再迎政策窗口期 房企千亿融资大单来袭
2014-11-11 08:40:16
来源: 时代周报
时代周报记者 刘娟 发自广州
一年多的耐心等待后，阳光城收获丰硕果实。11月5日，阳光城宣布，公司以11.38元/股的价格定向发行2.28亿A股已完成，26亿元定增计划完美收官。
阳光城并非孤例。今年以来，多家房企再融资方案纷纷获批，解禁了长达近4年的房企再融资“封印”。它给市场释放强烈的信号，未来会有更多企业通过再融资审核，监管正走向市场化。
事实上，政策窗口期已再次到来。上市房企在银行间债券市场发行中期票据“开闸”仅一个多月，已有十余家房企宣布通过相关债务工具进行融资，总规模近千亿。多位受访的业内人士向时代周报记者表示，这对房地产行业整体融资环境而言是重大利好，通过多渠道改善房企的融资结构。这轮再融资的门槛不低，政策向大房企倾斜，会导致房企两极分化趋势加剧，或引发大规模并购潮。
40家房企再融资规模近千亿
对于渴求输血的房企来说，定增获批，这无异于一个喜从天降的大红包。
民生加银基金是阳光城此次增发的最大认购方。这家和中民投有着千丝万缕关系的公司，在阳光城定增中申购金额达8亿元，将成为阳光城第四大股东。
“本次定增是阳光城2002年借壳上市以来的首次现金募资，定增完毕，以11月4日公司收盘价13.17元/股测算，阳光城市值直接增加30亿元，”阳光城方面对时代周报记者介绍说，公司账面货币资金预计达到50亿元以上，净资产则由三季度末的38亿元提升到64亿元，资产负债率降幅逾5%至50.38%。
据阳光城透露，上半年地产板块行情低迷，当时企业股价低于发行价，但公司并未下调发行价格，体现出管理层对于企业未来的信心。
数据会说话，今年前三季，阳光城多项运营指标翻倍增长，远超目前行业平均增幅。其中前三季净利润6.63亿元，同比增长77.58%。预计2014全年实现净利润约13亿元至15.64亿元，同比增长100%–140%，全面超越市场预期。
今年3月以来，A股房企再融资获批消息频频传出。而在此前的2013年下半年，长达4年的房企再融资闸门打开。自去年8月份新湖中宝首家发布定增募资预案起，有多达40家房企陆续公告了再融资计划，规模近1000亿元。
今年3月17日，绿地借壳金丰投资登陆A股的计划在历经8个月后终于出炉了重组方案。众多媒体在消息披露时解读，一旦方案获得证监会通过，将意味着房企再融资的大范围重启。
随后，中茵股份、天保基建两家上市公司分别公布，其再融资申请得到证监会审查通过，被业内看做房企再融资实质性开闸。
截至目前，包括阳光城、迪马股份、北京城建、天房发展、卧龙地产等在内的多家房企的再融资方案已获批。而时代周报记者从证监会网站获取的数据还显示，截至今年10月31日，世联行、江苏大港、上海金桥等数十家房企的定增方案已获受理并等待审批。
全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，年内多个房企的再融资方案相继过审，可以说房企再融资已逐步放开。这既是对支柱产业的支持，也是对“看空论”做出向好的解释。
发债潮再度来袭
在去年第一波千亿定增大单之后，房企大举发债潮再度袭来。原因无他，相比信托等融资手段，中期票据等债务融资工具的融资成本来得更低。
“目前，国内中期票据市场存量规模在3.2万亿元左右，三年期AAA级企业发行利率为6.35%”， 据克尔瑞研究中心研究员沈晓玲介绍，这高于三年期贷款基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，也明显低于信托融资利率。
据不完全统计，万科、保利、招商、金融街、华夏幸福、金科等超过13家房企陆续公布的债务融资总额，已接近1000亿元。
“其实，只要政策给空间，大家都会蜂拥而上，”上海房企代表张伟（化名）对时代周报记者说，自2009年以来，房地产再融资就受到限制，A股大小房企都已饥渴多年。今年以来，房地产进入深度调整期，各家房企也是经历了一轮轮压力测试，销售困难，银行开发贷又紧缩，没几家房企敢说自己“不差钱”的。
在张伟看来，中期票据等债务融资工具形式多样，具有成本低、审批时间短等特点，比直接从银行贷款便宜，也比股权融资操作程序上方便。
政策向大房企倾斜
年底临近，房企频频为过冬“储粮”，也同时意味着大家能交出一份令人安心的财务报表。“对于需要资金的房企来说，当然愿意用发债的方式代替曾经高成本的融资方式。”宏源证券固定收益总部首席分析师范为说。
不过，这轮再融资的门槛不低，中期票据等“准入证”并不是谁都能唾手可得。
上海有证券机构分析人士李建业对时代周报记者说，你没看现在能发票据的都是大房企，中小房企没那么容易。
据他介绍，参与发行或认购的金融机构要看具体房企的资产状况等硬指标，会有一系列跟踪评级报告，一般信用等级高的龙头房企或者国企，更容易获得认可。
克而瑞机构在日前一份研究报告中指出，本次银行间市场房企发债的合规性较高，只是谨慎放开，要求发债房企在境内A股上市，且在国内一、二线房地产市场占比较大。
全国房地产商会理事李骁告诉时代周报记者，据他了解，从去年下半年起，越来越多的银行察觉到房地产市场隐藏的风险，并从今年开始统一收紧房地产类贷款，销售规模较小以及主要布局在三、四线城市的房企已经被银行挡在门外。
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