• 8亿港元借壳港股 朗诗难解燃眉之急

    地产 > | Time Weekly - 2013-07-04 03:02:32
  • [摘要] 受制于香港方面规定,绝大多数房企难以在买壳24个月内向壳公司大规模注入资产以实现再融资。

     

    本报记者 刘娟 发自重庆

    几年来在上市道路上步履维艰的南京朗诗集团股份有限公司(以下简称“朗诗”),终于得偿所愿。

    朗诗日前宣布,拟斥资8.63亿港元收购港股上市公司深圳科技控股公司(00106.HK)63.4%的股权,成为年内继万达、绿地后第三家登陆香港资本市场的内地房地产企业。

    绕道香港买壳,打开海外融资通道是这些房地产企业的首要目的。但受制于香港方面的规定,绝大多数房企难以在买壳后24个月内,向壳公司大规模注入资产以实现再融资。这对于急于套现或实现再融资的房地产企业而言,买壳或难解燃眉之急。

    朗诗目前的负债情况及融资需求如何?朗诗在回复时代周报记者采访时并未透露公司具体的负债水平,仅称“集团经营状况一直保持稳健的状态,负债比率一直维持在健康的水平”,而本次上市对于朗诗来说,未来将获得长久持续发展的动力,成为一家公众公司,更加有利于朗诗的长治久安。

    同样,对于朗诗地产目前土地规模,年内销售情况等基本面数据以及未来对壳公司的注资安排等,朗诗方面也同样持保留态度。

    9年上市路一波三折

    6月18日,朗诗与深圳科技控股联合发布公告,朗诗拟斥资8.63亿港元购买深圳科技63.4%的股权,每股作价0 .685港元,较停牌前收盘价0.41港元溢价67.1%。收购完成后,深圳科技将成为朗诗旗下绿色住宅地产开发业务的唯一上市平台。

    收购消息传出后,深圳科技股价当天大涨至0.9港元/股,涨幅接近120%,在盘中更一度创下超过200%的涨幅。持有朗诗集团20.91%股权的南纺股份也是封上涨停。

    这意味着,怀揣多年上市梦想的朗诗,终圆梦想。

    据时代周报记者了解,在过去的9年时间里,朗诗多次希望登陆资本市场,但却随着中国房地产宏观调控的持续推进一再落空。

    事实上,早在 2004年,当时名称还为“朗诗置业”的朗诗,就已开始启动上市之旅。根据南纺股份在2004年7月15日发布的公告,当时其控股的朗诗置业决定在境外上市,并计划在境外以每股1.2港元发行不少于27206.1万股,募集3.29亿港元。不过,迫于2005-2006年间对于房地产行业的持续调控,这一上市计划最终被迫中止。

    2007年开始,朗诗将上市目标转为A股市场,并在2008年下半年后启动新一轮上市部署,并完成了上市前最后一轮股权融资,新增约4000万股,注册资本扩增为约3.3亿元。朗诗董事长田明在2009年更是在多个场合表示,公司计划在A股上市,相关工作已开始推进。

    但遗憾的是,随着房地产调控政策的开始执行,其后几年,房地产企业以IPO方式登陆A股市场的途径基本关闭,借壳上市的门槛亦被提升。“江苏新城、南京金路等大批地产同行赴港上市成功,更让朗诗不得不重新审视死守A股上市是否值得。”南京当地某资深地产分析人士介绍称,腾挪数年的朗诗,终于“甩开膀子”弃A股绝尘而去。

    “赴港买壳上市相比A股IPO,具有交易时间短、前期费用较低的特点,目前受到内地房企的青睐。”正略咨询顾问赵丽燕对时代周报记者介绍。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫也表示,在目前政策下,内地房企借壳上市的通过率还是比较高的,因为买壳上市,不需要很多的财务和土地储备和手续。如果下半年宏观调控不放松,将有更多房企借壳上市以达到融资目的。

    在嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥看来,目前去香港买壳上市,是一个比较合适的路径。在香港,有一些壳公司天生就是专门为矿业企业和房地产企业准备的,有几亿元资金就能获得壳公司51%的股权。

