• 新湖中宝圈地套贷14亿 疑农行利益输送:被指年付农行200万财务顾问费

    金融 > | Time Weekly - 2013-01-31 00:06:22
  • [摘要] 接近新湖中宝的人士质疑道,从一开始新湖中宝介入华商大公馆项目便有着全盘计划:“以开发的名义拿地,进而圈钱。”另有举报人向本报记者披露:“新湖中宝方面每年以财务顾问费的名义

    李德剑 插画

    本报记者 彭岩锋 实习生 吴雪峰   发自上海

    连日来,新湖中宝股份有限公司(600208.SH,以下简称“新湖中宝” )和其实际控制人黄伟备受各界质疑。

    质疑称,新湖中宝近年大玩资本腾挪游戏,积极拿地的同时却惰于开发房地产。质疑者表示新湖中宝拿地之后,便以“规划微调”抑或是其他名义,将土地闲置多年。与此同时,却又不断以同一宗项目为质押,频繁获银行的授信和贷款。

    “它位于上海闸北区和奉贤的项目就是典型的例子。”上海本地一名业内人士告诉时代周报记者。新湖中宝在多年之前就已获得了这两宗土地,而后迅速获得银行的巨额贷款。但是项目迟迟不开工。

    位于闸北区的“新湖·中宝青蓝国际”在2009年就已获得了12亿元的贷款。但直到今年才得以开工;而位于奉贤区的“华商大公馆”在2010年也获得了2.4亿元的贷款,但直到如今其施工现场仍然杂草丛生,一片荒芜。

    奉贤当地主管单位人士告诉记者,“华商大公馆”项目因股东内部矛盾而停工,但值得追问的是,明明项目仍处停工状态,为何却依然能够获得银行贷款?

    接近新湖中宝的人士质疑道,从一开始新湖中宝介入华商大公馆项目便有着全盘计划:“以开发的名义拿地,进而圈钱。”另有举报人向时代周报记者披露:“新湖中宝方面每年以财务顾问费的名义向发放贷款的奉贤农业银行交200万元。剩下的你就去想吧。”

    时代周报记者就相关问题,致电新湖中宝董事长林俊波和其他相关人士,均未获正面回应。

    股东矛盾致上海项目闲置多年

    新湖中宝在上海总共有三宗地块,其中有两宗已经闲置多年。

    1月27日上午,时代周报记者来到位于闸北区的东宝兴路与芷江中路交叉路口。此地便是新湖中宝的“新湖·中宝青蓝国际”的项目所在地。项目被一片低矮的棚户区包围。周边悬挂着诸如“积极支持旧区改造的全过程参与和监督”的条幅。

    施工现场被包围在一圈高墙中,有约十辆工程车来往运输,一片繁忙景象。据施工现场张贴的施工铭牌显示,“新湖·中宝青蓝国际”项目的建设单位是新湖中宝的全资子公司上海中瀚置业有限公司。开工日期为2012年7月29日,竣工日期为2015年10月15日。
     

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    但是附近居民却告诉记者:“项目也只是在今年1月动工的。之前因为居民安置的问题一直拖延了很久。”

    新湖中宝在1月26日发布的澄清公告内容显示,“新湖·中宝青蓝国际”项目属上海市新一轮“365旧城改造”重点项目之一,是闸北区旧城棚户改造的民生工程,也是政府为了改善棚户区百姓生活,利用社会资金参与民生工程的案例之一。项目占地100余亩,是一个完整的棚户大街坊,规划分两期动迁、两期开发。

    但据了解,此宗地新湖中宝在多年前就已获得。

    早在2009年,新湖中宝就公布了30亿元的定增方案。在方案中,此项30亿元的募集资金用途就包括了“新湖·中宝青蓝国际”项目在内的5个项目。

    另外据一名与新湖中宝接触颇深的人士向时代周报记者透露,在新湖中宝30亿元定增方案出台的当年,其已将此项目质押给当地农业银行获得了19.6亿元的授信,并且获得了12亿元的三年期贷款。同时,上述人士还明确告诉记者:“不久,这一项目还将获得国开行30亿元的贷款,已经差不多通过了。”

    在上述人士看来,新湖中宝选择在此时开工建设“新湖·中宝青蓝国际”也只是“为了做做样子。不然,在银行那边,它也说不过去。拿了这么多的贷款又不开工总是不好的”。

    另外,新湖中宝在上海的另一项目“华商大公馆”也闲置多年,一直未得到实质性开发。

    1月28日,时代周报记者来到项目所在地奉贤区汇丰北路518号。项目现场大门紧锁,大门口悬挂着“新湖中宝投资开发是幌子 圈地融资是事实”的条幅。

    现场人员告诉时代周报记者,这一项目由新湖中宝控股公司上海新湖明珠置业有限公司(以下简称“新湖置业” )建设,现在仍是停工。  

    实际上,在2010年初,奉贤区政府方面就为包括“华商大公馆”在内的9大重点项目共同举办了开工仪式。据记者了解,在此之前的2009年12月,“华商大公馆”就已开工。

