印度“灰色”房地产

2012-12-20 02:25:11

来源: 时代周报

谁是阻碍印度经济的最大黑手？答案很可能就是印度的房地产行业。要完成一个大型的物业项目，印度的建筑商必须取得60个左右的批复，共计产生175份文件，并且要和40个中央、州级和地方

本报记者马欢

作为金砖五国之一，印度一直被神奇的数字所围绕着，12亿多的人口，1000种不同语言，创造了世界上最具活力的经济之一。

然而，这驾充满活力的经济增长马车却遭遇了阻碍。根据修订后的官方预测报告显示，今年印度经济增长5.8%，为10年来最低水准。

与此同时，印度地下经济的规模却占了国内生产总值的25%-50%，这其中房地产业“贡献”巨大，每年“产出”的非法资金在200亿-400亿美元。

经济的迟缓伴随着官僚和腐败的盛行。事实上，在透明国际组织2012年的清廉指数排行榜上，印度在176个国家当中，位列第94名，大幅度落后于巴西和中国。

谁是阻碍印度经济的最大黑手？答案很可能就是印度的房地产行业。

印度式高房价

孟买是印度的金融中心。这里的房产泡沫可以说是整个印度的一个缩影。不断暴涨的房价可让亚洲很多城市望尘莫及。目前，孟买的平均房价已经比阿拉伯的迪拜高出了近50%。

据印度《经济时报》报道，孟买的房地产价格自2009年以来上涨了40%-50%，某些地区的房价高达每平方英尺2000美元，对于一个人均年收入不足2000美元的国家而言，一套46.5平方米的小型住房售价就高达15万美元。

高涨的价格也致使印度一些有钱人转而去国外投资房地产，而普通平民也买不起这些高价房。尽管孟买因其发达的金融和IT业为名，但这个城市还有很多居民居住在贫民窟中，即使没有在贫民窟安家的孟买人，居住条件也不容乐观，近半数以出租房为家。这些出租房不少是房主搭建的简易住宅，或是福利房。

而那些高价楼盘，不少也滞销。房地产服务公司分析师阿舒托什·利马耶估计，孟买至少有2.8万套已建成或在建公寓滞销。他认为，就当前成交情况而言，孟买市场需要至少3年才能消化上述存量。

里昂证券(亚洲)的首席经济学家AnirudhaDutta分析说：“2008年我们看到房产价格迅速崛起。随着价格上升，不确定性增多，风险也在上升，我们看到物业销售大幅放缓。这主要发生在孟买、新德里这样的城市，但在其他地方仍有着25%-35%的增长。”

孟买房地产市场就像整个印度的房产一样，供求不平衡，尽管有为数众多的楼盘滞销，房价仍然居高不下。这些卖不掉的高价楼盘后，则是灰色的土地交易和官僚资本的介入。

土地缘何成丑闻温床？

新德里自由研究所的创始人兼主管巴朗·米塔经过计算得出，印度所有的土地交易，每年能滋生200亿美元（即125.4亿英镑）到400亿美元的黑钱，这其中包括与自然资源相关的交易，例如采矿活动。这部分金额相当于印度GDP的1%-2%。

反腐败活动政治家阿尔温德，在近期指控印度国大党主席索尼娅·甘地的女婿—罗伯特·瓦德拉，与印度最大的房地产发展商DLF存在勾结。此点经此便可见一斑了。

灰色房地产，带来的第一个问题就是供求失调。有政府报告指出，印度城市的住房缺口，将从2007年的2471万，上升到2012年的2653万。此外，建设工厂和大型基建项目（例如道路、港口和发电厂）的商业空间和用地需求，也被极力抑制着。

可是即便房地产存在着如此之大的需求，数以千计的持有者仍旧在囤积着物业，而且不愿意出售，他们都翘首以盼在不久后，价格会上涨。供求不和谐，加上投机驱使，贿赂行为便由此产生。

专家认为，大多数的房地产交易既有“正当钱财”的成分，也有“黑钱”混入当中，这说明，用现金支付部分的成交额，就是为了避税，有时这部分金额甚至会超过成交价的50%。

不仅如此，灰色房产经纪还带来了庞大的交易成本。不论是对于物业的买家还是卖家来说，税费都是高昂的。在某些情况下，税金可高达物业价值的10%以上。买家把土地登记在名下需要付税，卖家就购价和售价之间的差额，也需要支付资本收益。在这种情况下，就会刺激双方虚报成交价，来达到避税的目的，而实际价格和申报价格之间的差价，则通过不法途径来支付。因此，政府希望扭转这个扭曲的态势。根据一项建立中央物业管制的新法令，土地登记费可能会降至5%。

