番禺十年，谁是赢家？

2014-10-20 10:54:11

来源: 时代周报

过去十来年间，番禺经历了翻天覆地之变，广东本地房地产商将这里作为起点走向全中国。可另一方面，在难题之下，曾经的乐观消失了，不少人离开了恋恋不舍的番禺。

8月8日，上海经济学者傅蔚冈来到了广州南郊的番禺。他惊奇地发现，朋友居住的社区里有小学、初中，都是开发商建造的。即使晚上10点多，街道仍然灯光璀璨、车水马龙，这与上海市郊形成鲜明对比。

会有不少番禺居民同意傅的观察。这些居民有媒体人、公务员、公司白领，大学教师、中小企业老板，也有网易创始人丁磊这样的财富新贵……这是经典的新广州人故事，来自五湖四海，聚拢到广州。晚上，他们住在番禺，第二天清晨，他们乘坐公交车或自驾车，通过著名的洛溪大桥，赶赴广州市中心工作。

这些人，大多是首次购房，自住、组建家庭，他们对于番禺有种特别的情感。甚至溢出社区之外，进入公共领域。

但傅蔚冈看到的并非全部。由于种种原因，繁荣的番禺长期维持着与原居民人口相应的医院与学校指标。为了卖房子，房产商扮演起政府应该扮演的角色，负责建设社区内公共设施如交通、学校、医院、商业区等的配套和建设。但公共交通、污水处理、垃圾处理等市政基础设施缺乏统筹；学校、医院等社会公共设施严重缺乏。同时，有限的公共设施和服务大多以各“大盘”的“画地为牢”及垄断经营为特征，使读书难、乘车难、看病难等问题日渐凸显。

过去十来年间，番禺经历了翻天覆地之变。雅居乐、碧桂园、香江、祈福……这些广东本地房地产商将这里作为起点走向全中国。可另一方面，在难题之下，曾经的乐观消失了，不少人离开了恋恋不舍的番禺。地方发展思路的不断更迭，最终造成数十万人的命运流徙。番禺黄金十年，谁是赢家？

时周特约记者梁为

时代周报记者韩玮发自广州、上海

搬进老城区之前，建筑师陈婷一家已经在广州南郊的番禺住了11年。

2003年3月，被黄凯带着往番禺看楼时，通过那辆经洛溪大桥进入番禺的公交车车窗，陈婷看到的是：农田、村落、工厂、镇街—那是一个杂乱无章的番禺。只有偶然进入眼帘的某个大型楼盘让人眼前一亮。

那一路上，她心里有了很多想法。当几个月之后，他们搬进南国奥园一套120多平方米的新房时，她对自己说：我不是住在番禺，我是住在南国奥园。

2003年6月，陈婷和黄凯搬进了新家。“在一个之前并不属于你的城市里，第一次躺在一张属于自己的床上，明白到这些东西不是你租来的，床不是别人的，那种感觉还是有很深意味的。俗气一点，你可以将其称为幸福。”陈婷说。

突击卖地

2003年的一天晚上。他们正在吃晚饭，黄凯忽然“啊”的一声，他指着电视屏幕说：“看，梁柏楠被立案审查了。”其后的一段时间里，他常对陈婷说，因为梁柏楠突击卖地，番禺的房价才比广州市区低那么多，他们才能买得起那套房子。

梁柏楠一直在番禺担任要职，至2003年被调查时官至番禺区区委书记。他是2000年番禺“撤市变区”节点时突击卖地的主导人物之一。

据中山大学教授、广州市政府规划顾问袁奇峰的研究，2000年番禺“撤市变区”之前，番禺的经济模式，是发展乡镇工业，通过自下而上的农村社区工业化带动城区建设，推动地区发展，与临近的顺德、南海等地相似。因此，当时的番禺市政府通过在省内购买开发指标，储备了大量产业用地，“准备在工业上大放异彩”。

那时的番禺，由广东省政府委托广州市代管，但广州市对原番禺市（县级市）只有代管权，没有财政管理权。中山大学教授、广州市政府规划顾问袁奇峰对时代周报记者分析：当广州市行政区划调整迫在眉睫时，由于担心原属县的一级财政管理权将会因“撤市改区”而“上收”，因此番禺市政府利用政策尚未明确的时机，通过协议方式将番禺北部地区大部分村镇建设用地以极低的价格“突击”转让给开发商。

“番禺想着这些用地与其纳入广州，不如自己把它变成现钱。”