    深圳科技就是这样的“小壳”。“深圳科技在去年剥离部分资产后,其总资产在10亿港元以内,同之前被收购的公司相比,规模较小。”中国房产信息集团研究中心分析师戴成路称,朗诗本次的收购是一次成功的开创性的收购,对国内市场有一定的借鉴作用。

    朗诗在回复时代周报记者采访提纲时也坦承,由于政府对房地产行业实施宏观调控政策,国内A股上市前景较为困难,而朗诗此前一直有上市计划,故选择以大股东收购的方式赴港上市。

    拟80亿买地主攻二线城市

    “目前中小房企赴港借壳上市比较明显,他们主要是为了上市融资,比如发债,或向银行贷款融资等,以便于以后更好地发展,同时也是为应对楼市调控收紧趋势。”谢逸枫分析。但需注意的是,获得壳公司控制权只是第一步,要实现再融资,还有一段漫长路程要走。

    事实上,根据港交所的监管要求,买壳方在成为拥有超过壳公司30%普通股的股东后的24个月内,累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%,则该交易构成非常重大交易,该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

    这一规定决定了绝大多数发展商难以在买壳后24个月内,向壳公司大规模注入资产以实现再融资,而这也成为“买壳上市”并没有看上去那么美的症结所在。

    如至祥置业新任大股东近期就表示,入主至祥置业后暂不会将勒泰的业务注入上市公司,上市公司将会独立寻求在中国和美国的商业项目投资机会,与此同时,大股东还将为壳公司“输血”,提供3亿港元的股东贷款,作为拿地的资金。

    对于急于套现或实现再融资的开发商而言,买壳难解燃眉之急。

    就朗诗而言,目前公司内部真实的财务状况,外界虽还难以窥探,但专注精品绿色住宅开发并持续保持扩张态势的朗诗,对资金渴求程度并不能小觑。田明此前也坦承,朗诗一直强调高周转的运营模式,资金回流主要靠项目销售。公司以前勉强可以通过开发贷款、少量的信托和基金等获得现金流,但原有的融资渠道已无力支撑其未来的发展。   

    “2008年前后起,朗诗在长三角一带大举拿地,为的是在资本市场交出一份颇具规模的土地储备成绩单。”有接近朗诗地产的人士对时代周报记者介绍,不过一些地块拿得有点冲动,地价比较高,如去年朗诗就以10.8亿元拿下了南京仙林的一个地王项目。

    朗诗在土地上的扩张决心很明显,其去年在购地支出上就超过了45亿元,而按照掌舵手田明的计划,2013年朗诗计划买地资金为80亿元,土地投资主攻二线城市,“未来还将视市场情况等拓展业务进入中国北方、南方和部分海外市场发展住宅项目,扩大经营范围。”资料显示,朗诗目前已覆盖南京、上海、杭州、苏州、武汉、成都、无锡、常州、绍兴等多个主要城市的30多个楼盘,开发总面积达540多万平方米。公司目前未审计的总资产为150亿元左右。

    调控或抑制周转速度

    “除了土地方面,朗诗住宅融入了高科技,虽能保证产品与竞争者相比有溢价,但高成本也可能限制其利润率。另外,朗诗地产业务主要集中在长三角地区,受政策调控影响大,也可能抑制其周转速度。” 中国房产信息集团研究中心分析师戴成路认为,所有这些都可能造成其在较长时间内对资金的渴求。

    对此,朗诗方面并没有直接表态,回复时代周报记者时仅称,上市对于朗诗来说,未来将获得长久持续发展的动力,成为一家公众公司更加有利于朗诗的长治久安。其也并未向时代周报记者透露集团目前具体的负债水平,仅强调“集团经营状况一直保持稳健的状态,负债比率一直维持在健康的水平”。除此,对截至目前公司的土地规模,年内销售情况等基本面数据,朗诗地产也称暂时不方便透露。

    而且对未来会注入壳公司哪些资产,时间表如何安排等,朗诗地产方面并未具体透露。

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