.99万亿元,同比增长36.7%。据中国指数研究院公布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据,土地出让金收入占财政收入的比重约40%,其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%。

    而土地出让收入成为地方财政的重要来源,加大了企业的拿地成本。据《2017中国土地矿产海洋资源统计公报》数据显示,自2013年,在国有建设用地出让面积总体下降的情况下,2016年和2017年的土地出让成交价款却呈上升趋势,这在一定程度上助推了房价的攀升。

    然而在中央房地产限制和金融严监管的背景下,土地出让已无法作为弥补地方财政支出缺口的手段,地方债务问题亟须解决。而今不动产信息统一登记实现全国联网,似乎预示着房地产税即将落地。

    对此,赵秀池认为,房地产税征收的条件尚不成熟。“征收房地产税肯定是房地产市场调控的长效机制之一,但是短期内房地产税的征收还需要顶层的设计,到底怎么征?标准是什么?各地还需因地制宜等,短期内还出台不了。”

    目前中国房地产税主要在土地转让环节征收,由于房地产税并不是房产税,而是一系列房地产税种,房地产税的征收还需对现行税费体制中的项目进行调整。“包括交易、开发等过程中的关系都要理顺,然后再说房地产税要怎么征收,不只是做加法还要做减法,根据赡养人口和家庭规模这些,做一些扣除等安排,新的房地产税推出要在理顺原有的体系基础上才能进行。”赵秀池向时代周报记者表示。

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