刘学军：地产新政为何遭遇银行软抵抗？

2015-04-28 04:09:56

来源: 时代周报

刘学军

楼市“3·30”政策公布已经半月有余。从银行和中介机构调查发现，二套房贷最低四成首付在实际操作中并不多见，北京地区各大银行对二套房贷首付比例几乎统一执行五成，利率仍保持上浮10%，而首套房贷利率折扣力度以9折为主，少数银行最低可以做到8.8折优惠利率。

“3·30”新政旨在鼓励和刺激改善置业人群入市，以刺激房地产市场，盘活市场存量，提振购房信心。但银行对二套房贷依然执行基准利率上浮，这中间究竟透露出什么信息呢？

各种数据显示，2015年，我国房地产市场再一次走到“十字路口”：过往的“狂飙突进”告一段落，多领域“数据拐点”开始出现。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队4月18日发布的数据显示，今年第一季度北京市商品房销售面积204万平方米，下降21.7%。截至目前，北京市商品住宅存量依然位于8.5万套以上的相对高位，即便不计算新增存量，在当前新房市场消化速度依然偏低的情况下，市场消化这些存量仍然需要近18个月的时间。

国家统计局的数据显示，2015年1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，其中，住宅销售面积下降9.8%。自2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7％，降幅同样创过去十年最低水平。2014年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6％。这打破了自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势的规律。

用益信托数据显示，截至4月23日，今年以来房地产集合信托的成立数量为181只，成立规模为314.4亿元，与去年同期相比，成立规模下降65.75%。在全部集合信托产品中的占比也降低到11.34%。同时，2015年违约的4只信托产品中，房地产信托产品就有3只。

上述数据表明，各类金融机构包括银行对房地产开发贷款进行逐步严控已是大势所趋。从流动性角度来看，目前资本外流已经出现，并且有时比较动荡。同时，由于过去影子银行的迅猛发展，目前影子银行的信贷质量正在恶化，因为影子银行的信贷主要流向过剩产能、地方政府融资平台等领域，而这些领域的现金流正在恶化。

因此，从风控角度看，银行收紧房地产领域贷款有其合理性。也就是说，银行一方面要落实“3·30”新政，提振地产市场信心，同中央保持一致；另一方面，又要考虑当前宏观经济下行给银行业自身带来的风险，即银行会在经济下行时期比经济上升时期执行更为严格的风控政策。就此而言，地产市场有陷入恶性循环的可能，即地产市场需要资金，而金融机构出于自身风控考量，使进入心理预期下降通道的房地产市场资金链条更为紧张。在这个时候，要使中央调控地产政策落到实处，就需要更高的政治智慧。比如，就银行落实地产新政来说，他们由于受制于现行决策体制无法有效行动，因此只能以被动的心态去应付落实。

在现代社会治理和公共管理中，政策的法律和技术细节是十分重要的。由于直接涉及政策执行中政府与社会主体关系的把握和政策实行的效果，这是顶层设计需要充分考量的。

过去我国房地产市场是典型的政策市、货币市，今天要在不动产登记、房产税立法进程加快、住房价格涨幅回落甚至出现绝对下降、百姓住房消费理念发生转变及反腐败大背景下使其回归健康发展轨道，关键是“去干预化”或“去行政化”，允许房地产市场自行调整，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。只有政策可预期，才能真正提振地产市场的信心。

（作者系某中央级内参编辑部主任）