与楼市调控赛跑

2013-03-07 03:16:43

来源: 时代周报

有业内人士指出，中国过去的城镇化和房地产发展模式不可持续，“土地财政”和以此为基础的“债务经济”模式都给中国的未来埋下了风险陷阱。而最重要的是，中国在房地产业快速发展的同

本报记者韩玮发自上海

3月1日晚饭后，浏览网页的张筱月突然开始抽泣，哭声越来越大，仿佛一下子把许久以来的委屈都发泄了出来。

张筱月的母亲闻讯赶来，看到电脑屏幕上显示着国务院网站新发的一则《关于做好房地产调控工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》称：对出售自有住房按规定应征的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。

这个周五之夜无法让人轻松。此前一周，国务院已发布“国五条”楼市调控政策，此细则在3月1日傍晚推出，一时间，网络哗然一片，个人售房从严征收20%个税，这被奉为楼市调控十年来最犀利的手段。

次日，全国多地的房地产交易中心人山人海，过户潮爆发，人们争先恐后，以求躲避新政影响。3月4日，恐慌情绪重袭A股，两市股指一路溃败，上证综指收盘时报2273.4点，创下2011年8月以来最大的单日跌幅。

截至目前，各地的楼市调控细则还在制定之中，恐慌情绪仍在蔓延。但讽刺的是，业内人士认为，和过去历次调控一样，刚需等自住需求群体难免再度受伤，而受伤程度或大大强于以往，而房价问题或将继续成为政府的重要难题。

“欲怒无言，我是刚需”

“欲哭无泪，欲怒无言，我是刚需。”张筱月这样介绍自己，她与男朋友同龄，工作五年，精打细算已省下60多万。

去年开始，张筱月不厌其烦地跑盘，“地段可以偏一点，面积可以小一点，但价格一定不能太贵。”磨坏两双高跟鞋后，2月22日，她办理了婚房的网签手续，并支付了80万首付，这是她27年来数额最大的一笔消费，签名时，右手止不住地哆嗦。

这套精装修二手房位于上海市宝山区，80多平米，总价逾200万。据搜房网统计，截至2013年2月，上海二手房的挂牌均价已达到26452元/平方米。

不过，突如其来的《通知》让这个并不富裕的家庭陷入焦虑之中，张筱月更是气愤得直哭，“他们不知道，普通人买一套房子有多么艰难！”

此前，张筱月签订了一份二手房市场常见的“不平等条约”，其关键内容即要求房产过户产生的一切费用都由买方承担。

据不完全统计，在中国，购买一套房产需缴纳房产税、印花税、营业税、契税、个人所得税等名目繁多的税费60余项。过去，二手房交易中的个人所得税通常按照房产转让值的1%计征，而《通知》强调了另一种要求。

两种税收方式的差别巨大。按照前者，张筱月只需缴税两万，这早已在她的预期之中。而新政之下，尽管《通知》没有说明实施办法，但由于卖家在上海拥有多个房产，2005年购入的这处不动产由于当时周边配套不完善，单价只有每平方米6000元，张筱月估摸，税额是二三十万。

3月1日晚上，张筱月精神恍惚，一夜没有合眼，满脑子都是钱、钱、钱。之前，为了凑足首付，她和男朋友向亲戚朋友借了十几万，没少挨过白眼。此外，两人还背负130多万贷款，而他们的月收入之和不过14000元。

“如果真要缴20%的个税，我们只能和房主打官司，哪怕住不了婚房，婚期延迟也要打。再不行，我就去北京上访。因为，我们真的拿不出一分钱了。”

3月3日，张筱月起了个大早，匆匆赶往宝山区房产交易中心办理审税手续。上午8点不到，她和不少同样焦急的买房人一起等在还没开门的交易中心的铁门外，吹着冷风，吃着早饭，吃着吃着，她心头一酸，眼泪掉了下来。

此时，范杰全家同样一筹莫展，食难下咽，原因也是房子。他的岳父岳母是银川一所小学的退休老师，有一套学校旁边的老房子。几年前，该住房所在的小学撤并后，周边的供暖被停止。

今年春节，范杰夫妇从上海回到银川，看到两位老人挨冻，心疼不已，便打算购买一处养老房。正巧附近一个楼盘在春节开卖，范杰便找几个要好的朋友七拼八凑，再加上所有积蓄，在2月的最后一天花费80万买下了一套商品房。他当时计划，等老人搬入新居后，再把老房子出售，房款用于偿还朋友。

3月2日一早，范杰看到新政细则后，“气得发疯”，他火速联系中介，恨不得立马把老房子卖掉，“我们是改善住房条件，为什么要面临和投机倒把者一样的待遇？政府这种做法和强盗有什么区别？”

