碧桂园头号工程：未来20年2500亿新加坡旁造城

2015-12-29 02:02:57

来源: 时代在线

14平方公里海岛

碧桂园头号工程：未来20年2500亿新加坡旁造城

在未来大约20年时间，在距离新加坡2公里的马来西亚依斯干达特区，碧桂园要打造一座现代化的海上都市。这个项目投资额预计超过人民币2500亿元。

一向低调的碧桂园老板杨国强，也鲜有地出面站台。对着台下600多名来自中马的政府官员、专家、媒体以及商界人士，杨国强细细阐述他的新构想—森林城市。

这是碧桂园首次尝试填海筑岛，也是碧桂园内部头号重点工程。从项目理念萌生到规划再到项目开发，杨国强都亲自下场指挥。他说，这将是他有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城，是全球智慧绿色生态之城典范。

杨国强梦想中的这座城市典范，到底是什么样子？碧桂园缘何在马来西亚如此大手笔押注？在长达20年的开发周期中，这个倾碧桂园之力打造的头号项目能否在产城模式中成为碧桂园的长期粮仓？

海外战略最高代表作

12月18日，碧桂园正式对外发布马来西亚森林城市项目。这个由四个填海岛屿组成的“庞然大物”占地近 14 平方公里，几乎相当于半个澳门的面积。

这是由碧桂园与马来西亚柔佛州政府合资开发的填海项目，其中碧桂园持有森林城市项目60%股权，马方则持有40%股权，双方合资公司拥有未来填海项目获得土地的永久产权。

碧桂园希望把国内擅长的大盘模式在海外复制到底。碧桂园总裁莫斌在发布会上说：“我们是大盘运营商，完全可以将这种运营经验移植到海外，移植到森林城市。”

在海外市场，中国房企扮演起了类似“中国大妈”的角色。漂洋过海集结在异国登陆，这已成为近几年地产行业转型的焦点之一。从万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。

2013年入市的马来西亚金海湾项目，为碧桂园带来了人民币70亿元单盘销售总额。眼下，碧桂园的海外战略重新上升高度。根据内部规划，森林城市被列为头号重点工程。而莫斌更是将之称为碧桂园海外战略的最高代表作——这是中国企业在马来西亚建造的首座智慧生态城市，也是全球首个分层立体城市。碧桂园将耗时20年开发，总投资量预计达到2500亿元，未来在这里要容纳几十万人口。

何为立体城市？杨国强给出了最简单的阐述：“车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满植物。”在图纸上，立体城市有更清晰的解读：地底有两层，分别用作停车场和道路交通，地面只有公园和人行道，再上一层是用轻轨搭建公共交通体系，轻轨之上才是建筑入口——这样把岛上交通划分出职能分明的层次，实现彻底的人车分流。

杨国强对这座理想中的未来之城倾注了太多心血，他希望这是他有生以来呈现给世人的最好的一座城市。

“一带一路”激发“钱景”

森林城市，身处马来西亚发展最快的依斯干达特区内。

这里被称为“十年前的深圳”，由马来西亚政府投入3830亿马币（约916亿美元）打造，不远处的新加坡扮演的是“香港”的角色。

房价上看，新加坡国土面积小，超过10万/平的房价居高不下，而一桥之隔的依斯干达特区，房价只有他们的1/4。住在新山、工作在新加坡确实是一种选择。

过去七八年间，依斯干达成功吸引了超过原定目标两倍的投资额，既吸引了包括马来西亚主权财富基金Khazanah 和新加坡主权基金淡马锡在内的国有巨头，也带动了大量私有企业和开发商前来投资。Pinewood 影城、教育城、乐高主题乐园等一系列重大项目的完工带动了整个特区的发展势头。