于是，一片介于广州和原番禺市北部之间、被称为“华南板块”的未开发区域，“20多公顷的地一下子被开发商给瓜分完了”。

短短三年间，华南板块拔地而起数十个大盘。这些楼盘占地之广，仅其中雅居乐、丽江花园、华南碧桂园、锦绣香江等12个大盘便占地15.63平方公里。同时，这些大盘的土地出让金之低也让人咋舌，其中华南新城地价为8万元/亩，雅居乐为6万元/亩，而早前的祈福新村、丽江花园地价更低，仅为4万-5万元/亩。

袁奇峰说：“那时的番禺市政府为了把利益留在番禺，成立了房地产联合开发公司，与房地产商合资建房。”广州番禺房地产建设企业集团公司便是其中的大鳄。这家已有20多年历史的集团公司，拥有番禺区房地产联合开发总公司、广州万博投资投资有限公司等数十家全资子公司，涵括了房地产开发、物业管理、酒店经营、珠宝制销等领域，除了独资开发的楼盘外，还合资开发锦绣香江、星河湾、广州雅居乐等知名大盘。

广州的回应

对于番禺的博弈，广州市政府做出了最直接的回应。

当年，广州市政府制定《广州市城市建设整体战略建设规划纲要》，提出南拓战略，在拟定一条经由天河中心区-珠江新城（CBD），经由既有的城市交通主轴-广州大道、华南快线、新光快速路延伸到华南板块、番禺中心城区-市桥的南拓轴线的时候却发现，番禺北部（华南板块）的战略性土地资源大部分已被开发商所控制。

于是，广州战略规划只得跳过了这个区域，重新选择新的南拓轴：一条经由广州科学城、奥体中心、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城、广州新城，一直通往南沙深水港区的新轴线。原因便是，在这条轴线上有着大量的土地储备，能够用来布局新兴产业和港口工业。这也成了广州南拓的新主轴。

另一方面，随着梁柏楠被立案调查，广州市政府收回了对番禺“三年过渡期内各区基本保留原有的管理权限”的承诺，将原番禺市的审批权（如土地审批、建设项目审批）、决策权、财政权等上收。更因为华南板块的历史原因，对番禺建设用地审批实行特别严格的控制，在组织架构方面，市政府对区政府的部分职能部门还实行了垂直管理。同年，徐金海出任番禺区委书记。

其后3年多，番禺区政府全力配合广州市的“南拓”战略，为大学城、亚运村、南沙港经济技术开发区等广州市的重点项目推进征用或收回土地。

2005年，广州市再次进行行政区划调整，通过“切块”方式，在番禺区南部新设南沙区。由此，番禺被切走527.65平方公里，只剩786.15平方公里土地。

所有这些，原番禺市与广州市之间的博弈，造成了番禺迷失的十年。

社区里的年轻人

在当时，陈婷还没有感受到那种“迷失”。相反，她有着一种乐观的情绪。

那时，越来越多在广州打拼的年轻人开始在番禺买房。做出选择并不难，当时番禺的房价相比广州城区要低很多，以南国奥园为例，2003年的房价在每平方米3500元，而当时广州市区中山大道旁的华景新城房价在每平方米7000元以上。

并且，这些到番禺买房的人也展现出丰富多元的阶层类别。

其中，既有陈婷和黄凯这样的白领，也有袁奇峰这样的大学教师，有张宪辉那样的食品加工厂老板，也有网易创始人丁磊这样的财富新贵，还有一些报社的高管、编辑记者、公务员、自由职业者、小店老板……他们依据自身的收入，或选择祈福新村、南国奥园，或房价稍高的雅居乐花园，或更奢华的星河湾、锦绣香江。晚上，他们住在番禺，第二天清晨，一些人则乘坐公车或自驾车，通过同一座著名的大桥—洛溪大桥，赶赴广州市中心工作。

这些到番禺买房的人，大多都是首次购房，用于自住、组建家庭，所以特别珍惜。他们开始在各自的社区组建社区网站。陈婷说：“那个时候显得非常热闹，大家都很有热情，我们在社区网站的论坛上讨论小区自治，我们成立羽毛球协会、篮球协会、读书会等……那种定期聚会与讨论会，那种社团的感觉，让我们感受到一种兄弟姐妹般的感情。”

很快地，这些来自五湖四海的年轻人满涨的热情溢出社区之外。他们参与的第一个公共事件指向洛溪大桥。

洛溪大桥，这座由霍英东捐建、当时亚洲第一的大桥，是连接番禺与广州城区的主要通道。日设计流量是每天3万车次，但实际上达到了5万车次，最高峰时甚至达到了10万车次。每天的上下班时间，洛溪大桥都极度拥堵。