    在项目开工不到5个月后,在2010年4月10日的股东大会上,新湖中宝方面提出对项目规划进行微调。此后项目便停工,直到现在。

    2012年7月1日新修订《土地闲置处理办法》正式实施。该办法规定,在没有特殊情况的条件下,超过合同规定的动工开发日期满一年未动工开发的土地即为闲置土地,其中,未动工开发满一年的,要按地价20%征缴土地闲置费,未动工开发满两年的政府则有权无偿收回。

    时代周报记者联系上上海市奉贤区南桥新城开发管理委员会办公室。办公室一名工作人员谈及华商大公馆项目时显得讳莫如深。她向时代周报记者表示:“土地在6年前就转手给了新湖中宝,但是一直没有开发。他们股东之间对这个项目的开发有分歧,这个我们也不好说。”但是对于土地闲置多年,却为何迟迟没有收回的原因,办公室工作人员表示并不知晓详情,却同时肯定地答复记者:“土地不会收回。”

    项目所在的金海社区相关负责人告诉时代周报记者,停工是因为新湖置业股东内部之间矛盾所致。“我们不好从中进行协调,希望双方能尽快达成统一意见,不然此事会影响社会的稳定。”

    每年支付200万财务顾问费

    “华商大公馆”与“新湖·中宝青蓝国际”一样,充满争议。

    2006年起,上海中农国际水产城市场管理有限公司(下称“上海中农” )前后投资2.2亿元取得了奉贤区汇丰北路329亩土地的开发权,其中,商业用地205亩、工业用地124亩。上海中农计划在此建立世界各地华商在上海的一个商业洽谈和办公集聚地,立志将项目建成奉贤北大门的标志性建筑。

    2008年时,上海中农的注册资本为5678万元。紫天投资为第一大股东,占股40%,温州市瓯海菜篮子有限公司占股28%;自然人张锦云和林木法分别持股20%和12%。

    据知情人透露,温州市瓯海菜篮子有限公司创始人黄恩洪2008年身患重病,意欲退出。在此情形下,新湖中宝开始介入。“一来,大家都看好新湖中宝的实力。另外,新湖中宝的实际控制人黄伟也是温州瑞安人,和黄恩洪、紫天投资的老板蒋德良都是同乡。”一名知情人士回忆说。

    黄伟对此项目也分外热心,曾亲身前往奉贤当地与相关部门洽谈,并表达了希望投资100亿元建设的意愿。

    2008年6月12日,原股东紫天投资、温州市瓯海菜篮子有限公司、自然人张锦云及林木法与新湖中宝签订了《股权转让合同》。原股东向新湖中宝转让其持有的上海中农70%股权。紫天投资仅保留30%股权。

    合同签订之时,新湖中宝还与原股东之间签订了一份《备忘录》。“一开始,新湖中宝只支付了一部分的钱。签《备忘录》,新湖中宝在其中玩了一个花招,就是以这种形式,将本来该付的转让费用以借款的形式先拖欠着。”紫天投资一内部人士透露。

    记者获得的《备忘录》显示:“截至2008年3月31日,原股东共向上海中农提供股东借款本金及利息合计10922万元,其中:本金9022万元,利息1900万元。”

    《备忘录》还显示:“各方同意从2008年4月1日开始,对于原股东提供的借款及利息合计10922万元,上海中农按年率15%计算利息。”并且,承诺在2009年6月30日前原股东归还完所有的借款本金及按实际天数计算的利益。“新湖中宝对此项承诺提供保证。”      

    然而,新湖中宝的此项承诺并未如期兑现。2009年6月30日将近,新湖中宝方面召集原股东开会。新湖中宝方面在会议中坚持将所谓的“借款”延期半年,同时将利息从之前约定的15%下降为12%。

    “当时身患重病的黄恩洪当场被气得吐血。但是最后,我们还是同意了延期还款的决定。”一名参与此项谈判的人士回忆。

    但是在半年之后,新湖中宝仍没有履行承诺,只好再次延期。“所有的钱付清是在2011年初的时候。”此时距新湖中宝最初的承诺日期已延期了一年半之久。

    新湖中宝在入主“华商大公馆”之后,将公司更名为新湖置业。随后,新湖置业以土地和项目工程为质押,获得了农业银行奉贤支行4.1亿元的授信,并分别在2010年3月19日、3月26日和8月13日获得了1.5亿元、5000万元和4000万元合计2.4亿元的贷款。

    据时间进程来看,2010年3月期间,新湖置业获得2亿元贷款放款,随后4月,新湖中宝方面就以项目微调的名义通知紫天投资,要对项目停工。“如今来看,它极有可能就是做好了打算的,开工就是为了拿贷款。”紫天投资方面向时代周报记者分析。

