• 融资再念紧箍咒 房企另辟多元渠道充实钱袋子

    地产 > | Time Weekly - 2017-03-07 03:17:12 来源:时代周报
  • [摘要] 海通证券的研究报告则显示,2016年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%,2017年2月以来则是处于“零发行”状态。

    时代周报记者 胡天祥 发自广州

    只有当大潮退去的时候,你才能知道谁在裸泳。

    3月2日,国务院新闻办公室召开银监会专场新闻发布会,在提及2016年全国一二线城市上涨过快及对房地产市场的贷款情况时,中国银行业监督管理委员会主席郭树清表示,房地产金融是很重要的一个组成部分,银行贷款大概1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,金融风险里面,房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险。

    为此,郭树清指出,在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。

    不只是银行放贷收紧。实际上,自2016年10月份地产调控以来,房地产企业融资就已经被戴上“紧箍咒”。时代周报记者获悉,除银行贷款、公司债(公募+私募)等主要融资渠道外,地产企业股权融资、发行 ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。

    来自海通证券研究报告显示,2016年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%,2016年11月以来地产公司债仅发行29只,2017年2月以来则处于“零发行”状态。与此同时,银行向地产企业发放的贷款也在下滑,其中2016年3季度房地产开发贷款余额为 7.04万亿元,较2季度末净减少300亿元,4季度也仅新增700 亿元。

    在此境况下,房企应如何通过多元化融资以保证持续性发展?

    房地产与金融资深评论人黄立冲向时代周报记者表示,部分房企可以选择信托与境外融资。但他同时提醒,目前境外融资利息较高,信托融资的难度也已经很高。

    同策咨询研究部研究员李想指出,在房企的融资额度、融资渠道都受到限制的情况下,海外发债和多元化其他债权融资方式将开始发力。部分房企针对保障房和绿色建筑等国家鼓励的方向,展开融资。

    受国内融资收紧驱动,境外上市房企已转而将融资重心放在了海外。数据显示,2017年以来,内地房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较2015年1-2月总额多出一倍。而根据国际市场调查机构Dealogic的数据,2017年初至今,中国企业通过发售离岸债券融资261亿美元,远超210亿美元的境内融资总额。这也是中国企业在海外融资规模首次超过境内融资。

    融资再收紧

    2016年,较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽让更多房企乐于选择境内融资。更有部分房企为降低融资成本,通过境内融资以赎回境外高息债。

    根据克而瑞监测,2016年1-11月108家监测房企融资总规模达11211亿元人民币,同比2015全年增长30.9%,增速高于2015年的25.7%。公司债方面,2016年前三季度108家房企公司债发行总规模达到了4878亿元,在融资总规模中占比高达43.5%,成为房企主要的融资方式之一。

    不过,分析人士认为,2016年,银行、保险、资产公司、信托等机构融入房地产市场,助推了热点城市房价的过快上涨。来自国家统计局数据显示,2016年,房地产投资资金来源中,国内贷款从2月的4471.47亿元,一路增长至12月的21512亿元,增长近5倍;而以境外融资为主的其他资金则从2月份的8572.82亿元增长至12月份的73428亿元,增长幅度近10倍之多。

    为此,从2016年10月开始,上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛,发行要求等,规范房企发行公司债行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

    2017年2月17日,证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订。其中上市公司融资后18个月内不能启动再融资,次新股再融资将受限。此外,融资额度也不能超过上次发行股份的20%。

    有业内分析认为,此次新政后,地产板块57个再融资方案中的6家房企将受到影响,均为中小房企,卡在定增额不得超过发行前总股本20%的门槛上面。

    而4天前的2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。这意味着,私募基金子公司通过绕道投房地产的方式几乎被堵死。

    种种迹象给出了一个清晰的信号,即监管部门正在收紧融资规模,多渠道收紧房企的“杠杆”。

    新城控股副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。

    来自克而瑞的数据显示,2017年1月,房企新增融资额较上月环比下降53%,与去年1月同比下降66%。而海通证券的研究报告则显示,2016年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%,2017年2月以来则是处于“零发行”状态。

    筹钱有术

    地产融资持续收紧,房企又该如何度过“寒冬”?据时代周报记者了解,目前房企融资方式主要为自有资金、银行贷款、资产证券化、产业基金、境内外发行债券、ABS项目、信托融资等。

    2月28日,中房地产发布公告披露,其下属三家子公司拟融资9亿元,中房地产为上述融资提供相应的连带责任担保。据悉,上述借款利率均为6.38%,借款期限6个月。

    中房地产称,随着房地产调控的持续,房地产信贷政策持续收紧,公司曾多方考察银行贷款、信托等融资方式,公司在融资额度及融资利率方面均不具备明显的行业优势,融资难度较大,融资成本也较高。因而,在综合考虑后,本次向中房集团借款利率为6.38%,属于合理范围。

    而保利地产则表示,公司临时董事会审议通过了《关于统一注册发行多品种债务融资工具的议案》,包括超短期融资券、短期融资券、中期票据、永续票据等均是潜在融资工具。龙湖则在2月16日发行了 30.4亿元绿色债券,用于绿色产业项目。其中,16亿五年期票面利率4.4%,14.4亿七年期票面利率4.67%。

    华远地产董事长孙誉晏乐观认为,收紧的只是部分渠道,只要手里有好的资产,通过资产估值的方式,照样可以融到资金。“去年环境好的时候抓紧机会发债的企业不在少数,尽管融资收紧,房地产企业的账面资金还是很充裕,经营上不会有太大问题。”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,如果从融资角度看,包括股权转让、参与并购等都可以理解为合法合规的融资模式。

    欧阳捷则向时代周报记者透露,目前海外融资是一个渠道,另外银行间市场也是一个渠道。银行间市场由同业拆借市场、票据市场、债券市场、外汇市场、黄金市场等构成。

    而谈及今年融资政策收紧对房企的影响,新城控股董事长王振华认为,这对大型房企的影响并不大,反而会加快行业整合,同时也是机会。

    严跃进认为,融资渠道收紧后,对于房企来说,势必需要加快销售,因为相对来说,销售依然是房企快速回笼资金的一个很重要体现。不排除今年部分房企通过并购的方式,实现企业规模的扩大,这样也能够降低相应的投资成本和企业经营成本。

    克而瑞认为,2017年房企融资增速将放缓,房地产行业资金面总体稳中偏紧。

    “房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017年下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。在融资渠道收紧的背景下,一旦2017年市场销售不如预期,销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求,那么房企的资金链将会面临较大的压力。”

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