• “租购同权”另一面:首批住房租赁试点广东占比1/3

    时事 > | Time Weekly - 2017-07-25 01:11:32 来源:时代周报
  • [摘要] 一条被过度解读为“租房上名校”的“租购同权”,让广州这个多年的一线城市房价洼地,抢在了最新一轮房地产调控新政的前头。

    时代周报记者 陈泽秀 发自广州

    广州人陈晓桐一度以为,自己愁了半年的女儿上学问题,一夜之间得到了解决。7月17日晚上,她一条条地翻看关于广州“租房上名校”的微信朋友圈推送,并把它们转发到自己的家族群和朋友群里。“结果应该是统筹生不是地段生,相比原有政策变化不大,名校学位资源这么紧缺,基本上不了。”陈晓桐自嘲道。

    一条被过度解读为“租房上名校”的“租购同权”,让广州这个多年的一线城市房价洼地,抢在了最新一轮房地产调控新政的前头。

    7月17日,广州市政府网站公布了《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,从保障租赁双方权益、增加住房供应、壮大现代租赁产业三方面提出了16条具体措施,当中包括成立国有住房租赁公司等。随后,住建部等九部门联合印发通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。广州是全国首批开展住房租赁试点的12城之一。

    值得注意的是,首批12个试点城市中,广东就有广州、深圳、佛山、肇庆4个试点城市,占比1/3,广东住房市场改革的重要性可见一斑。

    以今年全国两会前北京“3·17”房地产新政为起点,过去的4个多月,一二线城市房地产调控政策不断加码升级。相比于以往的限购、限贷、限价,今年加入了限售和限商,迈入“五限时代”。市场作出了明显反应,热点城市房价上涨势头得到遏制。同时,在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场获得国家和地方政府的大力支持,房地产调控思路从前四个月的限制房价过快上涨,进入力推租赁市场发展阶段。

    至于“租购同权”何时落地,广州市教育局宣传交流处一名工作人员对时代周报记者表示,目前各区正在制定新政策的具体细则,将由广州市住建委统一发布具体的文件和解读。

    2016年人口增量广州居首

    陈晓桐生于一个普通的广州家庭,像她这样家境普通、夫妇俩均为工薪阶层的广州本地人,她身边不少—当中大多“啃老”买房。但陈晓桐夫妻都非独生子女,买房就没那么简单了。

    结婚生子后,陈晓桐一家三口住进了父母家,方便老人照顾孩子,她不是没想过买房,只是“在观望中一再错过了机遇”。

    过去几年,广州的房价走势温和,在一线城市中常被称“价格洼地”。在去年10月的调控中,广州成为唯一没有在限购和限贷上“加码”的一线城市。

    然而,房地产市场的供求关系日益紧张。2016年广州人口增速达到4%,2015年、2014年这一数字仅为3.22%和1.19%。据广州市统计局数据,2016年,广州市常住人口达1404.35万人,增量在北上广深四城中居首,其中户籍人口870.49万。报告显示,2017年前两个月,广州中心五区的二手住宅成交均价接近4万元/平方米,同比去年上涨近万元,涨幅超过三成。

    这成为3月17日深夜,广州市紧随北京房地产新政出台,发布房地产调控“升级令”的背景。“3·17”开始,“限售”政策成为全国房地产调控的主流。据不完全统计,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州等超过36个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的政策。

    各地严格的房地产调控措施效果初显。国家统计局7月18日发布的数据显示,6月份,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落,一线城市房价环比下降。初步测算,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

    链家研究院院长杨现领在接受时代周报记者采访时表示,本轮调控着重于弥补之前的政策“漏洞”,包括对于特定产品(商住、学区、平房、法拍房)的调控,针对离婚和个税等规定的调整,在很大程度上遏制了炒房需求,现在的交易量应该反映了除置换需求外的真实需求。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,房地产调控的影响已经在一线城市全面出现,过去涨幅较快的热点城市成为价格下调的主力。预计房地产调控政策可能会持续加码,整体房地产市场在三季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。

