• 唐家岭故事:农地入市的北京样本

    时事 > | Time Weekly - 2017-06-27 01:01:06 来源:时代周报
  • [摘要] 建造这一公租房项目,不只是为满足唐家岭附近年轻从业者们的住房需求,这里的故事是在农地改革的大幕下进行的。

    本报特约记者 姚佳莹 摄

    时代周报特约记者 姚佳莹 发自北京

    在北京城西北五环外,海淀区北部的旺镇,农田已是久远的记忆,两个月前,建在荒废农业用地上的最后一片群租房也被拆除。这里是唐家岭村,北京一处曾经著名的“蚁族”聚居地,如今,新的公寓楼取代了昔日的低矮农民房。

    6月16日,唐家岭新城T08小区不时有拖着行李箱到来的新住户,这些都是近期参与摇号选房、并配租成功的家庭。5月24日,T08地块927户公租房启动选房工作,当日共有1845户符合摇号条件的家庭参与选房,目前供应的公租房均已顺利出租。

    唐家岭新城是北京市利用集体建设用地建设租赁型住房第一批试点项目,根据北京市住建委的通报,未来五年,北京市将完成50万套公租房的建设,所用的1300公顷土地主要通过农村集体建设性用地解决。这一农地入市新用途在缓解住房紧张的同时,也有助优化农地使用。

    北京市国土资源管理委员会的相关负责人对时代周报记者表示,公租房建设固然是农地入市的新用途,但目前全国适合推广的农地入市方案尚未成形。

    农地改革大幕

    唐家岭村委会办公楼对面的空地上,阵阵喧嚣传来,工人们正顶着烈日加紧施工。唐家岭村位于北京市西北的西北,与中关村软件园隔路相望。

    T08地块公租房区域采用城市小区的建造风格,配备停车位和运动设施,青翠遍植。

    唐家岭的公租房建设项目始于2010年,立项背景是当时唐家岭村进行的整体腾退拆迁改造,在将唐家岭村改建为新型小区的同时,也将村里的集体经营性建设用地建为产业园区,包括了酒店、商场、公租房和配套底商,其中,公租房是产业园区的龙头项目。这意味着唐家岭的公租房有两个来源,一是以回迁房部分住房作为公租房,其二是产业园区的公租房项目。

    在腾退拆迁时,由于以唐家岭村为主体建设方并不恰当,村委会组建成立了众唐兴业房地产开发有限公司作为代办,以众唐兴业唐家岭产业项目为名进行建设。村里的T05和T09地块主要用于2000多户村民的整体回迁,而产业园区的公租房项目则主要分布于T04和T08地块,竣工于2016年,一共建成住房1498套,其中T08地块有住房1091套,T04有407套,总面积为7.4万平方米。

    自那以后,唐家岭开始逐渐变成今日的新型小区,这里的公租房,主要租客是附近就业的年轻上班族。

    建造这一公租房项目,不只是为满足唐家岭附近年轻从业者的住房需求,这里的故事是在农地改革的大幕下进行的。2015年1月,国土资源部从全国筛选包括北京市大兴区在内的33个区县试点农地入市,在确保农民利益不受损的前提下,明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能。

    “绿色通道”

    “唐家岭产业园区的公租房项目可以说是北京的示范点,在此之前各个区县非常少,大多是在唐家岭村之后才开始设计产业项目。”唐家岭经济合作社经理李征告诉时代周报记者。从村里的整体拆迁改造到产业园区项目落成,李征认为建设速度很快,这得益于2015年政府特颁的“绿色通道手续”。

    根据北京市住建委发布的2015年北京市绿色安全工地名单,由河北建设集团有限公司施工的众唐兴业园(唐家岭产业园项目T04地块)榜上有名,这意味着唐家岭产业园区建设无需等手续批复后再施工,项目建设和手续办理可同时进行,自那以后,建设进展飞速。

    唐家岭公租房建成后,虽然如规划委实地勘查项目、规划验收等一些手续还未完成,但已开始租赁。整体租赁并不面向个人,而是由海淀区房管局住房办整体趸租后,向社会符合条件的人士租赁,房型包括30多平米的零居室,40多平米的一居室,60多平米的两居室,后期的管理和日常使用均由房管局主理,不允许个人的买卖、短租等行为。根据海淀区房管局的信息显示,以回迁房部分住房作为公租房部分,政府向唐家岭村的承租期为5年,而位于产业园区的公租房,政府的一次性承租期为10年。

    在村里集体经营性建设用地上建造公租房,一切似乎进行得有条不紊。而硬币的另一面则是:失去了土地的村民—改革的切身利益相关者,收入何来?

    “村民变股民”

    在唐家岭,村民早已告别了农事,簇新的小区内,不少村民在绿荫下纳凉。“去年年底村里发了1万多元给我。”提及村里集体经营性建设用地用于建造公租房,唐家岭村村民翟银波告诉时代周报记者。

    唐家岭村从2016年开始实行农村集体改制,由原来的唐家岭村民委员会改制为西北旺镇唐家岭村股份经济合作社,村民根据拥有的土地分配股份额,以股份的形式参与集体土地的管理。李征告诉时代周报记者:“改制后农民没有土地,没有经济收入,只能通过土地租赁。我们的公租房趸租给房管局后,收取的租金全部转化为村民股份。”

    唐家岭村实行改制后,除来自宅基地的收入,村民的收益形式基本是通过每年的年终“分红”,即根据所占股份额分配收益。“村民变股民。”李征笑说。改制前,村民整体每年年终收益为5000-6000元,改制后,每个村民年终收益可达1.2万-1.3万元。除此之外,由于政府承租了翟银波家的回迁房作为公租房,翟银波一家每月还有两万元左右的收入。

    农民通过入股集体土地,以股份合作的形式占有集体土地,并通过土地后续的建设增值享有收益,这是十八届三中全会提出的思路;集体经营性建设用地此番改革试点的重点在于探索实现“同等入市,同权同价”的途径,可以说,农地在市场中欲实现自由流转,产权的明晰,权利主体利益的保障,监督机制的建立环环相扣。公租房建设固然是农地入市的新用途,但目前全国适合推广的农地入市方案尚未成形,北京市国土资源管理委员会的相关负责人对时代周报记者说道。

    距离始于2015年的农村“三块地”试点改革验收只剩半年,中关村软件园对面的唐家岭故事只是这部大剧的小篇章。而到今年底,全国33个区县农地改革试点会提供怎样的样本,将决定着中国新土改的下一步走向哪里。

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