• 多元业务显效 发展进入收获年 解构世茂成长之道

    地产 > | Time Weekly - 2017-09-05 00:25:42 来源:时代周报
  • [摘要] 世茂的多元化围绕着地产主业展开,为地产的发展提供助力。在2017年年中报上,酒店、租金和其他收入为人民币16.6亿元,同比上升16.0%。

    时代周报记者杨静 发自上海

    地产商揽多元化业务入怀,谁唱主角、谁唱配角已不重要,重要的是背后的运营逻辑,以及创新稳健的发展,脱颖而出的有世茂房地产控股有限公司(00813.HK,以下简称世茂)。

    8月29日,世茂宣布,经过两年主动调整优化后,2017年公司进入“有质量的增长年”,并已迈入高速增长期。

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    “2017年是规模和利润并重。”世茂集团董事局主席许荣茂谈及2017上半年业绩表现时如是说。

    这是属于世茂的收获性半年。财务指标均有不错的呈现:签约额同比大幅上升30.9%至451.2亿元人民币;营业额同比大幅上升19.3%至358.2亿元人民币;毛利额同比大幅上升25.1%至105.9亿元人民币;新增权益后土地储备面积同比剧增265%;净负债率继2016年连续第五年保持在60%以下后,进一步下降至52.5%。

    业绩的上升提振了资本市场对世茂的信心,截至时代周报记者9月1日发稿,世茂房地产股价创近两年来新高范围,报收每股16.040元。

    打眼的业绩表现背后,离不开世茂持续布局的多元创新业务发展。世茂的多元化围绕着地产主业展开,为地产的发展提供助力。在2017年年中报上,酒店、租金和其他收入为人民币16.6亿元,同比上升16.0%。

    那么,世茂的多元业务到底释放了怎样的光芒,又会给同行带来何种参考意义?

    酒店商业“两翼”齐飞

    世茂的多元化,围绕着酒店和商业两大业务板块展开,这也是世茂内部的重要“两翼”。

    世茂集团董事局副主席许世坛在今年3月已经为商业和酒店业务做了更为远大的定量指标:按照规划,世茂商业五年计划收入增长322%,酒店五年计划收入增长180%以上,其中商业毛利率预计由50%左右提升到60%,酒店毛利率由30%上升至35%。足以见得对商业和酒店的重视。

    合作是一大特点。今年3月,世茂和喜达屋资本签订了全面战略合作协定,兵贵神速,6月股权交割完成。两家合资成立的上海世茂喜达酒店管理有限公司,未来将采用轻资产运营模式,共同拓展中国未来的精品酒店市场。目前上海松江世茂睿选酒店、厦门湖滨世茂睿选酒店、上海虹桥世茂睿选尚品酒店及泰州世茂茂御酒店4家酒店开业经营。

    在商业的维度上,世茂在积极把握国内商业地产市场发展机遇的同时,通过实施商业地产专业化开发和经营策略,提供多元化的商业物业和质量优异的服务,不断提升综合竞争力,力争成为优秀的专业化商业地产开发商及运营商。目前,世茂内部已经对商业梳理出了四大产品线。世茂52+minimall、世茂广场、世茂摩天城和世茂国际中心,未来将为世茂的明天奠定基础。

    自去年以来,世茂还在其他多元化领域动作频频。通过跨界资源整合,聚焦教育、体育等,世茂打造了“光合教育社区”服务体系;联手西班牙巴塞罗那足球俱乐部推行“卓越体育”战略,努力营造自身的国际化标签,实现品牌增值、社区赋能、产品溢价。

    徜徉在地产的妙趣世界

    当然,世茂的创新并不仅仅局限于此。

    切换到上海南京东路步行街上海世茂广场的顶层。在这里,未来将建成一个占地约6000平方米的Hello kitty主题馆。

    2017年5月10日,世茂集团与三丽鸥宣布开启正式合作,计划引进Hello Kitty及其小伙伴的肖像IP并在上海建立首个Hello Kitty上海滩主题馆。

    建成后这里将媲美日本东京的三丽鸥彩虹乐园。乐园预计2018年10月试营业,每年预计接待客流100万人次,总投入高达2.5亿。值得一提的是,该乐园将是国内唯一拥有官方版权的室内主题乐园。

