深圳旧改告别黄金时代

2015-02-11 15:16:22

来源: 时代周报

除了佳兆业之外，多家曾牵涉旧改的房企也陷入房源被锁、企业破产等种种流言，一份“17家开发商被调查的深圳地产预警名单”在金融机构间流传。

时代周报记者赵妍王媛发自深圳

2月5日，立春后第一天。在深圳这座冬天也温润如春的南方城市，受到沿海和高地阵风加大影响，异常湿冷。

这一天，港交所权益披露信息证实了融创收购佳兆业创始人郭氏兄弟股权的传言，让持续超过两个月的佳兆业锁盘危机暂告一段落。

年关已至，同样感受到刺骨寒意的是深圳地产界。锁盘危机从去年11月开始蔓延，除了佳兆业之外，多家曾牵涉旧改的房企也陷入房源被锁、企业破产等种种流言，一份“17家开发商被调查的深圳地产预警名单”在金融机构间流传。

“谣言来了六波”

最近这些天，深圳地产企业人士几乎用风声鹤唳来形容。一位不愿透露姓名的深圳市规划局人士对时代周报记者评论，最近几个月来，业内人的日子都不太好过。

据《南方都市报》报道，2014年9-12月，广东省委巡视组在深圳待了3个月，离开前曾表示，深圳房地产开发商主导的城市更新并发症严重。所谓城市更新，即旧改。这被认为是诸多深圳地产企业被卷入这一场风波的最直接原因。

这一天，在同为旧改项目的前深圳第一高楼京基100第72层的京基地产办公室里，工作人员正埋头于手上的工作，与所有企业一样陷于年底的忙碌中。在深圳房企中，除了佳兆业，同样以旧改起家的京基地产也处于风口浪尖。

事实上，京基地产在深圳旧改领域的土地储备并不逊色于佳兆业。2012年年底，京基地产曾一口气签下涉及罗湖、南山、宝安、龙岗四大区域的五大旧改项目，总体改造面积将达到63.9万平方米，预计开发总量达300万平方米。而早在2013年，京基地产相关负责人即公开表示，未来5年，京基地产在深圳地区的旧改建设总规模将达到814万平方米。

京基地产品牌管理中心一名工作人员告诉时代周报记者：“我们后来总结了一下，到目前为止谣言总共来了六波。”他说，如今深圳地产圈各家品牌管理负责人见面互打招呼的方式，都改成了“你们还好吗”？

他口中的谣言包括“房源被锁、董事长陈华因卷入行贿被控制、解散旧改业务拓展部门、京基集团破产，以及那份‘深圳地产预警名单’中京基陈华赫然在列”。

实际上，自从2011年京基100封顶以后，京基董事长陈华就成了深圳房企传闻中的热门人物。早在2012年11月，他就曾卷入“澳门豪赌输掉京基100、资金链断裂”的传闻。当时这家公司回应谣言的方式，是在短短2日之后迅速现身辟谣，并一口气宣布签下五大旧改项目以彰显实力。

两年多以后的今天，这样的辟谣方式显然已经不合时宜。不过，前述工作人员对时代周报记者称，董事长陈华确实没有“被控制”，“每两周他会到公司指导工作，公司的日常运作均交给职业经理人”。

同心俱乐部出面辟谣，无疑是深圳地产商的一次集体反击。这家由在深投资的30多位全国政协委员和全国人大代表共同倡议发起成立的组织，以“造谣者为佳兆业业主”证伪了“深圳地产预警名单”。

一位不愿具名的深圳地产商向时代周报记者透露，尽管后来被证明为谣言，但这些言论的确为原本就敏感的深圳地产企业带来了麻烦。

“尤其是那份预警名单后，许多被牵连的企业受到了银行和信托公司的关切询问。主要就是打电话，或者实地到公司走访了解情况。”该人士称。

十年旧改，各方玩家登场

一家企业的衰荣，何以对一个中国排名最前列城市的整个地产界产生如此大震动？佳兆业风波影响之深、波及面之广，已经超出外界想象。

一个摆在面前的事实是，2014年深圳仅竞价出让1宗居住用地。另一方面，原佳兆业旧改“大将”，现任卓越集团副总裁、城市更新集团有限公司总经理耿延良曾介绍过这么一组数据，如果深圳已经批准的400余个城市更新项目全部消化，供应土地可以支撑未来20-30年的需求。

