品牌房企扎堆 北京东坝或步入十万元时代？
本报记者 马浩宇 发自北京
处于北京版图边缘地带的东坝区域，一直以来都是保障房、经适房的集中地。如今随着北京周边地区的一片火热，东坝区域也成北京房地产市场当之无愧的新贵。
相比于如天宫院、孙河等定位明确的住宅聚集地，东坝区域定位的驳杂与混乱，也令其命运变的扑朔迷离。
4月17日下午，由首开地产主办的“财富远见，智论东坝”2015东坝区域发展论坛在北京嘉里中心举行，各房企代表和专家就东坝区域的现状和未来发展前景尽心探讨。
东坝区域房价或超十万？
位于北京东北五环外的朝阳区东坝乡，虽然至今配套匮乏，仍保留城乡结合部的景观，但却是去年北京土地市场最热门的区域。
随着2013年底恒大以51.35亿在东坝夺地之后，东坝区域便走进外界的焦点当中，如保利、首开、龙湖等品牌房企先后落户东坝区域，均预计今年推盘入市。
“东坝区域的发展，总体来讲，经过了三个阶段。”谈到东坝区域的前世今生，首开同信分公司副总经理岳洋告诉时代周报记者，2009年以前东坝区域供地量很少；2009年后，随着国贸CBD和望京商务圈的成熟和成型，东坝区域被规划为第三个商务中心；直到2013年，区域土地供应量才大幅度上升，大量房企进入东坝。
从区域上看，东坝区域位于望京和国贸CBD板块的中间位置，受多重核心商圈的共同辐射，且区域本身亦被规划为高端国际商贸区和第四使馆区。
“东坝是一个后发展的区域，一直受限于交通问题。作为离北京发达的城区比较近的区域，已经没有太多，伴随着品牌房企的入驻和政府的支持，东坝区域具备很高的发展潜质。”北京房地产协会副会长秘书长陈志告诉时代周报记者，“随着政府教育资源、基础设施、配套等方面的投入，未来，东坝板块商品房的均价将迈向10万。”
中原地产首席分析师称张大伟分析称，根据中原统计数据，五环住宅用地成交溢价率快速提高，土地成本快速飙升并转嫁到房价，市场新格局逐步出现，五环区域将成为豪宅区。
张大伟进一步补充认为，五环区域的稀缺性，商业资源、生活交通配套的日渐完善，以及自然资源和艺术人文资源的得天独厚，将促使东坝区域高端化进程提速。
在陈志看来，东坝板块正处于一个腾飞的节点，区域规划、配套落实和品牌房企，这些天时地利人和都已经具备。
张大伟强调，东坝住宅售价十万并不会一步达成，“随着产品开发，在明年、后年高端项目、高端品质形成后，这个价格会比较快实现。”
梯次格局成型 供应呈“两极分化”
从无人问津到争相入驻，东坝区域的地价也发生戏剧性的变化。
从北京市国土资源局公布的土地交易信息来看，近两年区域内地块成交楼面价几乎均在3万元以上，而随着2013年11月，恒大以51.35亿元、配建11.2万平方米的自住房的代价进驻东坝，刷新去年北京的总价地王。
据时代周报记者了解，除去限价房和自住房部分，该地块总共20.84万平方米的建筑面积还剩下不到8万平方米，折合楼面地价地价已经超过了5万元／平方米，成为区域单价地王。
而在恒大拿地数日前，保利首开联合体在其以南相邻的位置获得一幅土地，总价21亿，楼面价3.7万平方米；继恒大之后，首城置业也以21.45亿竞得恒大项目以西相邻的一幅土地，楼面价3.25万／平方米。而本月初则曝出了1.6万元/平的地块还流拍。
与亦庄、天宫院、孙河这些近两年来火热的北京周边区域不同的是，由于面粉的“贵贱”，从而导致东坝区域的“面包”也大有不同。
以首开•香溪郡为例，其定位为刚需、首改型住宅项目，而恒大则计划打造定位高端华府系列产品，定位高端。如保利、龙湖着宣称定位于豪宅、别墅，预计均价要超过十万元。
除此之外，东坝区域还存在相当规模的自住型商品房和限价商品房项目，房企在购地过程中均有大量的限价房和自住房的配建条件，
在业内人士看来，大量的自住房配建无形当中压缩了开发商的利润空间。使得土地可售商品房部分的楼面价提升，当然也决定了未来东坝楼市高端商品房和大量自住型商品房会共存的格局。
据分析人士推算，依照此前恒大、龙湖等房企在东坝的拿地价格，区域内高端商品房售价可能几乎都在八万以上，这与自住房两万多的均价相比，确实存在较大差距。
“这等于是把完全不同的消费群体硬生生拉到了一起，无论提供什么产品，都会有一方会觉得不合适。”一位业内人士向时代周报记者感叹，虽然项目之间竞争并不激烈，但是随着刚需房和豪宅的并存，也会令这片区域的高端住宅客群基础变得薄弱。
“即便有一些自住房或者刚需房等等没有关系，这个区域多元化吸引大量的人群，产业会导入不同人群，所以它会给这个区域带来人口的趋势，所以我觉得东坝的未来是值得期待。”龙湖代表张智晴告诉时代周报记者，如果要对标像北苑和望京这样从2012年到2014年价格接近翻倍的区域，随着资源的丰富和配套的健全，东坝未来也是这样局面。
“随着区域土地供应量的增加，以及诸多品牌房企的入驻，东坝区域内的项目越来越多，住宅产品类型也越来越多。”张大伟表示，东坝区域的梯次置业格局已经成型。
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