在他撰写的《资本的秘密》一书中，赫南多·德·索托指出，资本主义制度之所以无法适用于发展中国家和不发达国家，最主要的原因就是，土地和物业持有权“没有得到充分的记录”。不透明的卖地记录导致“这些财产无法随时转变成资本”。相反，像美国一样的发达国家，“每一块土地、每一栋建筑，在每一份具有法律约束力的物业文件中，都会清楚列明。”

印度的卖地记录模棱两可，收藏得很严实，大部分的持有权，在法庭上或是在家族纠纷中，都存在争议。

由于缺乏可靠的在线持有权资料，同时使用的是不完整的文件，所以买卖双方无法信心十足地进行物业交易。因此，卖地记录存在争议的卖方，往往要求对方以现金付款。能进入这个市场的买方，只会是那些怀揣黑钱的人。

目前，印度政府已经提出，只有具备在线卖地记录的州，才能获得像“贾瓦哈拉尔·尼赫鲁全国城市重建规划”一类福利项目的中央拨款。

严重的官僚主义

房地产行业让投资者们更加痛苦的，是官僚主义的盛行。

尽管每个城镇都各有各的总规划，划分好了用于农业、住宅和办公场所的土地，但是这些都可以在任何既定时刻，由地方政府任意修改。有了这些政府的自行决定权，建筑商、地产代理商和有权有势的个人就很容易滥用政治献金，借此更改他们物业中的土地用途。

此前，在索尼娅·甘地的女婿罗伯特·瓦德拉的炒房风波中，当事人将土地用途从农业用地改成了商业用地，在短短数月中，就将地价炒高了两三倍。

如此高的地价，人们也有大量的机会提前在即将修筑的公路或城市铁路附近购买土地，一旦项目获准，这些土地的价值将会飙升。

凭借着政治勾结，这些项目的状况就得以被提前掌握。这些异常现象促成了私下交易和贿赂，以此获利。

不仅如此，要完成一个大型的物业项目，印度的建筑商必须取得60个左右的批复，共计产生175份文件，并且要和40个中央、州级和地方政府部门斡旋。按估算，建筑商要花3-4年的时间来填写政府文件、取得所有规定的官方许可。由此便产生了贿赂政府人员和官职人员以加快审批程序的现象。无法按规定取得官文的个体卖家则会要求现金付款，以此来逃税，并获得额外的收入。

据《华尔街日报》报道，2006年到2008年，私募等投资公司向印度楼市投入150亿美元，主要都是投进了企业。但由于开发商用这些资金购地之后未能按时完工，很多投资变成坏账。许多项目在完工的时候，印度经济已经放缓，房产没有如期出租或出售。与此同时，印度首次公开募股(IPO)市场失去吸引力，使很多私募公司无法实施原计划的退出策略。

纽约大学教授斯里瓦斯塔瓦说，印度当地合作伙伴常以大幅度的折扣买断投资基金，对于外国投资者来说，其他的可怕经历，还包括当地合作伙伴拿着资金以自己的名义购地，而不是以公司名义购地。

政治影响经济

印度的房产市场被政治影响至深。政客们和房地产行业内的资本家发展出一种共生关系；在这些领域，接近政策制定者成为了商业成功的唯一重要因素。试图改革的印度政府却更加凸显了混乱。

2012年初，印度政府宣布印度效率低下的零售业对外国公司开放，但几天之内又调整了政策限制外国零售业进入印度，这起风波甚至影响了印度总理曼莫汗·辛格的支持率。

印度在经济政策方面，仍然不支持外国投资，反而偏爱规模小、效率低的公司而反对大型高效公司。政府对经济干涉过多，操纵补贴价格。无论私营还是公共部门都深受其害。尽管印度的服务行业雇用了上百万的技术人才，但公共部门的腐败、对土地的控制将在未来严重影响这个国家经济的走势。

正如英国杂志《经济学人》所引用的那样子，印度一直存在两种经济：第一种经济生产迟钝的经济增长，离奇古怪的繁文缛节以及令人窒息的官僚作风。第二种经济则是洋溢着乐观情绪的热土。只有摆脱了第一种的守旧和腐败，才有可能继续保持增长的活力。