• 中华企业:“吸金黑洞”自救存疑

    地产 > | Time Weekly - 2016-03-15 04:59:18
  • [摘要] 资历深并不等同绝对的优势。中华企业还有另外一个身份标签—因高价抢地王被深度套牢的房企样本。多幅地王成为公司的“吸金黑洞”并桎梏了企业的发展。

    壹图 供图

    5年间净利润缩水300%,“高富帅”堕落成扶不起的阿斗

    中华企业:“吸金黑洞”自救存疑

    时代周报记者 杨静 发自上海

    在成为中华企业(600675.SH)小股东的这三年多时间里,陈凯(化名)并不快乐。“业绩真是王小二过年,一年不如一年。”他对时代周报记者说道。无奈话语的背后,勾勒的是中华企业的无限寂寥。

    2016年伊始发布的业绩预亏公告抓人眼球。中华企业称预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损24亿-25亿元。五年间,净利润从2011年的8.47亿元一路缩水了300%。亏损之大,在同行中,并不多见。为此,“ST”的帽子即将被戴上。

    跟“青黄不接”的业绩颓势形成强烈对比的,是中华企业耀眼的出身。作为上海最老牌的地产国企,迄今为止,中华企业已经成立62年,A股上市23年。其大股东上海地产(集团)公司(简称“地产集团”)和子公司们拥有着上海滩的黄金地块资源,其项目密布黄浦江两岸的核心位置。

    资历深并不等同绝对的优势。中华企业还有另外一个身份标签—因高价抢地王被深度套牢的房企样本。多幅地王成为公司的“吸金黑洞”并桎梏了企业的发展。

    庆幸,故事还远远未到结束。

    眼下,中华企业正抓住国资改革和大股东支持的这两根救命稻草,从而觅得最后生机,实现自救。中华企业董秘办对时代周报记者表示,自去年11月新董事长蔡顺明履新后,内部正在进行一场新的自救,涉及单位层级的划分、相关机构部门的调整以及销售去化三个层面,“相关的几套研讨方案正在商讨中,相信能尽快落定。”

    扶不起的阿斗

    矗立在上海世博园区华丰路和雪野路交界处的上海地产集团大厦6楼,是中华企业的办公点。

    2002年,上海市国资委出资成立了地产集团,而后经过一系列的股权更迭,上海国资委通过地产集团成为中华企业的大股东,中华企业为地产集团19家二级全资子公司中的一名成员。

    去年7月21日至9月21日,上海市委第十巡视组曾对地产集团进行了巡视。按照彼时出具的巡视意见,地产集团被认为存在“对下属公司监管不够的问题”。当然,意见并没有直接指向中华企业。

    但要指出的是,中华企业在地产集团中是一个特殊的存在。尽管其与地产集团下属企业同业竞争的状况一度被诟病,但无疑,地产集团的天平倾向于它。

    在2007年,地产集团曾给出两条明确的规定,一是但凡中华企业参与的土地竞标,集团其他子公司不得参与;二是集团内部不再新设与中华企业业务相同的公司。

    2009年-2011年是中国房地产发展的黄金时期。也是中华企业高速扩张的时期,增加土地储备是明显的佐证。据克而瑞数据统计,三年间中华企业曾经6度拿地,总价80亿元,涉及上海、杭州、苏州、江阴等多个城市的区域地王级项目,作风激进可见一斑。例如,2009年9月以13.99亿元总价,9128元/平方米楼板价拿下上海宝山区罗店新镇D1-2地块,超出溢价近3倍,被称为罗店天价。

    硬币的另一面是,一个一个地王之后,中华企业也急需输血。在过去的时间里,地产集团也曾不断通过委托借款、连带担保等形式,对中华企业进行资金“输血”或为其融资提供便利,旨在帮助其项目建设以及优化借款结构、降低财务成本,但收效甚微。

    不曾预料的是,在2012年后陆续入市,却深陷价格窘境:因为拿地时土地成本过高,若按期入市,将面临亏本销售,而如果捂盘待涨,又会因为难以快速回笼资金,导致资金成本越压越重。

    反映在中华企业账面上的压力并不轻松。从2011-2014年的年报数据看,净利润逐年下降,从8.47亿元、5.96亿元、4.73亿元直到为负值-4.41亿元。同时,营业总成本却出现了增长,由2011年的21.8亿元升至34.4亿元。