陈婷说：“我们买了车，每天开车经洛溪大桥上班。我们认为事情是很荒谬的，大桥是霍英东先生捐建的，并且已经收费20年，早就收回来了，还要收费到哪一年，而收费站明显加重了拥堵。”

于是，南国奥园公民团联合了丽江花园、星河湾公民团，向番禺市政府、番禺路桥公司提交了抗议信，甚至几度派出代表与路桥公司交涉。同时，也因为洛溪大桥以南住着许多编辑或记者，这也引起了广州媒体的大讨论。

终于，2005年7月1日，洛溪大桥停止收费。

这被南国奥园公民团视作一次胜利。2005年6月30日这晚，他们一群人相约在广州大道边的一间海鲜酒家宵夜。到了晚上11点40分后，一行人开车沿广州大道往南走，通过刚刚取消收费的洛溪大桥。

黄凯说：“我们洋溢着一股乐观情绪，觉得我们凭着自身的努力改变了生活，同时也有能力参与改变社会。”

2005年，地铁三号线的开通，让陈婷印象深刻。

公共资源缺位

地铁三号线与新光快速路的开通，改变了很多东西。

陈婷说：“最初，地铁三号线带来的是一种充满时代感的乐观情绪，刚开通的时候，地铁车厢里，每个人的脸上都洋溢着笑意。”在一段时间里，陈婷和黄凯舍弃了开车，特意乘地铁上下班。虽然，从住处到地铁站还要搭乘10多分钟的楼巴。

袁奇峰等人则经常选择收费的新光快速路驾车上班。当多年后，新光大桥取消收费，在交通高峰时造成堵车时，他们是抗议的人群之一。

变化来得很快。

2005年之后，番禺的房价开始了第一轮飞涨。2005-2008年之间，从原来的每平方米3000多元，涨至每平方米5000-8000元。房价飞涨，原先仅仅用于居住的房子有了更大的商品属性，开始更多用于投资。黄凯回忆说：“2006年之后的变化是挺大的，很难弄清事件间的必然逻辑，但那一年后，一些人开始搬离番禺，或为了小孩上学，或为了别的，搬到公共配套更完备的广州市区去，社区网站关闭了，各种社团组织也解散了，有点像聚会的散场。而取而代之的是，租客们不断到来，不断搬走。”

陈婷与黄凯感受到的那种乐观在2006年达到顶点之后，开始慢慢滑落。

2005年，陈婷把父母接来番禺居住。2007年，陈婷有了孩子。

陈婷说：“我们一直知道番禺存在的问题，但老人和小孩到来之后，我们才开始更真切地感受到周边公共设施的缺失，尤其是医院与学校。”

追根溯源，这一切，却正是番禺处于2000年节点两种不同经济模式转换时博弈带来的结果。

当初以极低价格突击卖地，后来的番禺区政府缺少修建配套公共设施所需的资金，繁荣的华南板块长期维持着与原居民人口相应的医院与学校指标。为了卖房子，房产商采用“大盘”的开发模式，并扮演起政府原本应该扮演的角色，开始负责建设社区内公共设施如交通、学校、医院、商业区等的配套和建设。但开发商不可能扮演完整的政府角色，公共交通、污水处理、垃圾处理等市政基础设施缺乏统筹；学校、医院等社会公共设施严重缺乏。同时，有限的公共设施和服务大多以各“大盘”的“画地为牢”及垄断经营为特征，读书难、乘车难、看病难等问题日渐凸显。

2006年10月，谭应华接替徐金海，出任新一届番禺区委书记。

此时，被南沙切割后番禺剩下华南板块、大学城及广州新城。同时，华南板块的问题成了社会性难题。此时的番禺区政府开始醒悟，并组织了多场规划战略检讨会，袁奇峰是参与者之一。

袁奇峰说：“番禺区政府组织战略检讨研讨会，华南板块重新被重视，当时形成的共识是，应该在番禺北部建立一个新城。”据其分析，尽管华南板块被南拓主轴跨越而过，但由于番禺处在中心城区到南沙的主通道上，“华南板块”还是从城市的南拓中得到不少“红利”，如地铁三、四号线、新光快速路、西部干线、南沙港快速等客货运交通干线的建设，以及广州南站这个中心点等，构筑新城是具备条件的。

据袁奇峰回忆，最先出炉的是2007年的《番禺新城发展策划及概念性城市设计》，而后在做番禺新城工程研究时，将番禺新城的范围扩大至大石、洛浦、钟村、南村等地区。

最后，2008年4月，在经过几番修订之后，《番禺新城规划》获得通过，其中这样描述：番禺新城位于“华南板块”中心，将打造成一个集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的新城。