这意味着，面对宅地供应捉襟见肘的局面，旧改是深圳未来推动城市发展的大战略。也同样也意味着，选择留在深圳发展、或者进入深圳市场的地产企业，很难避免涉入旧改。

早在上世纪末，深圳就已启动城中村改造试点，到2004年深圳市政府颁布《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，拉开了旧改序幕。

在最初几年，一批深圳本地民营企业成为最早的旧改玩家，在政策不完全支持的情况下另辟蹊径，走出了一条超常规发展路线。

这批企业中的佼佼者正是佳兆业。起步于2000年的佳兆业，发家时资金只有几千万元，经过十年旧改，迅猛发展完成原始积累，根据佳兆业2010年年报，这一年，佳兆业营业额为77亿元，合约销售额101亿元，迈入百亿俱乐部。当中的代表还有深圳卓越集团、京基集团，他们一度在旧改中各显神通。深圳已经入市的旧改项目大多出自这批玩家之手。

2005年之前，国内房地产明星城市北京、上海、杭州等房价纷纷高涨时，深圳还是一个房价平稳理性的城市。那时，深圳人经历过上世纪90年代中后期房价暴跌，也见证过香港楼市崩盘、大批中产成为“负资产”。

不想数年之后，深圳楼市悄然生变。中国宏观经济的流动性过剩、人民币汇率改革、“国六条”，都将深圳人的资金推向了当时尚理性的楼市。2007年，福田区一块5000平方米的居住用地拍出1.66亿元，楼面地价为1.0375万元／平方米，创下深圳新高，是特区内首次出让居住用地。2005年至2007年，深圳平均房价从7000元/平方米上涨到接近16000元／平方米，仅2007年上半年就暴涨了50％以上。

尽管在2008年也曾因政策调控小规模下跌，但进入2009年之后，深圳楼市走向繁荣之路就一发不可收拾，逐步迈入2万元时代、3万元时代……

2009年成为深圳旧改历史的分水岭。彼时深圳土地供应亮起红灯，此前对旧改不屑一顾的大开发商万科、中海、华侨城、招商等终于意识到居住用地的稀缺，但凡深圳有宅地招拍挂，一拍就是地王。旧改也开始成为这一批大型开发商拿地的新途径。

也正是在2009年，深圳市政府开始陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，以此进一步规范市场秩序。

2012年2月，深圳市政府发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，规定旧住宅区改造项目拆除用地面积不得低于1万平方米，且需征得90%以上业主同意才能公开选择市场主体。

这一细则为人诟病之处在于，面积大于1万平方米，且需征得90%以上业主同意，会导致资金沉淀周期过长。而这将不利小规模的开发企业。

卓越集团副总裁耿延良早在2013年就公开表示过：“过去有些小的开发企业没有经验、没有资质也可以获取旧改项目，跟村股份公司签个协议拿到，但现在随着竞争的加剧、行业的发展，这些小企业将来获取项目的几率将越来越小。”

2014年6月，《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》发布，旧改宅地项目拆除面积3000–10000平方米也可按规定申请。这一举措被业内称之为“小地块政策”。

不过市场对此的反应是：“理论上是多开了一扇窗，但这扇窗其实是带了铁框子的。”

一位不愿具名的开发商向时代周报记者称：“如果你仔细研读过政策，就发现小地块根本没法做。放宽了原规定的拆除面积，但需无偿移交给政府的独立用地面积保持不变，仍不得少于拆除范围用地面积的30%。全深圳基本没有开发商去做小地块，根本没利润。”

深圳十年旧改路，成就了大型国企以及已完成原始资本积累的民企。

数据显示，参与深圳“旧改”项目的企业有30多家，体量较大的有10家左右。央企有华润、招商、中航、中信、中粮和远洋，从深圳起家的房地产民企，如佳兆业、京基、卓越、星河。据《深圳商报》统计，目前包括华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等房企，在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。