“20%的交易税是国五条里一个看得见、摸得着的具体调控措施，它的实际效应是增加二手房交易的税负，促使市场降温，但不可否认，它会伤及刚需，并抑制改善性需求。”财政部财科所所长贾康说。

由于房产个税调整的影响甚广，争议巨大，在3月4日的两会现场，住建部部长姜伟新成了大批记者围追堵截的对象。

但姜伟新表示，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

恐慌

这番话在张筱月听来有些残忍，而现在，她已无暇顾及长远，看到的只有眼前利益，“我根本没有心思上班，脑袋里的每个细胞都催促我赶紧在地方调控细则出台前完成过户。”范杰也向公司告假，忙着卖房，“还工作什么？这税下来，我一年的工资都没了。”

房产个税调整的消息爆出后，恐慌情绪开始在全国多个城市蔓延。3月3日，上海市宝山区房地产交易中心，人头攒动，人龙长排。挤在人群里的张筱月看到不少坐在轮椅上的老人和婴儿车里啼哭的孩子，几乎所有人都一副急匆匆的模样，神情里满是焦虑与烦躁，上下楼的电梯一直超载，好几拨人甚至为了谁先上电梯争吵不休。

3月4日，局面升级。当晚8点，位于德平路张杨路的浦东房地产交易中心灯火通明，楼上楼下全是等待交易的买卖双方及房产中介，旁边伍缘超市的矿泉水和方便面更是卖到脱销，直至午夜12点，人群依旧没有散去，有当时办完手续的人士称，后面还有400多人在等号。

而在上海市杨浦区房产交易中心，3月4日，交易者扎堆排队，票号则已排到3月6日，靠前的黄牛号最高则炒到了5000元一个。

不止上海，各种疯狂的场景出现在全国多地。在北京第六税务所，为了审税、过户，有中介3月4日凌晨3点就赶去排队，但只拿到200多号，而靠前者大多是3日晚上6点开始等号。

在无锡，《通知》出台前一周，当地的二手房日均备案量仅为52.9套；但3月2日、3日两天，全市成交二手房706套，总面积61588.38平方米，日均水平较之前猛涨6倍。

在南京，赶末班车的人们让当地的民政局忙得不可开交。3月4日一天，截至下午5时，该市共有294对离婚，开出单身证明1619张，总量较平日里翻了三番。

与此同时，类似“生死时速”的故事也戏剧般地上演。范杰告诉时代周报记者，3月3日，一个情况与他相同的房主降价急售，23分钟就把房子卖了。

3月4日，中原地产浦东门店的一位中介对时代周报记者表示，他两天只睡了4个小时，签了3个合同，“手机因为来电过多频繁死机，坏了”。

这一天上午，全国政协委员、住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示，针对新的国务院调控的文件，一个星期内会有详细的信息解读，而各地的调控目标需要地方政府制定并发布，预计3月底地方政府细则将出台。

这个消息让张筱月担心不已，“我现在刚审完税，但银行放贷还需要三个礼拜。所以，紧赶慢赶，最早也只能3月底过户。”她无法想象，如果上海的细则提早出台，当日生效，如果征税的范围包括所有未过户者……

“暂不说是否应该出台，只论出台方式，这次的个税调整政策就存在重大失误。没有规定实施时间，也没有说清实施细节，从而在社会上造成了巨大恐慌。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄则对时代周报记者表示，另一重因素在于一些房产中介为了冲高交易量而推波助澜，夸大了政策效力，“其实，房产转让征收20%个税的规定已经存在30年，既然过去它没有对房地产市场造成实质性的影响，未来的效果可想而知。”

征收细则猜想

政策效力究竟如何？冷静下来的范杰开始追究答案。而解答这个问题，首先要梳理房产转让个人所得税的征收办法。

目前，《通知》中与之相关的表述仅56字，没有详述。但早在2006年7月，国税总局曾下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。这份文件对房产转让的个税问题有着清晰阐述。

其中指出，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

而纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其进行核定征税，即，按照纳税人住房转让收入的一定比例核定，比例在1%—3%的幅度内确定。

3月3日，中国社科院财贸所财经研究室主任杨志勇在接受时代周报采访时表示，新“国五条”最多只能重申上述规定，而不会逾越。故而，有媒体此前将“按照差额的20%征税”中的差额理解为“卖出价与买入价之差”并不准确。

实际上，根据上述规定，真正的“差额”应是转让收入剔除房产原值、纳税人在转让房产时缴纳的营业税、土地增值税等税金以及合理费用后的数值。

其中，合理费用包括住房装修费用、贷款利息、手续费、公证费等。不过，规定对装修费用有所限制，已购公有住房、经济适用房的装修费用最高扣除房屋原值的15%，而商品房及其他住房的这一上限为房屋原值的10%。

