• 左手融资,右手拿地 星河湾后百亿时代下的慢发展哲学

    动态 > | Time Weekly - 2016-04-12 03:33:43
  • “慢也是一种发展,也是一种进步,所以慢增经济也是一种发展模式,不能说慢就是不进步。时间是一种解药,方向往往比速度更重要。”2015年年底,星河湾集团董事长黄文仔在出席中国房地产全行业领袖新年峰会被问及时间和房地产市场的关系时,如是回答。

    黄文仔的答案,在一定程度上,或是星河湾发展轨迹的缩影。

    而面对快与慢的哲学问题,星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍曾解释称,星河湾从开始发展到今天,通过二十余年的发展和整合,制定的发展策略是,根据市场的情况,稳步健康发展。对于快与慢,并没有具体的要求。星河湾不会为了保量而降质。

    吴惠珍在接受媒体采访时,便多次重申,“星河湾从第一天开始到现在,坚守品质的初心不变。星河湾发展,一直是比较健康、稳健和安全的。”

    2015年是星河湾集团重回百亿军团元年,自去年开始,星河湾究竟做了哪些努力与改变?

    谨慎发债保持财务稳健

    2016年3月29日,星河湾集团有限公司旗下“广州番禺海怡房地产开发有限公司”成功公开发行25亿元公司债券,是2016年第一季度民营AA非上市房地产企业单次发行规模最大的一只。

    本期债券同时发行两个品种,原定基础发行规模人民币10 亿元,可超额配售不超过人民币15 亿元。由于得到了市场投资者的踊跃认购,总有效申购量达到39.9亿元,最终成功一次性发满25亿元。其中:品种一,3+2年期公司债募集15亿元,票面利率6.49%;品种二,2+1年期公司债募集10亿元,票面利率5.8%。

    本期债券能够在目前比较严峻的债券市场环境下得到投资者的认可,体现出星河湾集团在资本市场较好的品牌形象,再一次证明了星河湾集团的实力、竞争力、财务稳健度、企业信用和发展潜力。

    正如星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍女士在集团2016年品牌战略发布会上所说,虽然星河湾集团是民营非上市公司,但一向遵循现代化企业的管理理念,财务稳健,现金流安全可控。

    为保证星河湾集团健康持续发展和旗下包括广州星河湾半岛在内的多个项目后续开发以及降低公司日常的运营管理成本,自2015年末开始,星河湾在发债融资上,动作频频。

    2015年11月27日,星河湾集团成功发行30亿元人民币公司债,成为民营房企非上市公司单次发行融资规模最大的公司债之一。

    不难看出,多次公司债发行成功,为星河湾集团未来的发展提供了强大助力。在穆迪看来,“国内发债的增加对房地产开发商的信用状况具正面影响,因在国内发债有利于降低平均融资成本、增强流动性、扩大融资渠道并延长债务到期期限。”

     星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍女士在集团2016年品牌战略发布会上所说,虽然星河湾集团是民营非上市公司,但现金流是安全可控的,集团一直按照现代化企业管理。成功发债证明了星河湾集团的实力、竞争力、财务稳健度、企业信用和发展潜力。

    择优拿地进军商用物业

    融资背后,现金流充足的星河湾开始择优补充土地储备。

    2016年2月17日,广州市对外公布《广州市2016年重点建设项目计划》,计划称广州今年将投资1056亿元用于建设186个重点项目,其中1/3为新开工项目。

    同日,星河湾与广州工商联盟投资有限公司等18家企业组成联合体,成功竞得海珠区琶洲西区AH040163地块,成交价格为21.5亿元。3月1日,星河湾等18家企业组成联合体,与相关政府部门签署了成交确认书。

    据悉,星河湾将在该区域以联合开发与独立开发并举的方式开发办公楼。此前,星河湾集团以高端住宅项目及高端酒店项目开发为主力开发方向,此次星河湾集团开发办公楼,一方面丰富了其地产开发的品类,另一方面也说明星河湾集团“一主多元”战略进一步丰富。

    不过,这并非星河湾集团第一次“落子”琶洲。早在2011年10月,海珠区新港东路以北琶洲大道以南AH040215地块由星河湾以底价49925万元竞得。

    有业内人士分析,时隔五年后,星河湾再次落子琶洲,无疑是看中该区域的发展潜力。

    据悉,在2000年左右出台的《琶洲地区概念规划》中,琶洲被定位为“RBD、城市副中心”;此后,随着珠江新城基本建成,琶洲被与珠江新城、员村地区联系在一起打造“一江两岸的泛CBD”;“如今琶洲又被纳入到”一江三城的大“CBD”的规划中。

    受政策及区位利好,琶洲成为去年广州卖地的大赢家。据中原地产的统计数据,去年海珠区琶洲共卖了14宗地块,获得土地出让金近180亿元等。

    中原研究部项目部经理黄韬认为,未来琶洲房价上涨幅度预计会高出市区上涨幅度的20%,而且将来该区域内的租金和房价都很有支撑力。因为电商是未来发展主力行业,这些企业的高管和从业人员的消费能力都比较强,将拉动区域的商业消费和居住消费等。

