三年内获注500万平米土储 深圳控股背水一战

本报记者 赵夏蓉 发自广州

背靠大树好乘凉。依靠母公司深业集团的万千宠爱，深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称“深圳控股”）沉寂多年后筹备东山再起。

深圳控股虽然早在1997年就在香港上市，但在黄金十年内，业绩一直不温不火。去年开始，深圳控股开始了背水一战，一方面冀望通过商业地产东山再起，另一方面也加速入仓。近期，深业集团更是计划三年内将其在深圳的全部土储注入上市公司。而深圳控股对土地的欲望比以往更为强烈。

“公司落实聚焦深圳战略，增加深圳的土地储备是必然的，其途径包括母公司注资、与其他拥有土地的公司尤其是深圳的兄弟国企合作以及公司自身的项目开拓。与深圳其他兄弟国企的合作，公司一直在接触洽谈，目前进展顺利，希望尽快能有合作项目落实下来。” 深圳控股董事会秘书兼法律总监陆继强对时代周报记者表示。

2015年销售目标翻番

深圳控股占据深圳天时和地利，但多年来发展却被业内评价为“过于稳健”。

2008-2011年，深控持续经营业务营业额分别为40.81亿、53.87亿、65.84亿、73.2亿港元，每年的增幅依次为32%、22%、11%，呈逐步放缓趋势。

深圳控股去年录得85.7亿港元收入，增幅为17%。不过，深圳控股今年定的销售目标仅为90亿港元，和去年相当，谨慎程度可见一斑。

但是破天荒的是，深圳控股却将2015年的销售目标定在了200亿港元，比起今年的销售目标可谓是翻了一番多，而定这个目标的底气是“主要因考虑到母公司注入的资产，平均售价较高”。

按照计划，深业集团三年内会将其在深圳的项目注入到深圳控股。届时，深圳控股在深圳的土储在其总土储的占比将超过30%。

深业集团上半年已向深圳控股注入科之谷项目，由深圳控股发行14.1亿股支付，市值约46.4亿港元。科之岛项目位于福田莲花山，占地超过12万平方米，计容建筑面积约80万平方米，规划为集公寓、写字楼、酒店、购物中心为一体的综合体项目。

去年，深圳控股成立深业置地专门运作商业地产，后又请广州太古汇前总经理郝继霖出山操盘深圳控股已有以及潜在的商业地产项目，背水一战商业地产。虽然目前成效并不显著，其半年报数据显示，深圳控股上半年投资物业的租金收入为2.7亿元，去年同期为近2.5亿元，但由于深圳控股旗下商业地产储备丰富，其依然满怀信心地规划商业地产，“4-5年之后在深圳增加50万平方米的投资物业，租金收入从现在的五六亿元增长到20亿元。”

除了新收入的科之岛项目，深圳控股在深圳黄金地段拥有体量可观的城市综合体资源，包括5个城市更新项目，规划建筑面积达160万平方米。除三大重点项目深业上城、泰然大厦、清水河汽车物流园外，上步街区旧改项目目前已进入拆迁谈判；观澜旧改项目计划今年开工，以上项目计容建筑面积共计214万平方米。

备受关注的是，其母公司深业集团目前在深圳共有17个城市更新项目，相关数据显示，总面积达600万平方米，预计总投资800亿元。这些项目在不在注入范围内？

“母公司在深圳拥有建筑面积超过200万平方米（大部分是旧改）的土地储备，这是一个比较保守的数字。如果将潜在的可供改造的土地全部计算在内，这个数字应不低于500万平方米，母公司的优质土地储备将优先考虑逐步注入深圳控股；深圳控股现有深圳项目约220万平方米建筑面积。”陆继强对时代周报记者如是表示。

收缩战线押注深圳

从深圳控股的土储布局来看，三、四线城市占据了相当的比重。比如，2011年，一线城市、二线城市、三四线城市的土地储备占比分别是14.4%、14.8%、70.8%。截至2013年6月底，深圳控股的土地储备的总建筑面积为1148万平方米，权益建筑面积为1070万平方米，一线城市占比为18%，其中深圳占15%，广州占3%，其余均位于二、三、四线城市。

“深圳控股利润来源主要依靠深圳，但三、四线城市项目占比多，低效资产不少，占用资金且价值长期得不到发挥， 这实则也牵制了其的发展。”有业内人士向时代周报记者表示。

而深圳控股去年在接受时代周报记者采访时也表达了些许无奈：“深圳控股目前的土地储备结构是历史形成的，三、四线城市在面积上占有较大比重，这并非是出于公司的战略布局。”

收缩战线处置三、四线的低效资产、回笼资金支援深圳项目，成了深圳控股复兴的关键一步。

“收缩战线、聚焦深圳是公司经过深入思考确定的策略，既是短期的，也是中长期的考虑。短期来看，希望尽快优化土地储备结构，通过减少三、四线城市的项目，增强资产流动性，改善资产负债表。中长期来看，聚焦深圳，审慎考虑其他一二线城市，持有与开发并重，是公司基于对外部环境和房地产行业的判断，从自身优势出发而确定的长期战略。”深圳控股董事会负责人对时代周报记者称。

深圳控股主席吕华此前表示，得益于深圳的城市更新政策，深圳控股将集中人力、物力、财力尽快开发旗下深圳的城市更新项目，同时也会将三、四线城市一些相对低效的资产通过合作或出售的方式进行处理，然后将回笼的资金用于深圳项目的发展。而这部分资产的市值在50亿元左右。

显然，盘活处置上述资产后，深圳控股的钱袋子将有所充实，这也利于其加仓备战。实际上，深圳控股上半年的资金状况已得到一定改观。净负债率（负债只包括银行及其他贷款）从去年底的84.9%降至今年中的57.3%。而在融资方面其借助香港平台也是左右逢源，成本极低，其上半年平均借贷成本为5.9%，其中大概有1/3是在香港融资，成本都控制在3%。今年6月，在香港签署的3亿港币3年期贷款，利率优惠甚至低于3%。

除欲将母公司资产纳入麾下外，深圳控股还寻求外部合作。8月下旬，就与深圳国际（00152.HK）签下了合作协议，欲在前海加仓。

深圳国际在前海拥有一个名为西部物流园的项目，占地面积约38万平方米，整体可使用面积则约有50万平方米，目前主要用作仓储和物流。但未来拟将进行商住开发，在深圳国际取得前海项目的土地使用权后，深圳控股将以收购项目公司股权的方式展开实质性合作。

“目前限于共同组建一家各占50%的咨询公司，以协助深圳国际就其前海地块的转换用途、补交地价等事宜进行研讨及与政府的沟通协商事宜。下一步就该地块的实质性合作要待用地手续完成后双方进一步讨论。”陆继强对时代周报记者表示。

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