开工面积惟一不降 招商地产冲刺千亿

本报记者 肖素吟 发自广州

8月31日，招商局地产控股股份有限公司（000024.SZ，以下简称“招商地产” ）签约深圳南山区牛成村，而在不久之前，招商地产已获得了蛇口、葵涌、布吉、坪山河等旧改项目，无疑将再度巩固其深圳大地主的地位。根据招商地产中报，深圳地区销售金额已占到了整体销售金额的1/4。

在深圳之外，不同于其他开发商面对土地市场的小心谨慎，招商地产持续活跃于土地市场和股权收购，且上半年已经斥资60亿元，是其2011年全年土地支出的75%。同时，今年上半年，招商地产已实现销售面积116.9万平方米，几乎持平于2011年的全年销售面积。今年计划新开工面积290万平方米，亦是“招保万金”四大龙头中唯一保持新开工面积不降的公司，积极扩张的欲望可见一斑。

半年斥资60亿拿地

8月31日，招商地产与深圳市百旺股份有限公司签署合作意向书，双方将联合改造开发辖区面积达3.3平方公里的深圳南山区牛成村。不过1个月前，招商地产亦已介入南山西丽中心区的城市更新项目的前期工作，其改造范围占地面积为14.92万平方米，占整个大冲的1/5。

7月14日，招商地产更是与深圳坪山新区签署《坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议》，正式宣布进入坪山河流域的开发建设，而其新区面积则达5.5平方公里。根据协议，招商局集团和坪山城投联合组建开发联合体，共同对坪山河流域进行一、二级开发或者联合完成一级开发后再通过招拍挂形式进行土地二级开发。

与此同时，在牛成村、西丽中心区和坪山河旧改地块之前，招商地产已相继在蛇口、光明、前海、溪涌等地屡次斩获旧改项目。在招商局与地方政府的战略合作下，尤其是在土地资源日益稀缺的深圳，招商地产已然通过深圳各区的旧改项目储备了庞大的土地。

此外，招商局在前海片区拥有3.9平方公里的保税区，占整个前海总面积的1/4。作为大股东的地产业务平台和片区开发的鼻祖，招商地产在前海开发中显然将担任重要角色。更重要的是，招商局旗下土地资源丰富，在各个产业中都有土地储备，仅是码头改造，包括蛇口太子湾在内的散布于全国的码头，集约再利用而改造为综合开发用地，亦是不可小觑。

然而，这还不是全部。截然不同于坚持“宁可错过，绝不拿错”谨慎原则的万科或者是宣布“原则上不增加土地储备”的恒大等开发商，一向以稳健著称的招商地产则是逆势扩张。

4月11日，在天津市国有建设用地挂牌出让中，斥资12.56亿元竞得4宗地块的土地使用权。

2月14 日，招商地产与九龙仓集团联合竞买取得北京市区来广营乡地块，成交价总计 23.7亿元，其中招商地产承担50％的地价款。1月9日、10日，招商地产已在贵州毕节市国有建设用地挂牌出让中，竞得两宗土地，成交价合计3.27亿元。在土地市场上，招商地产已斥资近40亿元，补充土地储备119万平方米。

除此之外，在此期间，招商地产以股权转让的方式收购了哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司50%的股权，涉及地块用地总面积为18.82万平方米，地价总额约为6.38万元,同时还收购了深圳市万科滨海房地产有限公司50%的股权，涉及深圳市盐田区6宗地块，其用地总面积为13.72万平方米，而地价总额为29.63亿元。

也就是说，上半年以来，招商地产已经累计斥资近60亿元增加土地储备，已是其2011年全年土地支出的75%。

值得注意的是，根据招商地产2012年中报，上半年招商地产实现销售面积116.9万平方米，招商地产2011年全年的销售面积才不过120万平方米，而上半年新增土地储备面积已超过同期销售面积，招商地产的扩张欲望由此可见一斑。

销售面积追平去年全年

这一轮逆市扩张，则始于一年前的转型变迁。`

根据招商地产中报，2012 年上半年，招商地产营业收入完成 100.80亿元，较上年同期增长 24.58%，净利润增幅同比下滑16.89%。这与招商地产近一年来的强势扩张不无关系。

招商地产对此则解释，“由于未资本化财务费用的增加及本报告期结算项目中合作项目较多，少数股东净利润占比较大。”

“从2011年起，招商地产的发展已经明显提速，尤其是销售增速，这主要跟管理层变动等因素有关，包括在公司策略上的思路改变。招商地产背景强势，一般被认为是资源型公司，现在的转变是加快开发速度，将更多的资源转变为现实利润，在销售上更主动。”东方证券分析师对时代周报记者表示。

值得注意的是，今年上半年，招商地产已实现销售面积116.9万平方米，几乎持平于2011年的全年销售面积。更甚的是，招商地产计划今年新开工面积290万平方米，亦是“招保万金”四大龙头中唯一保持新开工面积不降的公司。

事实上，昔日同行的跨越式发展已迫使招商地产不得不转型思变，而这个策动者正是招商地产董事长林少斌。

众所周知，最近几年，招商地产的发展速度落后于万科、保利、金地等开发商，甚至还被恒大、富力、雅居乐等后起之秀超越。

为此，自2011年2月15日上任以来，林少斌就已大刀阔斧于招商地产的变革转型，以期后来居上。在集团的支持之下，林少斌更是向投资者和合作伙伴描绘了一个美好的蓝图：未来十年里，招商地产要实现“百亿利润、千亿销售”的目标。

至2011年，万科、保利、金地和招商地产分别实现销售金额1215亿元、732.4亿元、309亿元和210亿元。

商业地产是招商地产“千亿销售”冲刺的重要一步，目前已初现雏形。5月2日，招商地产公告以 1.99 亿港币收购东力控股 70.18%股权，预计未来将注入内地商业物业资源，实现香港融资和商业地产的分拆上市。

“招商地产目前的增速已经追上了其他地产龙头。在销售加速的同时，也必须加速补充土地储备。而且目前的负债率不算高，加上大股东的支持，还是有一定的优势的。”上述分析师如是说。

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