    此外,在2011-2014年间,中华企业负债累累。总体负债规模上,从180亿元翻至335亿元,翻了近一倍。负债率上,维持高点,2015年第三季度净负债率为216.0%,处于行业高端,在手现金45.7 亿元,低于短期借款和一年内到期非流动负债之和的71.2 亿元。

    自救寻出路

    现在,管理层希望能放缓甚至停止踉跄跌落的速度。

    去年11月,蔡顺明在公司司第八届董事会第四次会议中被推选为新一任董事长。目前,公司的战略委员会主任由他担任,这一部门还包括了姜维、戴智伟和卓福民。值得注意的是,蔡顺明还担任地产集团副总裁。

    据董秘办方面声称,目前中华企业正在着手对架构上进行微调,旨在希望通过扁平管理来提高人均效能,从制度到人才都要轻而快。截至时代周报记者发稿,中华企业尚未回复具体的微调方式。

    在去年的一年时间里,中华企业已经经历了一次管理层的变动。从公开资料看,自2015年6月5日中华企业第七届董事会起,原董事长朱胜杰就已经缺席。彼时起由姜维代为行使董事长权力,直至蔡顺明担纲。

    最高决策层的变动是中华企业改变的开始。另据时代周报记者了解,未来中华企业在角色上很有可能从开发商向城市更新平台的综合服务商转变。目前旗下的尚汇豪庭,已经在推出居住无忧计划。

    市场方面还是寄希望于重组上市的实现。事实上,对于中华企业重组上市的传闻并未停止。早在2008年6月,坊间就有地产集团将整体上市的说法,即地产集团将把所有非上市资产注入中华企业,实现整体上市。2013年底上海出台的《关于进一步深化上海国资促进企业发展的意见》,使得注资上市的猜想再度被衍生。但截至目前尚未被坐实。

    中华企业方面并未对注资上市做出肯定回应,董秘办对时代周报记者称,“中华企业未来将融入地产集团的发展方向。”而其口中所指的地产集团发展方向,即为城市更新平台。

    早在上海新一轮的国资改革中,地产集团已经被认定是功能类企业,定性为发展以“生活、生态、生产”高度融合的城市更新平台。据时代周报记者多方了解,尽管地产集团基本已经对其他地产平台完成了整合,目前只保留了中华企业一家。“从推进的速度看,确实慢。” 陈凯认为,此前的独家待遇导致了“慈母多败儿”的局面。

    当然没有什么比加快去化,回笼资金更为重要。而如何依靠现有的“烫手山芋”回笼巨额资金,以打平资金缺口,是2012年起就开始执行的举措。

    出售股权是其中一种。2012-2015年间,中华企业相继出售了上海港国际客运中心2号楼项目、中华企业大厦部分物业、上海嘉定安亭新镇项目40%股权,天津两项30%股权等。虽然贡献还是杯水车薪,但董秘办认为有利于财务结构的改善。“股权出售在一定程度上更能回笼资金,但并不一定是未来增加回款的主流方式。”据不愿具名的中华企业董秘办人士对时代周报记者说。

    加快现有项目销售是另外一个办法。在过去3年里,中华企业正在推进加速去化的运动。据时代周报记者了解,公司全面梳理项目状况,以加速存货去化,加快资金回笼为全年工作重点,全力促进销售资金回笼。目前,2015 年资金回笼预计85亿元,同比增长 22 %。

    但是中华企业仍然躲避不了亏损的命运。根据1月23日的公告,中华企业2014年度净利润为-4.89亿元。而预计2015年度将亏损24亿元至25亿元。公司表示,2015年度亏损主要原因是计提减值准备,预计公司 2015 年全年共计提减值准备 21.36 亿元左右。

    而对于公司的业绩亏损,中华企业在公告中解释了大幅计提减值损失的原因,“公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷,加上部分项目产品的市场契合度不理想,项目销售面临相当大的压力,公司采取了调整销售价格等措施,导致发生计提减值准备”。

    对于中华企业的改变,小股东们却并不买账。“愤怒、愤怒、还是愤怒。”陈凯说。

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