    截至目前,世茂在文旅领域的创新已崭露头角。去年,世茂旗下首个大型文旅综合体世茂摩天城在福建石狮投入运营。该项目集文化、旅游和主题娱乐于一体,为世茂赢得了不错的市场机会和跨界资源。

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    世茂原创的IP在该项目中得到了体现。在摩天城中,世茂根据“灵石茂险王”打造了茂险王主题乐园,走出了一条从开辟文化主题的产品到自主研发文化IP的道路。在另一个维度,IP主题乐园融入世茂商业,通过娱乐与商业的结合堪称带来了商业地产运营的新思路。

    值得一提的是,世茂一直不乏世界级的匠心代表之作。近日,金砖国家领导人第九次会晤在厦门举行,傲然挺立在鹭岛美丽海岸线上的厦门世茂海峡大厦,吸引了世界的目光,当之无愧成为厦门城市国际化新名片。

    2018年,世茂还有让万众期待的“世界建筑奇迹”——上海世茂深坑酒店即将开业,以及比邻世茂深坑酒店的上海世茂动漫主题乐园、武汉世茂茂险王主题乐园及南京世茂国际IP主题乐园问世。

    世茂方面发给时代周报记者的材料中显示,未来随着这些新项目的落地和开业,世茂酒店和商业租金及其他收入将会持续走高。

    精细化运营凸显成效

    推敲来看,地产主营业务和多元布局的稳健发展,离不开世茂内部管理的优化升级。

    提高精细化运营是一方面。按照年报披露,世茂内部管理升级将运营能力推上了新高度,客户满意度和工程质量已经达到行业标杆水平。其中,世茂的工程管理体系在2017年延续自我完善、迭代与更新,通过全面推行精细化管控、加强过程行为管理,构建科学、平衡、生态的管理体系,使实测实量、维保质量满意度及维保返修满意度显著提升。

    供货结构的优化是另外一方面,2017年下半年,世茂预计可售资源达678万平方米,在销售均价持续提升的情况下,全年总可售货值将超1500亿元,预计去化率在60%以上。

    业绩会上,世茂管理层团队有信心超额达成年度既定销售目标,因此也将今年的销售目标上调10%至880亿人民币。

    值得一提的是,2017上半年,世茂新增土地储备权益后247亿元、303万平方米,新增权益后面积同比增长265%。截至目前,世茂土地储备遍布全国45个城市、150个项目,权益后总面积约3413万平方米,较2016年底增长10.8%。在布局一二线的同时,周边可承载外溢需求的三、四线城市也有进入。

    金融创新保驾护航

    事实上,世茂的多元化尝试在金融领域也结出硕果。

    值得一提的是,在房地产金融创新,盘活资产及优化资本结构,尤其是资产证券化道路上,世茂已成为先行者之一。

    按照时代周报记者的了解,世茂早就已经专门组织财务团队围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品。

    2015年7月10日,“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函,使国内首单物业费收益权证券化模式落地,拓展了房地产资产证券化的方向空间。中诚信证券评估有限公司给予该项目AAA级的最高评级,总计15.1亿的发行规模,在8月12日产品正式发行和认购当天,获得了超过3倍的超额认购。

    当然,世茂也连续在银行间市场交易商协会、中证机构、海外市场等获批或发行各类首单或首批之一产品,成为了金融创新表现最为优异的企业之一。2017上半年,获批熊猫中票80亿元人民币注册金额、不动产公募资产证券化(ABN)65亿元人民币注册金额、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)25亿元人民币注册金额;获得发改委外债额度,发行6亿美元高级票据;签订香港九龙大窝坪项目5年期银团贷款,额度100亿港元。

    “金融创新、多元化渠道融资充分保障了世茂的资金安全。”世茂在给到时代周报记者的材料中如是指出。

    不难发现,大力推动金融创新的背后,一方面隐射出世茂企稳的经营心态,同时也是这家企业能达成规模和利润并重的资本手段。

    2017年半年报如是注解:净负债率继2016年连续第五年保持在60%以下后,进一步下降至52.5%;加权平均融资成本由2016年全年的5.8%下降至5.6%;回款额360亿元人民币,同比提升22%。

    世茂方面表示,2017年下半年,世茂将继续重视匠心精神、重视标准化落地,继续关注利润上涨,确保2018年、2019年稳健、可持续、高品质的快速增长。

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