200亿的诱惑 张艺谋“金主”要把曾经的地产牌面卖了
开启“印象”之旅的三湘在地产主业上似乎越走越偏，标榜要做绿色地产领军企业的这家上海房企要把曾经的地产牌面卖了，它如火如荼张罗着的新事业和张艺谋有关。
开启“印象”之旅的三湘在地产主业上似乎越走越偏，标榜要做绿色地产领军企业的这家上海房企要把曾经的地产牌面卖了，它如火如荼张罗着的新事业和张艺谋有关。
12月19日，完成更名的三湘印象披露了向上海中鹰投资出售中鹰置业的事项，这也意味着在兜兜转转的三年后，中鹰置业又回到了起点。中鹰黑森林在给三湘贡献了数亿的利润后，最终因为“战略和经营理念的不同”成为了三湘追逐新事业的“牺牲品”。
在2013年收购中鹰置业时，三湘对这笔交易不乏溢美之词，它所看中的除了中鹰黑森林项目外，更重要的是中鹰置业在绿色建筑上的技术和品牌优势。但在给自己描定的“绿色地产商”角色中，三湘走得只能算中规中矩。
并且地产已不再是这家公司仅有的主业，尤其是在收购张艺谋、马云、王潮歌等组建的观印象后，旅游演出的风头已经盖过地产，成为三湘极力捕捉的另一个利润增长点。双主业“作战”也使得天平发生倾斜，至少眼下来看地产的光芒已经有些黯淡了。
就这次股权转让，三湘和中鹰还未厘定出最终的交易金额。“在审计、评估报告没有出来之前，暂时不方便接受采访。”三湘印象董秘徐玉就时代财经记者的问询做出如是回应。不过，中鹰置业的出局已经是铁定的事实。因为在发布上述交易公告后，三湘印象也宣布副董事长芮永祥辞任，而芮永祥正是中鹰置业的董事长和总经理，其任职三湘也是始于三年前的那次并购。
中鹰置业三年悲喜录
如果再回过头来看这笔交易，很难说谁是谁的“白武士”。2013年7月31日，中鹰投资与当时的三湘股份签订了中鹰置业的股权转让协议，中鹰置业99%的股权作价5.99亿，三湘将以6000万股股份及现金支付。
其时中鹰置业除了中鹰黑森林项目外并没有其他的资产，而且这个项目当时预计可供销售住宅面积仅为9万平方米，另外还有商铺5600平方米和800多个车位，项目历时已经长达8年，三湘花上将近6个亿买下这笔资产却并不被当时的小股东们看好。
“中鹰置业在上海只能算二三流开发商，手上的土地储备几乎没有，而且开发的项目不超过5个，三湘股份花6亿收购其实买的就是一个牌子。”算不上当时上海主流开发商的中鹰置业却是德系简约式住宅的开创者，并且这家房企在节能环保和绿色建筑方面先人一步。
对主要位于上海郊区打造项目的三湘来说，以差异化的路线提升产品溢价能力是其极力探索的一个命题，而中鹰置业在绿色科技方面的优势正是三湘当时所看中。因此，该次交易也成为三湘定调绿色差异化路线中浓墨重彩的一笔。
在完成上述交易的同时，中鹰置业董事长芮永祥也进入三湘股份董事会，出任董事及副董事长，并随后成为三湘崇明东滩项目的负责人。可以说这是中鹰置业并入三湘之后最为风光的时候，芮永祥在那段时间的曝光率也颇高。
但随着行业的越来越集中，诸如三湘股份这样没有融资和规模优势的小房企，只能生存于行业的边缘，市场的任何风吹草动都有可能成为压倒骆驼的那根稻草。至少从过去三年来看，三湘的地产业务已经起了波澜。
时代财经获悉，2013年至2015年，三湘股份的年销售额分别为20.08亿元、15.92亿元和37.24亿元。同时期，很多规模房企已经呈现翻倍增长。而这种式微的趋势在利润指标上体现得更为明显，其最近三年录得的净利润分别为4.78亿元、1.46亿元和1.05亿元，且三年合计增加的土储不过53.52万平方米。
在小房企的集体退潮中，三湘股份也面漏难色，并在2015年提出要介入旅游演艺。这样看来，中鹰似乎也没有成为三湘股份期待的“白武士”，而且承诺到2016年要给三湘带来累计6.6亿净利的中鹰黑森林也面临着去化难题。