    黄韬预计,3年后拿地企业才正式入驻,届时琶洲的写字楼售价预计可翻番增长,投资回报率预计可达到5%~7%的水平。

    合富辉煌首席分析师黎文江也认为,大批高薪员工入驻,人流增多会带来商业的繁荣和居住需求量的增加,对琶洲的二手房市场租售有较大拉升作用。

    记者了解到,目前琶洲吸引包括腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米等众多互联网龙头企业进驻。

    坚持品质至上

    从频繁融资保证现金流充足到择优拿地拓展地产开发品类,为适应房地产改革大潮,星河湾不得不做出改变。但这当中,星河湾亦有自己的坚持。

    黄文仔说,星河湾要做百年建筑,星河湾的产品要保值增值,要对得起业主,也要对城市的价值提升有贡献。

    星河湾集团高管曾表示:高品质产品是星河湾始终坚持的追求,“舍得、用心、创新”是星河湾在当前市场中不变的核心价值观。

    记者从星河湾内部了解到,多年来,黄文仔一直重视产品的品质。在他多年来的把关下,星河湾集团下属的广州星河湾实业公司产品的产量并没有做到最大,但品质却做到了超好。

    广州星河湾实业发展有限公司是星河湾集团属下一家大型综合性木制品生产为主的外商投资企业。公司于1995年成立,其生产的“KOALA BEAR(树熊)”品牌产品经过66道工序精心打造,以严格的选材、新潮的设计、精细的工艺著称业内。

    为保证星河湾住宅产品质量,星河湾实业成立专门的卫生纠察班组,通过宣导与制度来提高生产过程中的卫生质量。

    有星河湾员工回忆,在一次卫生检查中,黄文仔先生亲临现场,戴着手套,在门楣上检查出了灰尘的痕迹。为此,他专门叮嘱员工,应该养成良好卫生习惯,注重细节,不要让产品像从垃圾场里生产的。

    基于对品质的坚持,星河湾集团在售的上海、广州、青岛、西安等7个项目中,2015年前三季销售均超10亿。据数据显示,浦东星河湾、上海星河湾前三季度销售始终占据200平米以上高端住宅销售10强,2015年浦东星河湾、上海星河湾热销46.13亿元。

    位于广州番禺区洛溪岛东端的星河湾半岛,位居全国高端物业品质标杆,多个业务领域亦屡见创新,2015年星河湾半岛全年热销25亿元,且每套均价超过1000万元。

    2010年7月,中国第五座星河湾——太原星河湾绽放,2015年,太原星河湾取得了12亿的销售佳绩。单套总价350万元以上的高端住宅市场中,占成交总额70%。同在2015年,青岛星河湾全年热销15亿元。

    2016年1月底,克而瑞发布《2015年中国房地产企业产品能力TOP20》排行榜。报告指出,星河湾集团的“星河湾”系列是行业内知名的产品系列。而亿翰智库于日前公布的“2016年度典型房企产品品牌榜之综合实力榜Top50”,星河湾位列NO.10。

    多产业协同发展

    2016年3月30日,以“品质诚现未来”为主题的2016星河湾集团核心战略发布会在星河湾半岛酒店启幕。

    与会期间,吴惠珍表示,星河湾在地产行业,在酒店、酒业、物业、教育等产业决不盲从,不跟风,始终追求稳健和有质量的发展。不仅如此,星河湾肩负企业社会责任,做好公益慈善、做好产品、做好服务、企业治理与产业推动五大事业,为社会创造更多价值。

    据悉,2011年3月,星河湾集团积极响应国家新型城镇化发展战略,向从化狮象村捐资近2亿元作为扶贫资金,亲力亲为改造旧乡村、建设新农村。至2015年8月,新建村屋555套已全部交付村民入住。

    “作为星河湾集团未来战略,品质是基础,多产业协同发展是导向。房地产仍然是发展重点。坚持一线城市深耕,区域中心城市稳步扩张的发展战略。“吴惠珍透露,、2016年,上海星河湾、太原星河湾将有全新地块与产品推出,星河湾集团在位于琶洲高端商务区域的星河湾中心大楼也将投入建设,这是星河湾地产向高端商用物业迈出的坚实一步。”

    “在高端物业开发上,星河湾拥有丰富的经验以及众多的资源。再加上目前高端市场已然成熟,富人越来越多,对于房企的品质要求越来越高,市场也自然越来越大”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉时代周报,星河湾坚持高端精品战略,只做高净值人群的第一居所的发展模式恰好适应了市场的需求,符合了星河湾的战略规划。

    “星河湾将品质看作是自己的核心竞争力,而高端精品战略确实能够在一定程度上抵御房价长期下跌的市场风险。目前来看,二线城市有巨大的豪宅市场空间,就连一线城市也还存在一定机会。尽管央行放松了二套房贷首付政策,但房地产高库存现象短期仍无法改观,‘量价齐升’并不可持续。而对于高净值人群,星河湾打造的‘第一居所’并不会受到太大的冲击。由此看来,星河湾的战略有可行性,值得坚守。”财经评论员么志博对时代周报记者如是说。

    “于房企发展来讲,做大不是唯一的选择,做专也是出路。随着经济的发展,国内富有阶层的兴起,对高品质的居所的需求越来越多,这是星河湾的机会。”克而瑞分析师肖文晓告诉时代周报记者。

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