“全市人民都知道的项目”

2月5日，这一天，赵新平像每天一样，路过福田区南园新村。每每路过这里，赵新平都会想起万科与佳兆业两大地产巨头短兵相接、激烈争夺的一幕。

“这是一个全市人民都知道的项目。”赵新平笑称，“两家开发商后来演变为恶意竞争，拆赔比谈到了1:1.4，已经被有关部门叫停。”赵新平是专门研究旧改的深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长。

南园新村项目是“市场主导”下一个颇为典型的项目。1:1.4的拆赔比，是目前深圳已知城市更新项目中爆出过的“最贵旧改”，此前，深圳城市更新拆赔比例普遍是1:1.2-1:1.3。

南园新村位于福田区南园街道爱华路以东，南园路以北，松岭路以西，北临统建楼，市委大院斜对面，该片区建筑始建于1980年，是深圳最早的福利房小区，总占地面积约27662.8平方米。经历30多年的风雨锈蚀后，小区道路坑坑洼洼，公共设施早已陈旧不堪，但位于城市中心区直接辐射圈层这优越的地理位置，让它为房地产商垂涎。

一座城市的更新，少不了一夜暴富的故事，尤其在深圳这样的福地。早在几年前，罗湖区蔡屋围老街坊12号小楼，就诞生过深圳乃至华南地区最著名的“钉子户”蔡珠祥。那座独立在工地中央的农民房，后来成了京基100大厦的大堂，熬到最后得以手握1700万元拆迁补偿款的蔡珠祥，则成为“最贵钉子户”。这也是南园新村业主们的美梦。在这里住了30年的蔡伯，就常常怂恿熟人“赶紧去买，买了能赔，赔了会赚”，但究竟什么时候能够成功旧改拆楼，业主们心里始终没个底。

小区里能见到的大多是说粤语或者潮汕话的老年业主，不然就是操外省口音的租户。“这里已经旧得住不下去了。年轻人都搬走了。”退休七年的蔡伯，几年前义务搬进旧改办的工作室里。该办公室位于南园新村32号一楼，门牌上标着“南园新村旧改办”以及“深圳市万科房地产有限公司”的字样。

蔡伯1980年搬进南园新村，是这里的第一代住户。过去几年，他的主要日常工作，就是协助万科派来的项目经理，帮忙协调业主与万科签约。

资料显示，早在2007年，佳兆业便已着手对南园片区的更新改造工作。佳兆业通过收购南园片区内的丰隆实业发展公司，同时与该片区内216户业主签订拆迁补偿协议，计划将该项目建成支撑产业提升的商业、办公、酒店综合体，暂定名为“佳兆业环球中心”。

南园新村分为东区和西区，东区有8栋楼，西区有13栋。据蔡伯介绍，此前佳兆业买断了东区前四栋住宅楼，并已将该地铲平。

“被佳兆业铲平的地是长条状的，长200多米，宽70多米，没办法起高楼。于是想买断东区剩下的四栋楼，不过，那时的房价已经涨到2万多/平方米，很多人等着旧改，或待价而沽，开发商觉得划不来，便想跟住户签下搬迁赔偿合同。”蔡伯说。

有意思的是，2012年夏天，另一地产大佬万科的加入令这块旧改项目的归属变得扑朔迷离。2012年5月，万科在官微上称，深圳万科在深南大道南侧拿地，签约福田新项目。关于该地块的猜想很快指向南园新村。这一消息迅速引起同为地产巨头的佳兆业的强烈反应，佳兆业旋即发布消息称，对南园片区进行了调研及改造洽谈工作，片区内整体签约工作进展顺利。两大巨头都表明南园旧改项目是自己的。

十年以来，深圳形成了独特的、尚处于探索期的“政府引导，市场主导”模式。虽然没有了一些地方常见的强拆，但这一模式导致了企业之间竞争激烈、拆赔比水涨船高，而企业需要获利，也导致了后期容积率一变再变。

