• 借道深圳旧改 华侨城A扩容业务结构

    地产 > | Time Weekly - 2015-07-07 02:32:38
  • 时代周报记者 赵妍 发自深圳

    早备粮草缓称王。这些年深陷土储供需失衡局面的华侨城A(000069.SZ),正努力通过各种渠道来突破这一再发展最大桎梏。

    在土地供应一向吃紧的深圳,华侨城A正借道旧改项目图谋扩容。6月19日,华侨城A一纸公告宣布,其以28亿元代价入手深圳6个旧改项目。交易对手花伴里集团甚至还承诺,此后在深圳获得的旧改项目,都将由华侨城A开发和经营。

    “华侨城A在深圳发展遇到了土地匮乏的问题,”七天之后的股东大会上,华侨城A董事长刘平春坦承,华侨城A过去定位于高端开发,土地集中在原有特区或靠近特区的区域。但随着近年开发速度加快,华侨城A原有土地资源优势不再,亟须获取新资源,这也是此次大手笔收购花伴里旧改项目的初衷。

    华侨城A称此举为其地产业务拓展的新尝试,外界也评价这不失为间接拿地上策。在深圳拥有旧改近半壁江山的佳兆业折戟沉沙后,深圳各大房企都进入战战兢兢境况。华侨城A又会如何扼住“带刺”旧改的命脉?

    28亿吃下6个项目

    华侨城A公告显示,其全资子公司华侨城A地产公司以约661.7万元收购花伴里持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权,该恒祥基公司的主要资产包括沙井后亭、龙胜等6个旧改项目。其中,恒祥基公司已获土地证的占地面积约为3.65万平方米;专项规划已批复及申报中的可售面积为12.36万平方米。

    除了收购款项外,华侨城A还需支付花伴里23亿元旧改补偿款以及5亿元公司债务。换言之,华侨城A以28亿元入手深圳6个旧改项目。

    深圳市规土委网站信息显示,沙井后亭旧改项目拆除范围用地面积约4.1万平方米,开发建设用地面积约2.2万平方米,总建筑面积约12.4万平方米;龙胜旧改项目计划用地面积为11.3万平方米,其中开发建设用地面积约5.5万平方米;总建筑面积39.2万平方米,其中住宅28.9万平方米(含保障性住房3.5万平方米),商业5.1万平方米,商务公寓3.7万平方米。

    上述两个项目均被列入《2010年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,后者还于去年3月启动了拆迁工作。但为了保证华侨城A入手的旧改项目没有意外,花伴里还在协议中保证,在协议签订后两年内首批项目应全部取得政府部门实施主体确认书。如若不能,华侨城A有权选择继续执行协议,或者要求花伴里按约定价格回购标的股权或相关项目公司股权。

    让人意外的是,花伴里还承诺,接下来在深圳范围内获得的城市更新项目,将全部交予恒祥基公司进行开发和经营。可查资料显示,花伴里系深圳本土民营房企,主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造,拥有丰富的旧改资源及相关经验。

    “花伴里名下还有很多非常具有发展潜力的项目,华侨城A希望通过这次收购建立渠道,在深圳区域内不断获取优质资源,”刘平春毫不掩饰称,华侨城A要保持持续发展,就要解决过去土地资源获取太少,渠道比较狭窄的问题。

    易居智库研究中心研究总监严跃进对时代周报记者评论称:“随着深圳城市发展逐渐进入了城市更新(旧改)的阶段,旧改项目的市场容量开始扩大。华侨城A此次涉足旧改项目,符合市场预期,不失为开辟一个新的领域。”

    在深圳知名地产人士林晓华看来,这是一档双赢的买卖。“对华侨城A来说,赢得项目;对花伴里来说,风险完全化解并且能提前套现。”

    时代周报记者调查发现,华侨城A之所以能以28亿元的代价收购恒祥基旗下的6个旧改项目,或与花伴里公司资金承压相关。花伴里集团下属多家子公司存在股权被质押的情况。

    上文提及的“龙胜旧改项目”,其2014年年底曾发行一款“中金创新—花伴里深圳龙胜系列资产管理计划”。根据中金创新官网资料,该项目期限24个月,募集资金不超过8亿元。中金创新占“龙胜旧改项目”项目公司协跃地产70%的股权,同时花伴里再将剩余30%股权质押给中金创新。

    上述中金创新资管计划的一份宣传资料披露,截至2013年12月,花伴里集团总资产30.04亿元,总负债20.34亿元,净资产9.7亿元,资产负债率为67.70%。不过,2013年实现销售收入仅5.52亿元,净利润仅为4755万元。

    多次有心“旧改”而不得

    这并不是华侨城A首次涉足旧改,对这块蛋糕,其垂涎已久,但结果却屡屡不尽如人意。

    事实上,旧改已成为深圳土地供应的主要方式。有详实的数据显示,深圳旧改供应用地面积已连续3年突破200公顷,去年甚至高达370.5公顷。商品住宅用地方面,深圳今年计划供应85公顷,其中,旧改用地就达75公顷,占总量的88%。

