自贸区挂牌倒计时 前海楼市迎新一轮飞越
房价5年涨108% 土地1.5年成交540亿。有一个棘手的问题亟待解决，就是前海土地历史遗留问题的处理。
时代周报记者 赵妍 发自深圳
经过紧张建设，广东自贸区深圳前海蛇口片区形象拱门近日已屹立于深港合作区前湾一路，前海门户形象焕然一新，只待揭牌时刻的到来。
这扇拱门由省商务厅统一进行方案设计，在质量、安全双优的前提下，前海蛇口片区形象拱门仅用7天时间便完成了拱门主体结构的施工，再次刷新了前海“敢为天下先”的特区速度。
在广东自贸区中，“敢为天下先”的前海被视为最为特殊。前海距离香港仅一小时车程，被誉为特区中的“特区”。在与上海竞争中国金融中心地位中，前海不失为一名强劲对手，后者许多有可能采取的改革措施似乎正处于暂缓阶段。
作为中国最具“港味”的自贸区，前海自贸区地缘上毗邻香港，具有“颜值爆表”的海岸线，就楼市而言，前海也因此具备了看齐香港房价的基因。
这也引发了诸方对前海蛇口片区的投资热情。仅就土地方面，各方资本已虎视眈眈。美国兆华斯坦地产公司在去年初宣布广东省设立前海自由贸易区两天后，以134亿元人民币竞购了前海一块未开发的土地，并一举创下深圳最贵地块、最高楼面价纪录。
兆华斯坦地产83岁创始人兆来瑞在去年现身前海时则直言：“这是一个巨大的市场，因此对这里充满信心。”
1/3土地留给港企
在前海土地出让方面，针对港资已经呈现出明显的倾向。
前海管理局曾多次明确表态，1/3的土地留给港企，并且在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面衔接香港惯例和通行规则。
今年3月16日，深圳前海管理局在香港举办“前海促进深港合作政策宣讲会”。前海管理局局长张备透露，今年前海计划再出让8-10宗土地，且将加大对港企土地的出让力度，近10宗土地中最好的5宗拟定向出让港企。
2014年12月4日出台的《前海深港现代服务业合作区促进深港合作工作方案》，也表现出了明显对港资的青睐。根据方案，深圳前海出台50条政策措施，在土地、市场、体制等方面为港人、港资、港企提供更好服务，拓展香港服务业发展空间，助推深港合作进一步提速。
方案明确，前海1/3的土地留给港企，并且，在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面衔接香港惯例和通行规则，充分听取香港企业的意见和建议，向港企让利，促进香港的经济结构优化和产业升级。
另外，方案还提出了前海与香港合作的具体目标，到2020年实现的“万千百十”的蓝图，即由港资、港企开发的建筑面积超过900万平方米，港资服务业规模突破1000亿元，孵化培育港资创新创业领军企业超过100家，建设香港优势产业十大集聚基地。
深圳市政府领导已经多次亲自对此携代表团访港，邀港企参与开发建设。前海管理局方面对于土地出让，表现出对港资、外资、金融服务类企业的倾向已经十分明显。在前海几次土地出让中，均对出让条件作了严格限定。
以1月9日出让土地的竞拍要求为例，根据前海管理局发布的竞拍要求，竞买人最新财政年度（2013年或2014年财政年度）总资产值不低于1000亿港元。最新财政年度中，已经建成的香港各类投资或收租物业体量不少于200万平方英尺。另外，还需独自或合作开发建设位于香港的单一项目体量不少于150万平方英尺。
而这不是前海管理局第一次为吸引港企专门设置条款。资料显示，2013年11月27日，前海推出两块商业性办公用地，前置条件是竞标方必须在前海注册，但其母公司（或其实际控制人）须为在香港注册的企业。
内地房企热情更高
不过，一方面是前海大力向港资伸出橄榄枝，另一方面从目前出让的整体结果来看，房地产业内对前海土地和未来的判断出现了泾渭分明的两线分化。
“一是内地开发商的热情远超香港，除了参与此次拍地的嘉里建设、新世界以及恒基地产，在此前的历次的拍地中，香港的地产巨头均未现身；二是内地中小开发商的热情要高过大开发商，万科、中海、保利等千亿军团目前均未在前海拿地。”一位深圳房地产业内人士向时代周报记者评述称。