蔡伯告诉记者，整座小区有600多户住户，目前有九成左右已经签约。“业主有的跟佳兆业签约，有的跟万科签，陷入一片混乱。”蔡伯叹息。2012年6月，政府一纸公文叫停了南园新村的改造工作，但两家企业如今依旧在小区内设点僵持。

又一年过去，居民们为开发商竞争提高赔偿条件而高兴的那股劲已然淡去，经历了佳兆业风波之后，重建的希望看上去更加遥遥无期。

“市场主导”

“目前政策上对拆赔比实际上是没有标准。只要求相应的公共配套，企业给原业主赔多少没有明确标准，企业后来出现恶性竞争政府才出来干预。”赵新平。

一边是拆赔比水涨船高，另一边是开发商无偿移交给政府的独立用地面积不得少于拆除范围用地面积的30%—远远高于内地城市。

一位在深圳地产圈浸淫多年的媒体人士称，“地产行业无非就是两大要素：土地和资金，背后牵扯的就是政府和银行。常在河边走，稍有不慎就会湿了鞋。旧改项目利润从哪里来？容积率就是利益。”

上述人士称，企业项目做不下去了，就要求提高容积率，成了深圳地产项目的“常态”。但同时不得不承认的是，“市场主导”的旧改模式也确实让多方受益。例如耿延良就曾明确说过，“我们主导的旧改项目几乎没有‘钉子户’。”对于拆迁所涉业主，佳兆业采取的是给予多样化的补偿选择，尽量用回迁的模式来完成安顿。

京基地产副总裁熊伟则对时代周报记者直言不讳称：“你可以看得到，全国范围内做城市更新，深圳是遥遥领先的。因为我们是靠市场的做法，一旦一个项目做成功，不看背后有些什么，政府、开发商、村民都是满意的。有关领导也指示过，深圳这种模式是值得研究的。深圳本来就是改革开放排头兵，就是要做探索的。我个人认为，旧改以市场为主导，才有可能达成多赢的局面。”

瓶颈期之后

截至2013年底，深圳城市更新项目的实施率仅大约19%，尤其是2009年城市更新细则发布后、基于市场化谈判而得以顺利推动的城市更新项目并不太多见。旧改中的利益博弈复杂，可见一斑。

进入2014年，旧改更是基本停滞，深圳城市更新进入瓶颈阶段。业内一个普遍的担忧是，如今这一瓶颈是与反腐相关，停滞期或将更为漫长。

熊伟对时代周报记者说：“我了解到的情况是，公司能够主导的流程大家都在积极推进。而整体的判断，还是要等政府政策的引导，才有可能出现快速推进的可能。目前都是观望的多。”

不过，他同时也透露一个信息，能够从事旧改行业的专业人才稀缺。“特别有经验，既具备政策解读能力，又具备能够与村民沟通能力的人才在行业内很稀缺。所以前不久各个公司都在抢那些从佳兆业出来的旧改人才，他们身价都不低。”

而在赵新平看来，深圳的城市更新项目由政府引导交给市场做“的确存在缺陷”。“容积率提那么高，是不可持续的。但也不要一棍子打死，要看这个政策是不是有根本问题，有问题就查是谁的问题。”他说。

徘徊，彷徨之后，一个肯定的事实是，深圳城市更新的步伐还将继续。也正因此，佳兆业事件中几笔关键的交易值得被记下。

1月30日，融创中国以45.52亿港元的总价收购佳兆业集团49.25%的股权，收购价较佳兆业停牌前的价格溢价13.2%。自此，融创中国成为佳兆业的第一大股东。

2月1日晚，融创中国发布公告称将以23.75亿元的价格，收购佳兆业集团上海荣湾、青湾、赢湾、诚湾四个项目目标公司的股权及债券并各自订立收购协议。

尽管目前为止佳兆业在深圳的旧改项目依然前途未卜，但孙宏斌如“白武士”般的出现，给诸多人士带来了希望。

“融创收购佳兆业，总算让事情暂时告一段落。”接受时代周报记者采访的末尾，一位受佳兆业事件影响的深圳开发商长舒了一口气。

实习生刘金环、洪晨妍对本文亦有贡献

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