    与之相对比的是,除却此次收购的旧改项目,华侨城A近些年来在深圳旧改上实质动作不大。这对于有着“深圳政府干儿子”之称的华侨城A,颇不符合市场逻辑。

    2007年曾有市场消息称,华侨城A将与深业集团共同参与白石洲沙河五村的改造。同时,南山区政府也与华侨城A协商,华侨城A将负责部分的改造任务。

    据悉,该沙河五村改造项目划归南山区政府所有的沙河街以东约8.16万平方米的大地块,地理位置上紧邻华侨城A的波托菲诺纯水岸豪宅项目。正因如此,市场一度充斥着华侨城A要进驻开发的猜想。

    但在2014年3月份深圳发布的城市更新计划中显示,深圳绿景房地产开发有限公司成为该项目最终接盘方。

    除了白石洲旧改地块的失手外,按照公告披露,2012年至2014年,华侨城A的大股东华侨城集团还与其旗下深康佳(000016.SZ)进行了长达近两年的旧改项目开发权的争夺,最终对簿公堂。

    当时双方争夺的地块拆迁用地面积为3.72万平方米,开发建设用地面积为3.72万平方米,计容积率建筑面积为26万平方米。该地块位于康佳总部厂区,于2011年被深圳列为城市更新单元规划范围。

    就在该地块将要进行商业开发的前夕,华侨城集团提出异议,要分一杯旧改的羹。此后,两家公司进行了长达一年多的厮战,双方更是因项目的权属之争而对簿公堂。直到2014年11月20日,康佳宣布将与华侨城集团按70∶30合作开发争议旧改地块,这场戏码才收尾。华侨城集团则将地块给予华侨城A开发。

    华侨城A对旧改市场的野心依旧不减。在佳兆业危机之时,曾有市场消息传言称,华侨城A正与深圳政府洽谈接盘佳兆业。但随着融创的入局和郭英成的回归,佳兆业情势逐渐好转,华侨城A接手佳兆业手中旧改项目的言论也不攻自破。

    塑造新城市运营商身份

    恰恰也是这6个旧改项目,解决了华侨城A土储上的“燃眉之急”。

    在积极介入旧改项目的背后,难掩华侨城A过往“旅游+地产”模式的短板。

    在房地产行业大周期拐点到来之后,华侨城A的地产主业疲态尽显。近三年来,华侨城A的净利润增速一路下滑,从2012年的21%,到2013年的14.5%,再到2014年的8.3%。

    2014年,华侨城A的地产业务首次被旅游业务超越。公司年报显示,2014年,华侨城A的地产业务、旅游综合业务收入分别为149.1亿元、151.5亿元。从同比增长率来看,去年华侨城A旅游综合收入同比增长14%,而房地产业务收入仅实现4%的增长。

    地产业务的土地储备也远远低于旅游配套的土地储备。截至2014年末,华侨城A旅游综合业务配套地产储备权益面积约622.6万平方米,但房地产业务储备权益面积仅有266.2万平方米。

    这一状况在今年尚未得到明显好转。华侨城A2015年一季度数据显示,公司实现营业收入41.50亿元,较上年同期减少27.09%,归属上市公司股东净利润为5.16亿元,同比减少22.51%。报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金为45.42亿元,同比减少9%,经营活动净现金流量虽同比大增1314%,但依旧为-15.37亿元。

    对此,首创证券等多家券商均发出研报表示,华侨城A地产结转拖累总体业绩,新业务模式分散现金流,公司一季度业绩指标多项告负,因此导致盈利规模有所下滑。

    刘平春对此回应称,短期内,华侨城A的文化、旅游收入结构要超过地产是比较困难的,但这是未来趋向,“第一,我们要把重点放在能够产生长期持续收入的业务结构里面去;第二,我们希望在文化领域直接产出的能力能够不断增加,在文化产品构造方面能够更加多样化,更加向内容方面进军”。

    事实上,华侨城A近两年正忙于构建一套O2O城市智慧旅游系统,形成“文化+智慧+旅游”的全新模式。不过刘平春也强调,地产作为华侨城A的主业,是重要的收益来源,一定要支持它发展。

    眼下,恒祥基旗下的6个旧改项目,或将带来新的业绩增长点。华侨城A本身赋予此次股权收购的意义则更为深远,称之为“开拓了公司在深圳获取优质土地资源的一种新模式,是华侨城A地产业务拓展的新尝试”。

    刘平春坦言,公司也希望借此实现一种改革方案,即以公司和民营企业的合作项目作为尝试,通过这个方式来提高产出的效率,改善公司的经营结构、管理结构。

    “对于华侨城A而言,通过旧改获取比较丰富的土地资源,可以认为后续还是要坚持做成熟市场的物业项目。而且现在旧改模式成功的企业数量还不多,此类业务开拓后可以塑造一个新的城市运营商的角色。”严跃进说。

    华侨城A副总裁张立勇也透露,华侨城A会继续关注获取旧改土地的途径。总而言之,华侨城A未来在资源的获取上,会通过各种方式取得土地。

    除却本次收购恒祥基公司,时代周报记者了解到,目前还有传闻称,华侨城A还在进行几笔类似的旧改收购案。不过,这一消息尚未经华侨城A方面证实,时代周报记者联系其采访并未获得回复。

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