    广东住房租赁改革启动早

    随着城市化进程的不断发展,越来越多的中国人涌向大城市。面对过高房价,刚毕业的大学生、进城务工者都只能选择租房。

    作为全国流动人口第一大省,截至今年7月10日,广东省流动人口达4048万人,住房租赁市场需求旺盛,相关改革已走在全国前面。今年2月,广东省政府发布文件,明确表示支持住房租赁消费,并出台了一系列优惠政策。在纳入试点前,佛山和肇庆已成立住房租赁平台。

    华南城市研究会副会长孙不熟对时代周报记者说,在房价很难降下来的情况下,发展租赁市场可在一定程度上解决年轻人在大城市的住房问题。未来房地产调控可能是“两条腿走路”,一方面,购买商品房会继续受到严格限制;另一方面,将加大租赁市场的供应量,给予租赁住房在户籍、教育方面的同等权利。

    今年3月,广州推出了16668套公共租赁住房,面向用人单位整体租赁,用于解决新就业无房职工居住问题,今年下半年将推出面向个人(家庭)供应的新就业无房职工公共租赁住房房源。7月,广州市住房保障办进一步放宽来穗务工人员公租房申请条件,其中最大的变动是,拟不再设定收入线、准入标准和资产限额的规定。

    7月17日,广州发布的租赁新政中明确,通过“供”“改”两大渠道增加租赁住房供应。一方面,增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。另一方面,允许将商业用房按规定改造成租赁住房,土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

    从国家层面看,早在2016年6月,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。去年年底,中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

    有业内人士认为,调控措施若太频繁,方向转变太快,会让企业和老百姓都无所适从,一定程度上不利于经济发展。相比之下,大力发展和规范房屋租赁市场,增加房屋“供应池”,是符合市场规律的柔性手段,也是稳定房地产市场的重要途径。

    此次,广州租赁新政中最大的变动是:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。但事实上,政策设置了较高的门槛,承租人还要符合本地无房、租房有备案两个条件。在学位紧缺的地段,若无自有房产而希望租房进入名校,可能性并不大。

    由于政策细则拟8月底才出台,链家数据显示,目前广州学位房租金尚无明显变化,房东和租户仍处于观望状态。广州市教育局宣传交流处的一名工作人员对时代周报记者表示,租房可就近入学其实是一个旧政策,以往只要符合条件,就能够到相应的学校去上学。目前各区正在制定新政策的具体细则,广州市教育局已与广州市住建委充分沟通,届时会由住建委统一发布具体的文件和解读。

    回到1998年?

    “我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚开始,启动了房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长。”7月19日,万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受新华社采访时表示,“今天行业站在一个新起点上,近期,上海表示‘十三五’期间拟推出租赁住房70万套,其他部分城市也公布了类似计划,标志着一线城市正为解决居住问题做努力。”

    这不是郁亮第一次公开提到1998年,7年前,他接受《中国证券报》采访时,亦曾发表过类似观点,表示“行业需要回到1998年货币化改革的初衷”。

    此轮调控过后,一线城市能回到1998年的初衷吗?

    《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》预测,2017年房地产市场分化将进一步深化和强化。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。

    2016年年底中央经济工作会议提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年5月19日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,成为中国首部专门针对住房租赁和销售的法规,被认为是建立房地产市场稳定发展长效机制的重要一步。

    但链家研究院的报告显示,中国的住房租赁人口只占11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准,目前住房租赁市场仍面临不少难题。

    杨现领认为,中国的户籍制度催生了国民“重售轻租”的观念。在一二线城市,房屋产权背后附加了核心资源价值,典型的是学区房,这使得买房成为在城市居住的唯一选择。

    张大伟对时代周报记者表示,因为租售比悬殊,对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高。同时,在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,一旦有了购房资格、存够首付就会买房,离开租赁市场。“鼓励租赁发展,最有效的办法应该是保证房价不涨。”张大伟说道。

    孙不熟则分析,目前中国的租赁市场还停留在“散户对散户”的原始阶段,服务比较粗糙。未来小业主可以把房子交给大企业,由大企业统一包装成长租公寓去运营和管理。但要建立成熟的租赁市场,涉及政府的政策、社会资本的参与性以及公众心态的变化,是一个非常复杂的博弈过程。

    “租购同权”的短暂狂欢暂告一段落,陈晓桐也等来了好消息:她的婆婆终于决定将自主房过户给儿子—而这套位于广州市老城区的老房子,拥有省一级小学的学位。

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