    奉贤区金海社区政法委书记方妙华告诉时代周报记者:“新湖置业确实从银行拿了2.4亿元的贷款,但一直没有正式开工。”

    在获得贷款后的2010年4月22日,新湖置业却又分别向嘉兴新国浩商贸有限公司和上海众孚实业有限公司汇款3000万元和2000万元,于2010年8月13日又向上述两家公司分别汇款1444万元和2556万元。而这两家公司均为新湖中宝的全资子公司。

    “这么大的现金出借,我们也并不知晓详情。一般来说,工程贷款都要按照项目开工的进度分批进行发放,但明明停工了,还发放这么多贷款。我也十分不解。”紫天投资也是后来查看《新湖置业2010年财务决算报告》才明白其中的缘故。“新湖每年给200万元的顾问费给农行。”

    时代周报记者获得的《新湖置业2010年财务决算报告》清楚显示,2010年新湖置业支付了农行200万元的财务顾问费。 

    时代周报记者就此事向奉贤农业银行行长杨卫超核实,杨对此不愿多谈,未作任何解释。而新湖中宝董事长林俊波和新湖置业财务负责人冯平也拒绝了时代周报记者的采访要求。

    过半股权被质押

    新湖中宝在上海的两个项目闲置多年,却频频获得银行贷款。此种做法被外界认为“圈地融资”。

    新湖中宝的实际控制人黄伟,一度控制新湖中宝、新湖创业(600840.SH)、哈高科(600095.SH)3家上市公司,并控股湘财证券、新湖期货等多家金融机构,入股盛京银行、吉林银行、成都农村商业银行及金洲管道(002443.SZ)、大智慧(601519.SH)等。

    在地产界,黄伟被认为擅长资本运作,同时为人却极为低调,很少接受媒体采访,隐没在公众视野当中。

    在新湖中宝和黄伟广受质疑的时刻,新湖置业于1月26日发布澄清公告进行解释。其公告中称,截至2012年9月30日,公司总资产432.59亿元,短期借款、一年内到期借款、长期借款合计185.71亿元,不存在利用同一项目或权益进行“反复质押”、“重复质押”从而“多重套取资金”的情况。

    “新湖中宝的解释并不够详细。它怎么解释在上海的青蓝国际和华商大公馆项目停工后却又获得贷款的事实呢?”上海一名地产界人士评价。

    据2012年上半年报显示,新湖中宝有20个项目开工面积为0。新湖中宝方面对此在澄清公告中解释称,2012年半年报披露的开工面积是指2012年1-6月份的“新”开工面积,即新拿到开工许可证的面积。

    新湖中宝还称,在2011年新拿地的项目中,除嘉兴、舟山项目外,其余项目均属于2012年前已完工或已开工项目,所以未在2012年半年报披露的“开工面积”之列。

    但即使如此,新湖中宝也难逃各方质疑。

    整理公开资料发现,从2008年起,新湖中宝旗下子公司总计21次将股权质押给信托机构,涉及上海的中宝青蓝国际、启东的围垦项目、天津的国际商贸城、平阳海涂围垦、九江庐山国际等多个项目。

    时代周报记者查阅新湖中宝近来发布的公告,数之不尽的股份质押及解除质押公告频频公布,让人顿生眼花缭乱之感。据公开资料显示,截至2012年12月30日,A股上市公司中共有668家股权被质押共计1815次,其中,质押10次以上的有16家,其中次数最多的便是新湖中宝,共有32次。

    截至目前,大股东新湖集团持有的新湖中宝股份中用于质押的股份数为32.16亿股,占公司总股本的51.39%。

    1月10日,大业信托成立“新湖控股股权收益权投资集合资金信托计划”。此信托计划披露,新湖中宝将出让其持有的新湖控股14.75%的股权收益权以融资3亿元,资金用于调整新湖中宝的负债结构和日常支出。

    据大业信托官网发布的信息显示,该信托计划期限为18个月,成立的最低资金规模为1亿元,根据认购金额的不同,预期年化目标信托收益率为9%—10%不等。截至1月9日,已募集资金1.17亿元。

    新湖中宝此举也被认为是财务遭遇巨大压力。

    新湖中宝2012年三季报披露,公司的资产负债率为72.14%,去年1-9月,公司实现归属上市公司股东的净利润4.13亿元,同比下降27.05%。同期,公司经营活动产生的现金流净额为-3.26亿元,同比大幅下降425.23%。

    而在1月22日,新湖中宝又发布2012年年度业绩预增公告。公告显示,经财务部门初步测算,预计2012年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将增加65%-85%。2011年,新湖中宝实现净利润140720.9万元。那么如此算来,新湖中宝2012年净利润将介于23.21亿-26.03亿元之间。
     

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