截至6月底这个项目的可售面积仍有5.82万平方米，这也意味着过去三年中鹰黑森林累计去化面积仅为3.74万平方米。上海资深业内人士薛建雄也向时代财经记者证实，报价超过10万/平方米的中鹰黑森林已经沦为一个卖不动的项目。
中鹰置业的业绩承诺也成了一个待解的谜团，三湘给出的数据显示，截至今年9月底中鹰黑森林累计贡献的利润为2.13亿元，目前项目还有预收账款16.3亿元、购房款3.05亿元以及0.59亿的合同尾款。
“中鹰置业的出售也是有多种因素的，一方面可能三湘过去几年已经对绿色地产的技术学习得差不多，或者说意识到当中的优势并不明显；另外，项目卖不动就意味着资金的沉淀，对开发商来讲，这是很致命的。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦分析指出。显然，时值这一时点的出售已经在意有所指，中鹰置业似乎成了三湘逐鹿地产中的一个匆匆过客。
张艺谋“金主”新编
不可否认，传统的地产故事在资本市场似乎并不讨喜，如果没有概念的加持，很多地产股就犹如一潭死水。加上行业式微的背景，三湘跨界文化旅游不管是对地产主业，还是说资本市场来说，都是一次“救赎”，何况它的背后还站着张艺谋、王潮歌、马云等一众文艺界和商界的大佬。
三湘“印象故事”新编很重要一步是从收购观印象开始。2015年7月7日，三湘股份宣布以“现金+股权”的方式收购观印象100%的股权，代价为19亿元，这也是三湘在停牌五个月后给资本市场交出的惊喜。
观印象是国内实景演出项目制作的标杆企业，以著名导演张艺谋为首，形成了聚合张艺谋、王潮歌和樊跃三位导演的核心团队。它的股东包括上海观印象和Impression Creative Inc，其中张艺谋持有上海观印象65.12%的权益。在交易完成后，上海观印象将持有三湘股份4.04%权益，这也等同于张艺谋间接持有三湘2.63%。
其实，为了引入观印象这只“金凤凰”，三湘股份开出了颇为优厚的条件，不仅最终交易价格较评估值有一定比例的上浮，而且预留300万股权激励股份，用于激励新加入上市公司的核心员工。
时代财经记者获悉，观印象的盈利模式为“演出创作+知识产权许可”，收入来源包括演出项目创作、维护收入和演出票务收入分成，三者过去的平均毛利率超过80%。而在目前国内的旅游演出市场中，观印象所占的市场份额达到18%，仅次于宋城演艺。
但和宋城演艺相比，观印象净利润要明显高于后者。兴业证券研报数据显示，2015年一季度观印象的净利润率达到了52.79%，比宋城演艺高出八个百分点。
对三湘来说，这种以节目内容制作和票房分账为主的盈利模式并不能完全满足其胃口，直接参与到股权的合作成为这家企业打来盈利空间的另一个手段。今年6月三湘收购了“印象刘三姐”13.2%的股权，从而获得了这个实景演出节目的长期持久性收益。
旅游演出本身就是就是一片不小的蓝海，前瞻产业研究院发布共的数据预测，到2020年国内旅游演艺市场有望达到232亿的市场规模。如果以观印象目前18%的市场份额来计算，其将获得收入41.76亿元，在净利润率能够维持的前提下，年利润可达21.7亿。
即便短期来看，加入文化旅游概念的三湘也迎来市值的飞跃，其股价最高曾飙升至20.4元/股，较2015年2月停牌筹划收购观印象时的收盘价7.32元/股高出182%。
当然，在地产和文化旅游双线作战的情况下，文化旅游的优势也将对三湘的地产业务起到协同效应，甚至三湘可以凭借旅游的牌子作为和地方政府换取土地的砝码。在其最新获取的“最忆韶山冲”文旅综合体项目，三湘印象就获得了800亩的建设用地。
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