以张筱月的情况为例，假设她的卖家2005年以48万元买入这套住房，首付10万，贷款38万，7年还清，同时，他花费了20万元进行装修。目前，房屋以200万元出售。

按照国税总局所提的计算方法，应当剔除的转让税金至少包括契税1.44万、营业税11.4万、印花税240元，而4.8万元（房屋原值的10%为上限）装修费、近11万的贷款利息等费用也不计入应纳税范畴。由此得出的个人所得税为24.57万。虽然这一数值比简单的“差价计征”[（200万-48万）×20%=30.4万]少了5.83万，但仍比现行的按成交价1%征收个税，高出22万之多。

对此，上海市黄浦区税务局一位人士对时代周报记者分析称，“国税总局这一规定的实际可操作性不强，相应的税收征管会非常复杂，这也是目前没有普遍按照此法征收个税的原因之一。”

薛建雄认为，上述规定近期只可能在极少数房价上涨较快的城市实行，而具备条件的城市目前只有上海与深圳。

至今，全国只有两座城市建立了房屋价格评估系统，上海在2007年，深圳是2012年，这一评估系统会“阻击”远低于市场价格的房产入网交易。

“目前，二手房交易中普遍存在阴阳合同现象。在北京，五年以上的房产，八九成的中介会将价格做低五成以上。所以，如果没有完善的房屋价格评估系统，实际价格几百万的房产以50万入网交易，即便征收20%的个税，市场受到的影响也会很有限。”薛建雄认为，只有在以次新房为主的城市，房屋价格比较透明，个税这根大棒才有发挥的空间。

此外，不少业内人士还呼吁，地方细则不能一刀切，应当体现对刚需及改善型需求的保护。

其实，早在1999年，财政部、国家税务总局、建设部就曾联合发文，要求对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，全部或部分免除个人所得税。

杨旭红认为，二手房所得税在按转让所得的20%计征的同时，建议恢复上述优惠措施，以保护合理的自主需求。

无解的调控

至今，范杰夫妇还未买房，租住在杨浦区一间老公房里，“如果调控真的有效，房价能降下来，我们也心甘情愿受伤，但可能吗？”

随着两会拉开帷幕，中国政府换届进入倒计时，而温家宝总理执掌本届政府的告别政策正是2月20日推出的“国五条”楼市调控新政，房产转让个税从严征收是措施之一。

事实上，楼市调控是本届政府最为纠结的一件事。自从2003年以来，由当时的“121”号文件到最近的新“国五条”，政府一直在进行调控。然而，10年来，房价却持续攀升。统计显示，从2003年末至2012年，北京房价上涨365%，上海一手房价格升高341%，广州和深圳的涨幅也分别达到261%和233%。

对于新政从严征收房产转让个税的做法，有业内人士推测，政策原意可能是借此压制二手房价格，但这一预期，业内人士普遍不予认同。

最直观的例子便是东莞。2007年，该市开始强征二手房交易20%个税，初时曾掀起轩然大波，以致市场观望情绪浓重，交易惨淡。

但随后几年，二手房交易强劲复苏，中原地产的数据显示，从2008年至2010年，东莞市二手房成交面积一路从232.28万平方米升至289.03万平方米，且价格也没有受到太大抑制。

薛建雄认为，避税方法繁多是东莞试点失败的主要原因。而若各地都开始建立房屋价格评估系统，二手房交易必须以真实价格计税，那么，这一市场将受到重创。

比如2012年，深圳就因为建立这一系统，二手房交易下降近五成。“不过，在供给不足、需求旺盛的局面下，二手市场的冷淡必将促成新房价格高涨。”薛建雄说。

武汉大学经济与管理学院财政与税收系教授王德祥也认同这一观点，他告诉时代周报，“征收个税的方法，虽然短期内能压制房价，但也压制了合理需求，压制了城镇化进程，这并非最优做法。相较之下，更好的选择是及早推行房产税。”

杨志勇则认为，房产个税征收方式的改变还涉及税制问题。“首先，这种调整意味着税制的改变，政府是否可以说变就变？其次，一个税制不能只思考经济因素、调控效果，还要考虑人民的接受度和承受力。”

“此外，政府还要想清楚调控的目的是什么，如果说是帮助百姓改善居住条件，那么，在目前税费普遍转嫁给买房者的背景下，对交易课以重税必然会使自住者的购房成本上升，这又如何解释？”杨志勇说。

其实，如果以价格论，楼市调控无疑是本届政府的重要遗憾。有业内人士指出，中国过去的城镇化和房地产发展模式不可持续，“土地财政”和以此为基础的“债务经济”模式都给中国的未来埋下了风险陷阱。而最重要的是，中国在房地产业快速发展的同时，却忽略了“居者有其屋”对社会稳定的政治意义。

“我就是这十年的牺牲者。”3月2日，张筱月在日志上如是写道，“我想有个家，一个不需要多大的地方，在这里，我能找到安全感和归属感。”