据目前媒体公布的统计数据，自2013年7月首次拍地以来，截至2014年年底，前海一共出让了15宗地块，成交价逾540亿元。这15宗土地中的6宗被香港企业竞得，但无论是腾讯、华润，还是恒昌科技、弘毅资本、香江集团、世茂，都不是纯正的香港企业。同时，有很多内地房企纷至沓来，甚至有披着“马甲”前来拿地的。
当然，当地房价的节节攀升是最大诱因之一。与2010年8月即被国务院正式批复的前海新区相比，前海蛇口片区房价从2010年8月到2015年1月从24155元/平方米上涨至40565元/平方米，涨幅为67.9%，而同时期的前海新区均价却从16501元/平方米上涨到了34441元/平方米，涨幅为108.7%，远超过前海蛇口二手房价涨幅。在业内看来，前海新区房价的大幅度上扬，首先来源于政府改革创新的政策扶持，其次来源于产业资金和人流的聚集。蛇口自贸区与前海毗邻，房价具有较高的对比性。前海蛇口自贸区的房价仍有进一步的上升空间，甚或有补涨的需求。
历史问题待解
不过，还有一个棘手的问题亟待解决，就是前海土地历史遗留问题的处理。
《经济观察报》今年1月的报道披露，在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。
而由于历史原因，在已出让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计拥有超1/3的土地储备，其中招商局红线范围321.9公顷，中集54.2公顷，西部物流18.6公顷。有香港券商按每平方米3万元人民币计算，三家公司土地由工业转商业用途后，总估值将达约3800亿元。
事实上，由深圳市国土委牵头处理的深圳市政府和三大“地主”的谈判一直在进行中。这场自2013年就开始的谈判，由于双方对补地价水平的预期相差较远，市政府后来要求上述企业递交前海土地开发方案。
资料显示，中集集团在前海拥有的土地分布在前海第9及10单元，其中占地面积46万平方米的第9单元已被列入首批重点开发项目。中集提出的初步方案，包括打造前海成为具国际竞争力的海洋航运金融中心，并引入中行及建行等重量级机构，发展跨境人民币业务。航运及海洋工程属资本密集型行业，兴建如船舶、石油钻井设备时需要大量融资。
另外，深圳国际土地位于前海第19、20单元，其中19单元已被官方初步列入首批建设名单。
深圳国际股份有限公司董事会主席高雷此前公开表示，希望能尽快完成前海土地权益确认，并期望这些土地的平均容积率水平可提升到4-5倍，其中10%-20%的土地将用于酒店及高端公寓等配套基建。
就目前各方的表达来看，谈判还在持续，而且没有太明确的时间表。谈判企业之一的中集集团在今年3月35日的2014年全年业绩会上，该公司总裁麦伯良披露，公司仍继续与深圳市政府就发展进行商谈。预计今年有所突破，并且由于地皮涉及资金庞大，预计今年内难以全面解决。
前海管理局经营发展处处长、新闻发言人王锦侠早前曾就上述拥有大量土地储备企业的“地主”身份提出质疑，他的说法是，前海现在进行土地整备，整备包括土地形态与性质等方面，区内的部分使用权确实存在于一些企业手中，而与企业协商出让土地使用权是整备的一部分，但不存在“三大地主”的说法，整备结束后会将相关情况对外公布。
市场上对企业土地整备的解决方案有诸多猜测，其一为等价原则，即根据原来用地的价值，给予相等价值的商业用地，而并不是“原来100万平方米的物流用地，调成商业用地了，就变成100万平方米的商业用地”。
一种说法则认为，即给予原来同等面积的土地，土地持有人则必须根据商业用地和工业用地的差价，补交地价。
不过，在广东自贸区相关方案即将发布的倒逼下，困扰深圳前海多年的土地问题或加速推进解决。
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