但在随后的2008-2011年，新城建设却遭搁置—在当时，无论广州还是番禺，重心都是2010年的广州亚运。此时，在2008年经济危机的影响下历经一年调整之后，番禺房价开始了新一轮的上涨。

2011年，陈婷的儿子3岁了，她让儿子上了社区内的一家幼儿园，每月费用3500元。张宪辉的儿子8岁，在星河湾的私立小学就读，每年学费4.8万元。

各人有各人的难题。

网易创始人丁磊则很少住在锦绣香江，加上经济富裕，他没有陈婷、张宪辉他们那样的难题。

2011年8月，番禺区政府再次换届，卢一先接替谭应华，出任番禺区委书记。

2012年11月，番禺大岗、东涌、榄核三镇共256.21平方公里土地并入南沙区。广州规划界的普遍观点认为，南沙要成为国家级新区，必须继续扩容，未来，广州大学城、广州新城都应划入南沙。如此，原来的大番禺将只剩下华南板块，而华南板块的建设重点就是番禺新城。

更好的番禺？

在袁奇峰看来，经过下一个十年的发展，应该有一个更好的番禺。

2014年9月的一天，在接受时代周报记者采访时，袁奇峰说：

“至今，华南板块最大的问题仍然是‘只见树木，不见森林’，华南板块有很好的社区，但没有城市。50万白领的消费、就业都留在老城区，这是很遗憾的。经历了十年发展，华南板块应该构筑出一个新城，有林立的写字楼、高端消费场所，白领能留在番禺工作、创业，而政府兴建的医院、学校等公共设施能解决他们的后顾之忧。”

在他看来，建设中的番禺新城或许能够做到这一点。作为广州市政府的城市规划顾问，袁奇峰参与了广州地铁三号线、七号线的地铁线路规划。在做此两条地铁线路的选址时，他们特意避开所有的楼盘，让车站进入无人区。他们希望通过轨道交通的布局，在车站周边控制一些土地，把华南板块所需的公共服务设施配在那里。“这样的话，就能在那里形成新的城市公共设施，CBD、高级商业区、学校、医院等，从而把一个个封闭的社区整合起来。”

在规划汉溪大道时，番禺区政府采用同样的策略。

“由此获得了‘万博地块、汉溪地块和长隆地块’三块尚未开发的地块。这些地有一部分还是从开发商手里夺回来的，而这构成了番禺新城的基础。”

如今，番禺新城在建设当中。新城内建成或正在建设的有万博中央商务区、万达广场、天河城、海印又一城等，以及广州市政府也十分重视的广州南站商圈。袁奇峰说：“实际上，虽然华南板块不被重视，但番禺一直在努力，一直在规划推动，然后市场在跟进，从而积累了很多业态，所以形成了番禺新城现有的局面。当然，番禺新城规划可以更早，建设得更快。我们错过了一些时间。”

谁是赢家？

陈婷已经等不及了。

2014年8月，因为儿子的上学问题，陈婷一家搬离番禺，回到了广州城西南面的海珠区昌岗路附近居住。每年，都有许多番禺新移民做着和她一样的选择：早年，只身来到广州打拼，在挣得了不多的第一桶金后，选择在番禺买房，将其作为人生的一个过渡，而后回到公共设施更完备的老城区。

当然，也有一些人将一直留在番禺。

番禺十年，谁是赢家？

在广东省社科院区域竞争力研究中心主任丁力看来，早期买房的人都是赢家，中期买房的都有小赢，被南沙两次切割的番禺是输家，而众多房地产商是大赢家。

时至今日，回顾2000年节点时原番禺市与广州市博弈下的突击卖地，让人感叹。在当时，雅居乐地产控股有限公司还是一家小公司，它刚刚小踏步走出中山，在中山以外开发的第一个楼盘便是2002年开盘的番禺雅居乐花园。而香江集团，在开发广州锦绣香江花园之前还从未涉及房地产，但低价获得的巨量土地，使其有胆量进入房地产的试验场。这些房地产商仿效更早的祈福新村，学习港式社区开发和物业管理模式，在番禺挣得第一桶金后，便转战全国，并将这种开发模式带至其他城市，随后，迎来了中国房地产的黄金十年。

丁力说：“番禺的问题，是广州扩容过程中所出现的，这些问题包括短时间内的房地产暴涨，人口集聚，但同时公共设施缺失。城市扩容需要它作为过渡性居住，这个过程中往往造就房地产商的狂欢。这个难题，是所有中国城市扩容都面对的难题，近乎无解。”

无解的难题之下，是地方发展思路的不断更迭，数十万人的命运流徙。