不仅如此，依斯干达也是“一带一路”的重要枢纽和节点性区域。新马交界，扼守马六甲海峡，海上丝绸之路、泛亚铁路都将经过这里。

在规划之初，森林城市就提出“借势新加坡、反哺新加坡”的策略考量。

首先是产业定位与新加坡实现衔接互补，在教育、医疗、养老、金融领域承接新加坡部分产业链条的外溢与转移。碧桂园为此规划了外企驻地、金融特区、创新天堂、旅游胜地、教育名城、养生乐园、会展中心、电商基地八大产业聚集地。

马来政府对该地区的规划也在同步推进。依斯干达教育城(Iskandar Edu City)是马来西亚最重要的教育项目之一。定位在亚洲吸收6亿东盟人口，成为380万亚洲人口及马来西亚学生的战略教育枢纽。此外马来西亚政府要把依斯干达特区打造成医疗旅游中心，定下于2016年，特区内将有至少25家政府及私立医院的目标。

除此，马来西亚政府还出台了一系列吸引外资政策。森林城市已获批成为依斯干达特区的一部分，享受特区优惠政策，同时还将申请其他优惠政策。莫斌透露，“目前，第一批申请的优惠政策已经获得马来西亚联邦政府的批准，其中包括众多税收优惠减免条款；下一步，我们还将积极申请自贸区、落地免签、免税区等优惠政策。”

而据碧桂园执行董事苏柏垣的介绍，森林城市2015年已经取得政府颁发批准函，当中针对教育、医疗、旅游的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获税务优惠，包括5年免税或者5年100%投资税抵免等。如果与森林城市项目公司合作开发，亦可享受企业所得税减免。

杨国强也表示，希望碧桂园能为“一带一路”的繁荣共赢添砖加瓦。

“收割式”快销能否再来

与两年前金海湾项目9000套房源开盘的“收割式”快销模式相比，碧桂园这一次为森林城市设定了产业概念。

据了解，森林城市在碧桂园战略部署中属于“城市级开发”，而非单纯的房地产开发项目。杨国强以“城市”命名之，是希望做成一个产城融合，是真正意义的“造城”，是一个全球都会来观摩学习的一个新城。苏柏垣也表示，将全力争取森林城市成为“特区中的特区”。

眼下，森林城市一期展示区已经主体结构封顶。此外，在12月20日，森林城市已正式开放，首期产品将推出约75-175平方米的全景观海洋房和约250-550平方米的临海独栋别墅。

可以预见，这个占地面积近14平方公里的超级大盘，将在马来西亚的房地产市场再次掀起波澜。在20年的开发周期中，这个倾碧桂园之力打造的头号项目能否在产城模式中成为碧桂园的长期粮仓？

硬币两面，风险也无处不在。过去5年，海外投资者令马来西亚房地产价格上升了28.5%。为了抑制楼市快速升温，马来西亚首相署经济策划单位在2014年2月宣布，自当年3月起，外国人在马来西亚联邦直辖区（吉隆坡、布城及东马纳闽）购房置业的门槛从50万令吉提高至100万令吉。

森林城市需要解决这些难题。据碧桂园方面介绍，森林城市距离新加坡樟宜国际机场约55公里，取径新加坡抵达项目更为便利。苏栢垣说，森林城市项目需要较强的资金实力和强大的抗风险能力，“做这样一个开发体量大、投资规模大、建设周期超长的建设项目，我们每天都在迎接挑战，但我们认为风险是可控的”。

与金海湾不同的是，森林城市的体量更为庞大，而碧桂园为其设定的规划似乎也更早地为持久战作铺垫。苏栢垣称，与金海湾项目快速开发、快速销售不同，森林城市项目不是一开放就卖房子，而是先展示规划定位，向外界传递产城融合概念，“最大的卖点是什么？这里是泛亚铁路、海上丝绸之路汇合的重要节点，跟‘一带一路’政策完全匹配。这里将成为物流基地，能带动大量人口。这么大体量，谁去住？主力还是从国内扬帆出海的企业，投资和产业会带动居住需求，再通过养老和度假等产业带动集聚效应。”