花样年重拾地产开发业务一年：轻重业务双轨并行

2018-03-27 02:38:14

来源: 时代周报

彩生活的增值服务收入达到2.77亿元，同比增长76.5%，增值业务毛利率处于82.0%的高位，对彩生活的分部溢利贡献达到42.9%，在业务分布中更是列入第二大收入和利润贡献来源。

时代周报记者蔡颖发自广州

当房地产行业已经进入下半场，房企都在不断寻找机会希望在这个战场中胜出。

而在这其中，花样年的转型颇受行内关注。在2012年，当房地产行业高歌猛进时，花样年义无反顾率先宣布从重资产转型轻资产，成为业内最早一批走上轻资产道路的公司。

2012-2016年期间，花样年放缓了发展的脚步，开启了为期五年的转型之路。2012年花样年销售规模为80.14亿元，到2016年销售业绩仅为122.06亿元，几乎无增长。在这场由规模来决定话语权的较量中，花样年的业绩单显得格外失落。

当下行业的竞争变得更为白热化，不愿掉队的花样年开始反思并展示出对规模的渴望。2017年初，花样年提出第二次业务转型，重新加码房地产业务，实现轻重并举。

兜兜转转，此时距离其提出重拾房地产业务开启二次转型已经过去一年，在轻重并举的战略调整背后，集团主席兼首席执行官潘军是否完成了规模增长的承诺？花样年新鲜出炉的年报或能提供一些答案。

掘金城市更新

3月19日晚，花样年发布2017年年报：合同销售总额逾201.64亿元，超额完成本年度150亿元的销售目标，同比增长65.2%。与此同时，销售面积达到191万平方米，同比增长44.1%。

在3月20日的业绩发布会上，规模依然是花样年绕不过的话题，潘军表示，花样年2018年的目标是300亿元，2020年要做到1000亿元，确保成为行业内的主流地产商。

土地储备是支撑规模发展的弹药，截至2017 年年底，花样年的建筑面积达到15609140平方米。其中一线城市占比25.9%，二线城市占比则为65.8%。

对于中小型房企而言，公开招拍挂市场竞争激烈和成本相对较高，城市更新成为众多房企进行弯道超车的途径之一。

花样年也将目光对准城市更新，希望从中分一杯羹。在业绩会上潘军表示，2018年花样年将组建城市更新集团，整合现有的旧改项目以确保在粤港澳大湾区处于相对领先优势。

花样年过去一年中鲜少从公开市场拿地，更多是通过并购股权、城市更新等方式来扩充土地储备面积。去年花样年更是两次进入青岛，通过对安泰信旗下即墨田横项目的股权收购，获得位于青岛田横岛省级旅游度假区滨海公路以南、洼里村以东29宗商住用地，可开发体量约255万平方米。

花样年在城市更新领域涉足已久，早在1998年便在深圳进行了第一个项目开发。目前在深圳有5个已经签订框架协议的旧改项目。除此之外，在北京也取得了工业厂房改造项目。

据潘军透露，花样年目前大湾区已有近40个项目储备：“城市更新业务板块有部分是用基金管理，签约面积接近1000万平方米，未来会涉及2000亿元销售额。”

对于城市更新的发展前景，业内也出现了质疑的声音，多数的看法是旧改项目持续周期较长，回报周期也会更长。高昂的资金成本，对于企业而言无疑是一项巨大的考验。

面对种种不确定性，潘军显得底气十足：“花样年的城市更新集团主要是针对粤港澳大湾区，虽然相比同行来说很难做到较大的规模，但花样年在深圳耕耘了20年，具有先发优势，除此之外我们的社区服务配套完备，具有一批城市更新的人才沉淀，以及涉及养老、商业、产业等领域的较为成熟的发展模式。”

花样年执行董事、首席财务官兼公司秘书林锦堂也信心满满，其表示，花样年的深圳城市更新项目预计可在未来1-3年内进行转化，三四年左右就可以推出。

潘军介绍，未来将会加大早期签约项目力度，提高项目毛利率，同时也会学习碧桂园、万科等房企经验，采用区域项目两年跟投制，实现项目与业务经理的利益挂钩，推动项目经理既关注现金流也关注毛利率。

轻资产增值服务贡献利润近半

尽管在规模赛道上暂时落后，但花样年的“轻资产”业务屡获佳绩。

截至2017年底，旗下物业管理公司彩生活实现营业收入16.29亿元，同比增长21.4%，自2014年上市以来，公司收入的复合增长率为61.1%。其中增值业务收入同比增长76.5%至2.8亿元。

顺利并表万达物业后，彩生活的发展规模和营收得到了显著的扩张和提升。目前，集团的平台服务面积增加至4.4亿平方米，服务小区达2384个，分别同比增长4090万平方米和45个社区。

作为全球最大的物业服务商，彩生活在规模上的展望一览无遗，力争在2020年平台服务面积达到25亿平方米。管理面积的扩大，不仅能收获更多的物业管理费，更重要的是获得更多的用户增量，以支撑增值服务的发展。

除了在规模上不断扩张，彩生活凭借“传统物业管理＋增值服务”的创新商业模式成为行业先锋。

值得注意的是，彩生活的增值服务收入达到2.77亿元，同比增长76.5%，增值业务毛利率处于82.0%的高位，对彩生活的分部溢利贡献达到42.9%，在业务分布中更是列入第二大收入和利润贡献来源。

彩生活增值业务收入主要来自社区服务平台—彩之云。彩生活通过线上＋线下的运营策略，使注册用户逐渐转为消费用户，并通过彩之云获得更便捷、更放心的商品和服务，从而带动交易金额及增值业务收入增长。

数据显示，截至2017年12月31日，彩生活线上平台彩之云的注册用户亦突破1034万，其中活跃用户数为349.4 万，分别较2016年末增长241.7%及101.2%，活跃度保持在33.8%的高位。

不满足物业公司的单一角色，彩生活也在积极推进业务转型。财报指出，彩生活将来更注重于平台型的运作模式，发挥自身的整合能力，成为一个互联网+物业的平台型公司。在业绩发布交流会上潘军更是直言：不要再将彩生活看做是一个物业公司。

彩生活专注于住宅社区管理，而美易家错位生长，以服务写字楼和高端商务公寓为主，到2017年底，美易家在管项目遍布全国60多个城市，管理面积达3500万平方米。管理层表示，时机合适的时候会考虑整合。

而其他多元化业务中，社区金融集团旗下互联网金融平台钱生花也显示出了积极的成长性。2017年钱生花全年新增注册人数达122万人，累计平台注册用户逾310万人，全年完成投资额达81.35亿元。2017年12月6日，平台累计投资额破百亿，正式跻身百亿俱乐部。

同年资产端规模新增至65亿元，累计资产规模达110亿元，2017年个人资产增幅高达1.5倍。